番禺，和以前真的不一样了。
今天，趁着天气还不错，来番禺跑了一趟，在创新城踏了踏青，去长隆万博逛了逛商场，跑到南站看了看还是工地的新鸿基ICC。
(相关资料图)
PS.最主要还得感谢马先生来广州，总算是干一点了。
一路上的感受特别深，尤其是看到番禺近几年来发展的势头，总算见到了成效。
如果长期生活在番禺，你会发现在亚运会和南站建成后，整个番禺在几年左右的时间跨度里，基本没什么改变。
比如说，家在天河，一直在顺德碧桂园上学的小编，以前每个周末都会经过番禺，或是去玩。
遍地江景+别墅的番禺，藏富于民，但也造就了板块的性格，想要安稳不求变，想拆的没拆掉，该建的一直没起来。
于是，长隆万博站出来了，倾斜了所有资源打造的板块，总算不负众望。
但是，番禺也是散装的。甚至，越来越有一种，万博是万博，番禺是番禺的感觉。
当你聊起万博就是“企业总部群”“世界级商圈”、“开放式主题公园”...而聊起番禺仍然是，“睡城”、“村”、“偏”完全两极化的感受。
先富起来的万博，怎么靠逐渐成熟的商业+产业去哺育其他集群？
于是，南大干线年底要全线开通了。
从东到西，连接了广州南站、长隆游乐园、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地、莲花湾。
可以说，这条线连接了番禺过去几年内所有精心培育的产业资源，本地人还是很认可的。
更重要的是，如果认真看番禺过去重要的交通线，3号线、新光快速、华快、南沙港快速都是南北纵向连接。
只有，一条不太受关注的7号线，是东西横向。
而南大干线的开通，将很大程度上弥补内部板块串联的缺失。
番禺，不甘心当一个过客了。
南大干线上的几个住宅板块，万博实力就不再赘述了，和樾府年内大概率能清盘，旁边巨无霸地块也会在近期出让，但项目肯定没那么快出来，所以接下来主角应该是瑞麓府。
个人觉得，瑞麓府的价格、品质、地段还是很匹配的，如果追求生活质量，这里真的很不错。
突然发现，万博的推盘节奏比较循序渐进，一个接着一个，不至于缺货，也不至于一窝蜂抢着入市。
莲花湾则以刚需为主，2万+/平就有的选，山海连城带不少别墅，但总价也不高，周边除了教育，属于啥都没的状况，再等等吧。
至于创新城，板块的客流人群和定位相对清晰，大学城后花园，讲究生活环境和氛围，片区价格在4-6万/㎡左右。
其中，越大和的定位比较高端，带一个超大的露营公园，今天去了体验感拉满；越大星则更刚改，价格也要更低，不过刚需追求的教育+地铁，优势都相对一般。
过客很多，却很难留人的南站，处在一个不上不下的境地中。
今年，南站的新鸿基豪宅峻銮和城投岭南府，大概率都会出来了，助力板块天花板推向5万+/平，一个是港企，一个是国企，问题应该不大。
听说，新鸿基的市场反馈还不错。
豪宅踩上5万/平的同时，会发现板块内有两个刚需盘星寰和星瀚处境挺微妙的，很难卖得上价。
星寰TOD，距离谢村地铁站约不到600米，教育实力则偏弱，优势是靠近恒大体育场，均价3.8-4.1万/平。
星瀚TOD，距离陈头岗地铁站在步行范围内，还有幼儿园+学校，特价3.2万/平，均价3.5万/平，2019年开盘至今，价格没怎么涨，卖的也不算太好。
你这么想，番禺+南站+ICC+教育+10万人足球场，这几个词合在一起，是不是卖个3万+/平，还挺好卖的？
但事实，远非如此。
一个很大原因在于兑现时间太慢了，喊了10年的南站，还要搞那么久，足球场又停摆，周边旧改雷声大雨点小，生活环境和基建都相对一般。
之前，就有粉丝问过我们，南站会不会因为旧改利好和新鸿基豪宅开盘，站上4万/平，那我问大家一句：
如果，南站刚需真要卖到4万/平，面对科学城、老黄埔的围剿，你还会考虑买它吗？
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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