深圳楼市有一个一直都很热门的话题：
光明和沙井，到底谁更优？
(资料图片仅供参考)
说白了，沙井和光明在某种程度上太像了。
说规划，谁也不输谁。
沙井是一路往西的一颗璀璨明星，海洋新城、海岸城、国际会展中心再辅以地铁11号线的支撑。
光明想复制龙华的成功道路，科教医疗、创新创业、中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇等重点功能区建设一步步落地再辅以未来地铁13号线的支撑。
虽然都有概念，但说句大实话，当前二区最大的价值，还是南山外溢的热门板块。
2条快线，30-40分钟左右直接到达现在南山的主流就业中心。
所以谈论沙井和光明，纠结的不是谁离南山更近5分钟的问题。
而是谁的天花板更高，谁的上涨动能更强的问题。
先不说结论，我想引导大家去从几个维度思考问题，并且代入2个区去做对比。
1、城市发展规划。
深圳上一轮涨幅最猛的，刚好是吃了城市发展规划一路往西的红利。
罗湖——福田——南山——前海。
这是一条已知且清晰的城市发展线。
在此之下，南山中心区涨、前海涨、宝中涨、连带着前者的外溢板块一路涨。
碧海、西乡、福永、沙井，通通鸡犬升天。
毫无疑问，沙井，就吃上了城市发展规划的红利。
而光明，显然不在这条清晰的发展规划红线上。
但光明更像是靠着深圳的关爱发展起来的板块。
十三五规划期间，提出光明的发展定位是：将光明新区建设成为深圳市新时期重要的城市副中心和区域发展级。
那时候光明的规划很有前途：
高新科技产业、高校、医院、学区、创意文化、公园、地铁…看规划便知，其志不在小。
因为没有人怀疑深圳“造城”的能力，自然也没人怀疑光明的未来。
虽然不在一路往西的线上，但规划上光明属于单独开小灶的形式。
二者pk，不相上下吧。
2、概念兑现周期
现在买房，多数都不是买当下，而是买预期。
2个片区都有概念，现在拼的就是谁的概念更大，谁最能落地。
现在来看，光明落地速度虽然快，但周期长。
实话说，光明规划落地速度非常快。
2019年的时候光明科学城启动区土地整备项目，22天签约，28天腾空，不足一个月的时间，整备出182万平方米土地。
完美诠释什么是深圳速度。
但光明规划实现速度虽然快，但耐不住周期太长了，空地多是光明的优势，但要把空地填满，是需要时间的。
看到这，很多人会说，那买预期，只要落地不就好了。
这就涉及到另一个问题：
概念没兑现前，房价低才有上涨空间，如果没兑现前就涨了，兑现后的涨幅空间能有多大？
说白了，价格有没有被提前透支。
光明规划落地周期长，但新房最高已经突破5字头了，二手房巅峰时期卖到7万。
这个时候入场接盘，就算等规划兑现，能涨到多少？
8万？还是10万？
沙井片区，属于边开发边兑现的区域。
11号线在16年就已经开通，而海洋新城的落地速度也很快，国际会展中心已经投入使用了，并且12号线也于去年开通了。
沙井海岸城的商业也在今年底要开业了，而规划又还源源不断出台，利好在一步步兑现。
而房价呢，当前新房限价在4-5w之间，二手高峰同样8万左右。
二个片区就当前单价来看，价格也差不多。
我只能说沙井更适合短线，兑现就涨，涨了就卖。
光明更适合长线，13号线还需要2年，新房交房还需要2年，成片兑现需要长时间。
3、片区供应
这里也就涉及到经济学的一个常识了，供应过多，价格不容易涨起来。
而光明恰好是深圳新房供应量最多的片区之一，另一个就是龙岗了。
光明新区毕竟是成片空地，现在及未来的新房供应量都是很多的，这就意味着新房不稀缺，也就不抢手。
而这批新房同时进入二手房市场后，很容易形成践踏式行情，根本卖不上价。
前边最好的例子不就是龙岗吗？
龙岗新房卖不上价，连带着二手房都不好出手，楼市行情不好的还是，还得降价卖。
对于刚需来说，新房多，选择多，可投资来说，二手房多，价格可就不美丽了。
沙井因为是边开发变兑现，边卖的方式，很容易造成片区新房供应稀缺的情况。
所以沙井很多优质新房出来，基本被抢光。
还有一点，沙井因为供应少，片区选择不多，未来进入二手房之后，不容易造成内卷。
但光明不仅房多，而且产品同质化，以后你家房子出手，周边竞品盘一大堆，很容易还造成产品内卷。
以上这3点，我希望每个人都能深入去思考一番。
对比过后，还是想发表我的看法，不一定全对，但肯定有道理。
我认为沙井的安全阈值会更高。
如果你不是赌狗个性，沙井或许更适合你。
沙井已经有兑现的11号线，也有中远期的概念支撑，刚好也处在城市发展规划的线上。
现在南山科技园是主流就业中心，未来有可能更是前海，甚至有可能会是宝中。
一旦规划发生变化，沙井依然能吃上城市发展方向的红利，可光明就不一样了。
沙井进一步可搏击概念的兑现实现上涨，退一步依然是刚需外溢的首选。
安全性更高。
如果你想赌暴击，感受快感，那光明可以考虑，周期从现在开始算，8年比较合理。
光明一样是深圳重点关注的新区，过去很多人说光明是下一个龙华。
从发展轨迹上看，确实如此。
龙华靠4号线实现了10万+的梦想，光明也想靠13号线实现10万+的梦想。
但光明还是有优势的，产业底子比龙华更好，龙华整了个北站商务中心，可现在都没成型。
而光明本身就有医药、制造业、光明乳业等产业基础，产业发展起来的可能性比龙华要高。
不过，光明也有风险，可能成为下一个龙岗。
这是从供应和产品来说的。
光明新房供应多，出货时不容易卖上价，除非你买的刚好是区域内的标杆盘。
光明的产品非常内卷，新房基本是超高层、小户型，产业细节的对比非常多，很容易买错。
说白了，光明不是不能涨，而是区域分化会更严重，就像龙岗一样，最好的只有大运和龙中，其他不好卖，也不好卖上价。
我猜测未来光明也如此，中心在凤凰城和科学城的中心区，其他板块有可能会是陪跑。
买错的概率会很大，试错成本也很高。
深圳以后一定会更加极致内卷，如果没有政策的宽松，接下来深圳注定只是慢牛行情，在这种情况之下，单盘对比尤为重要。
所以我建议你不要只盯着片区，而是要对比单盘。
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