龙华最近哭得好大声，深圳12月冷风冷雨里的几层羽绒服都盖不住哭声。
(资料图片仅供参考)
明星楼盘成交价纷纷低于指导价，里子和面子都保不住了！
白石龙地铁口的标杆性楼盘龙光玖龙玺，一套86.77平四房以770万总价成交，已经低于786万的指导价;
龙华壹城中心5区，一套73.25平房源成交单价掉到6.0068万/平，而据唐老师傅Pro公布的数据，壹城中心9区一套88平房源成交单价也掉到6.4万/平.....
此外，还有书香门第上河坊，潜龙曼海宁、特发和平里等知名楼盘已经低于指导价成交；深外龙华学区的龙悦居，相比高峰时期下跌43%.....
在各方政策向好的时候，龙华楼市却可怜得有些突出，想当年龙华作为时代的弄潮儿，风光无限，现在落得如此境地也真的有点“天凉王破”的那味儿。
一万间也特意抽时间走了一圈龙华的标杆楼盘—壹城中心，和最近入市的新盘——华侨城四海华庭，借此探讨一下龙华楼市的现状。
壹成中心小区有“平替”
壹成中心花园是鸿荣源集团布局龙华中心城区的首个综合体项目，总建面约320万㎡，它共分为11个区，住宅为独立的花园社区管理，每区互相独立又互为整体。
一直以来，壹城中心以超大体量、自成一体商业配套而著称，众多叠加因素使之成为龙华区甚至整个深圳，当之无愧的明星楼盘。
一万间在壹城中心实探的时候，壹城中心商业+住宅的模式确实吸引人，壹方天地是龙华的区域商业地标，人气聚集，打卡拍照的时髦小姐姐小哥哥众多，如果在这里居住确实很自豪满足。
但是在壹城中心逛街，一万间建议不要抬头，因为对面就是参差不齐的农民房或者厂房。一万间去查询过，壹成中心四周基本就是旧改环绕，片区面貌有待提升。
一万间在壹城中心实探的是工作日的下午3点左右，依然可以感受到两侧的主干道车流人流很大，靠近路边的户型肯定是避免不了噪音的干扰。
而且说到噪音问题，目前九区的住户肯定是最想吐槽的，现在十区在如火如荼地建设中，和九区仅仅是隔着一条不足50米宽的马路，一万间站在九区的门前，工地噪音“哐哐哐”传来，清晰有力而绵长。
总的来说，虽然有点噪音影响，但是壹城中心小区综合素质不错，但是二手房成交价低于指导价的原因是什么呢？
一万间总结就2点：
1，隔壁二手房享受同等学区，商业资源，但是更便宜
壹城中心小区最大的优势是壹方天地商场，还有就是龙华第二实验学校。
但是从链家的二手房地图来看，目前与壹城中心一路之隔，有许多在售的二手房房源，而且它们在都是龙华第二实验学校的学区范围内。
壹城中心附近的二手房源
龙华第二实验学校学区范围
目前壹城中心小区指导价是6.8万/平，但是对面这些小区的指导价范围是4-5万/平，每平相差2万左右，而且虽然这些小区相对来说比较旧，但是一万间实地走访，觉得它们的外观还是保养得相对不错，而且因为靠近壹方天地和华富市场，底商入驻情况也不差。
壹城中心对面部分小区外观
在价格是王道，且龙华房价一蹶不振的当下，壹城中心小区的预期下跌，自然会有平替产品上来抢它的客户。
2，壹城中心的学区、交通依然是硬伤
有2个粉丝曾经在群里争论过壹城中心的交通便捷性，A觉得虽然方便，但是堵车堵到怀疑人生，B觉得太特么偏远了，想不懂它凭啥火。
A是开车去的，B是无车一族，靠公共交通出行。
壹城中心虽说是龙华标杆性商业中心+住宅小区，但是离地铁站真的有点远，离最近的4号线龙华站也有1.2公里。
而壹城中心堵车的情况用一个网友的话说，就是“平时早晚高峰堵，周末24小时堵”。
这里堵车的原因很简单，本身商场的人流量大，还有办公区通勤人员，再加上目前壹城中心已经有多个商品住宅社区入伙，加上周边其他小区的居民......
这里不堵，哪里堵。
住宅小区多，除了堵车，还有一个问题是上学，虽然壹城中心离龙华第二实验学校很近，但是耐不住住户太多，据说单单壹城中心就有一万多户，堪称“深圳天通苑”。
所以壹城中心大部分学生需要被分流，第二实验也蝉联各项拥挤指标多个第一。
之前因为学位问题被业主投诉
在这2个情况下，你认为6万多/平的壹城中心小区还香吗？
华侨城四海华庭，擦边“龙华中心”
最近龙华最具话题性的新盘就是华侨城四海华庭了。
四海华庭整体效果图
在开盘前，四海华庭就成功夺得“龙华卷王”称号，也直接将龙华房价拉回到了5年前，还号称“光明价买龙华芯”。
四海华庭实际位置是在大浪街道龙胜社区，这个开盘价，让真正“龙华心”的新盘，脸上笑嘻嘻，心里MMP。
然后在利好政策一出，四海华庭即刻宣布收回2个点的折扣，这波操作，实属“2022年度最佳戏精”了。
本身在打骨折的情况下，去化不佳已经被群嘲了，现在还嚷嚷着说，我们不打折了，错过了就没了......
一万间实地去探访四海华庭的时候，着实有点被惊呆住了，这分明就是隐藏在城中村的楼盘。
这里是城中村密集区域，周边旧民房、旧厂房众多，给人一种“城乡结合部”的感觉，离宣传的“龙华芯”差距有点大。
而且这里和壹城中心一样，离地铁站有点远。
一万间实际步行测距，两个地铁站距离基本都是1.3公里左右
据了解华侨城四海华庭是龙胜片区旧改项目，项目配套集中商业、幼儿园、学校、公交首末站、文化活动室等公共配套设施，为住宅+公寓+商业+教育的综合性大型宜居社区。
一万间绕着华侨城四海华庭的建设工地走了一圈，范围确实不小少。
四海华庭周边聚集的十余个旧改项目，但大部分还没有开始拆除，还处在城市更新的较早期，估计购房者入住后很长时间内会面临改造噪音、环境的影响。
现在中介推售四海华庭，都会说，片区内的发展潜力大，附近就是海岸城旧改项目，加上四海华庭自己本身规划就不错，有华侨城兜底，未来彼此的商业配套都会打通，现在的价格买四海华亭不亏......
但北上广不相信眼泪，深圳购房者不相信未来!
龙华真正中心区的壹城中心小区在“降价”，何况是“龙华芯”的四海华庭，龙华的房价正在以肉眼可见的速度在重整，倒挂红利越来越微弱，购房者对于龙华新房的未来已经不抱希望了。
一万间在上一篇探讨四海华庭的文章也说过：
“深圳购房者现在更多看在当下，其实这也是“房住不炒”的一种成功落地，买房已经更地选择居住属性强的楼盘，而非未来可期的楼盘。”
“四海华庭卖不动的背后，其实就是深圳购房者对龙华房价信心崩盘的信号。”
相关阅读：快评！“卷死同行”的四海华庭为什么卖不动？
总结！龙华房价在回归现实
龙华房价崩了！
一万间自诩作为一个公正客观的房产平台，一直不想用“崩了”这个词去形容深圳某个片区的房价，因为一万间觉得，深圳的房价离“崩”还是很远的。
但是龙华最近的楼市表现确实很残酷的告诉我们，它顶不住了。
龙华头部片区红山的房价也在摇摇欲坠。
10月份，莱蒙水榭春天一期89平三房，以678万总价成交，折合单价7.62万/平，已经很接近7.3万的指导价。
一直以来，莱蒙水榭春天都是红山片区的成交大户，无论是租还是售，小区的流动性一直都非常好，但是现在交易量低迷带动价格大幅下滑。
目前红山唯一在售新盘中海闻华里，均价也是73700元/平，从这可以看出作为龙华房价头部的红山片区一二手房已经没有多少倒挂可言，二手房成交价格也有可能继续下行。
而这个情况，在龙华的其他片区也在发生。
而新房方面，已经有楼盘比四海华庭还要“卷”。
在12月15日，富基云珑府拿证，备案均价约6.4万/㎡，折后单价约4.9万/㎡起，再一次把龙华新房卷到地底，
龙华房价不断下探，一万间认为是在回归它本身所属的价值。在今年3月份，一万间曾经写过一篇文章分析龙华楼市，说龙华的房价与地段不匹配。
文章链接：龙华的错配人生：库存高、滞销，只因“太高贵”？
而如今，龙华的房价体系在市场的裹挟下，不得不一步步重整调节，一万间相信，只要龙华房价回到正常的价格范围，它依然会是“宇宙中心”。
因为龙华的地段价值才是真实存在的且最有价值的。
标签：
作为来深科研人员中的一员，中山大学附属第八医院的助理研究员郭雅婕对深圳在人才服务方面的举措赞不绝口：我作为基础研究人员，很希望自己
12月1日晚8点，2023年故宫年票正式开售。相比于去年，今年购票顺畅了许多。据了解，2022年故宫年票发售时，因短时间内购买年票人数过多，曾
昨日，冷空气到达，广州气温逐步下降。据商超方面预测，随着气温的逐渐下降，市民对于御寒类商品消费需求有所上升，不少广州商超准备了有关
小井盖、大民生。今年以来，深圳开展全市窨井盖专项治理工作成效显著。截至11月20日，全市共排查窨井盖约350万个，发现存在问题的窨井盖约3
备受关注的汕汕(汕头至汕尾)铁路汕头站及站区工程近日传出最新动态：项目已顺利完成工程招标工作，由中铁建设集团有限公司中标承建。目前，
近日，由广东省绿化委员会、广东省林业局主办的探秘古树群落，领略南粤风采广东十大最美古树群评选活动揭晓入选名单。深圳市大鹏新区葵涌古
11月8日，深圳市第43届市民长跑日活动在莲花山公园举行，来自市直机关、事业单位、体育社团的近200人参加了本次活动，市委会场和各区分会场
随着雪季临近，国家高山滑雪中心雪飞燕雪场也将向公众开放。11月7日，据北京延庆奥林匹克园区小程序中发布的公告，国家高山滑雪中心雪场即
11月5日起，由深圳航运集团与深圳机场码头联合运营的海上彩虹号深圳机场码头至前海湾观光航线将复航。此次复航，海上彩虹号将以全新海上国
深圳音乐厅前的广场上，詹泽彬双臂微张、以半蹲姿势脚踩滑板，随着身体扭动，他在广场上飞快滑动，引来一阵侧目。这是一个普通周末的晚上，
环球消息！重大进展！青岛中山商城项
12月15日，随着掘进机在青岛中山商城项目保定路出入口破洞而出，保定路出入口通道顺利贯通，至此，整个地下人防停车场暗挖段实现全线贯通。青
今日快看!城阳市民夜晚散步捡到“怪
男子夜晚散步，发现一只“怪鸟”，不知如何处置，于是送到就近的公安机关。近日，城阳公安分局正阳路派出所收到群众送来的受伤“怪鸟”，经专
最新：唐岛湾景区亮新颜
12月16日，冬日里的西海岸新区唐岛湾畔，一些市民来这里锻炼赏景。为了给市民提供更好的海滨休闲环境，唐岛湾国家湿地公园内的部分道路近期进
每日看点!环湾路白泥地公园停车场启
12月16日，位于环湾路的白泥地公园里，一个个划设好的车位整齐地排布在园内道路两旁，而这里的停车场也已于本周正式启用。白泥地公园是胶州湾
每日热文：定了！第二届中国新型智慧
数聚赋能，智领未来！为深入贯彻“数字中国”战略，进一步搭建我国新型智慧城市建设成果展示平台、经验交流平台、友好合作平台，由国家信息中
天天热点评！葛皖镝:大众安徽首款新
葛皖镝:大众安徽首款新能源车将于明年全面投产,葛皖镝,安徽,大众,新能源汽车,大众汽车集团,大众汽车
世界即时看！北京市丰台区鸿华房地产
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区鸿华房地产开发经营有限公司，关于北京市丰台区鸿华房地产开发经营有限公司介绍这个很多
世界资讯：北京市主要行业公厕管理服
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市主要行业公厕管理服务工作标准，关于北京市主要行业公厕管理服务工作标准介绍这个很多人还不知
今热点：北京市丰泽园饭店有限责任公
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰泽园饭店有限责任公司，关于北京市丰泽园饭店有限责任公司介绍这个很多人还不知道,现在让我们
从美国打回国内电话怎么拨？从国内打
从美国打回国内电话怎么拨?在国外打电话给国内的手机，在手机号码前加0086，拨打就行了。在美国，向中国拨电话，打011-86-号码。 打手机，
全球热推荐：北京市丰台影剧院（关于
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台影剧院，关于北京市丰台影剧院介绍这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！1、北
北京市主要玉米品种信息图册 第一册
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市主要玉米品种信息图册第一册，关于北京市主要玉米品种信息图册第一册介绍这个很多人还不知
电信手机拨打美国电话怎么打呢？国内
您好,今天小花就为大家解答关于电信号码打美国电话怎么打，美国电话怎么打相信很多小伙伴还不知道,现在让我们一起来看看吧!1、001(美国国号
lol辅助工具哪个好用一点呢？英雄联
lol辅助工具哪个好用一点?除了多玩盒子是LOL的辅助工具外,还有腾迅TGP助手、英雄联盟大脚、LOL英雄联盟神灯、lol精灵助手等,比较好用的推荐
魔兽世界无法登陆怎么回事啊？魔兽世
大家好，程双来为大家解答以上问题。(魔兽世界不能登录，魔兽世界无法登陆完美解决方法)，很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧!魔兽世
文件分割器有什么用途和作用？文件分
文件分割器有什么用途和作用?文件分割器是个比较实用的工具。当我们要从别的电脑拷贝一个大于一张磁盘容量的文件或图片时就可以体会到它的
激光打印机打印不清楚是什么原因？激
您好,今天小花就为大家解答关于激光打印机打印不清楚怎么调，激光打印机打印不清楚相信很多小伙伴还不知道,现在让我们一起来看看吧!1、原因
鲁大师好用吗安全吗可靠吗？鲁大师体
鲁大师好用吗安全吗可靠吗?谱鲁大师最不靠谱的就是cpu跑分，首先就是前面提到过的洋垃圾，对于鲁大师来说，cpu的核心线程数量越多，跑分也
琵琶顶部的弦轴作用大吗？琵琶顶部的
大家好，小苗来为大家解答以上问题很多人还不知道，。琵琶顶部的弦轴作用是什么，琵琶顶部的弦轴作用是现在让我们一起来看看吧!2 在固定琴
北京市丰台区文化和旅游局（关于北京
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区文化和旅游局，关于北京市丰台区文化和旅游局介绍这个很多人还不知道,现在让我们一起来看
长发公主出自哪本童话书啊？童话里的
长发公主出自哪本童话书?《长发公主》是2010年迪士尼工作室出品的3D动画电影,迪士尼工作室由手绘动画向电脑动画全面转型的首部作品,改编自
天天实时：北京市丰台区实验学校（关
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区实验学校，关于北京市丰台区实验学校介绍这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！1
奇花异草的异字指的是什么意思？奇花
今天小编跟大家分享一篇有关奇花异草的异的意思是什么，相信小伙伴们对这个话题应该也很关注吧，现在就为小伙伴们说说奇花异草的异的意思是
世界热议:北京市丰台区妇幼保健院（
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区妇幼保健院，关于北京市丰台区妇幼保健院介绍这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧
泉州市文旅融合与文化创意协会成立
15日，泉州市文旅融合与文化创意协会第一次会员大会召开，选举产生协会第一届理事会和监事会组成人员。泉州是首批中国历史文化名城、全球首个
北京市丰台区悟之道体育俱乐部（关于
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区悟之道体育俱乐部，关于北京市丰台区悟之道体育俱乐部介绍这个很多人还不知道,现在让我们
焦点热讯:茶香扑鼻说茶俗
2022年11月29日，泉州传来一则好消息：我国申报的“中国传统制茶技艺及其相关习俗”被列入联合国教科文组织人类非物质文化遗产代表作名录，该
北京市丰台区成寿寺小学（关于北京市
大家好,小隆来为大家解答以上的问题。北京市丰台区成寿寺小学，关于北京市丰台区成寿寺小学介绍这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧
世界热议:海珠区气象台发布寒冷黄色
【海珠寒冷黄色预警】预计强冷空气今天夜间开始影响我区，气温显著下降，并伴有5到7级阵风，19日早晨出现过程最低气温3到4℃。海珠区气象台于1
每日消息!中国多地加快抗原检测试剂
中国疫情防控已进入新阶段，为保障药品及抗原检测试剂供应，中国多地官方表示，正加快抗原检测试剂及相关医药物资的日产量。15日浙江省召开疫