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深圳楼市下一步怎么走？
发布时间：2022-11-20 07:53:48 文章来源：米宅
10月下旬，深圳楼市迎来第二轮下跌，而且跌幅凶猛，西部很多网红盘跌到了指导价。我在米宅珠三角连发五篇下跌之后，很多自媒体跟进报道，现在

10月下旬，深圳楼市迎来第二轮下跌，而且跌幅凶猛，西部很多网红盘跌到了指导价。


(相关资料图)

我在米宅珠三角连发五篇下跌之后，很多自媒体跟进报道，现在全国人民都知道深圳跌惨了。

一个月过去了，深楼市现在什么情况，有没有继续往下掉？

并没有，目前的成交价维持在指导价区间，暂时稳住了，不动了。

以宝中和碧海11月上旬的成交为例：

可以看出，绝大部分楼盘贴近指导价成交。

高出指导价最多的宏发QCC，是西乡第一神盘，高峰期89平卖到1200万，现在卖850万，已经打了七折，回到了前年初。

宝中碧海西乡如此，其他区域也好不到哪里去。

以前海为例，阳光棕榈园121平的三房，最便宜的一套底价850万，单价7万，比指导价还便宜8000。

价格降了这么多，成交价这么低，为什么又说房价暂时稳住了呢？

原因有三个：

一是掉到指导价的笋盘没想象的那么多，大部分被人抄底买走了，剩下指导价的笋盘已经不多了。

二是11月11日起，中央先后出台了两项政策，一是防疫放松20条，二是金融救市16条，这两项政策，都有利于拉动经济，拯救房地产。

这两项政策，可以说是近三个月最大的利好，极大提振了信心。

房地产本来就是一个政策市，信心市，赌的是对未来的预期，现在给了政策，经济和楼市有了好转的预期，卖家自然增强了信心，认为可以再坚持坚持了。

三是11月中旬之后，市面上新出的笋盘明显变少，在售的大多是双11之前的放盘，这批指导价的笋盘也在快速消化，等消化完毕，买卖双方又会陷入短暂的博弈期。

大概博弈多久，我个人预判：如果没有明确的利好托底，预计1个月左右，下跌还会继续。

首先，现在是11月下旬，再有两个月就过年了。

会有一部分卖家基于资金和心理压力，想要年前脱手，不想拖到年后，要脱手就要继续降价。

其次，人才房的利空。

六折的人才房，10年后补交部分地价就可以转正，对刚需来说是非常大的诱惑。

可能有人觉得10年周期太久，实际如果是买新房，等待两年交房，一年后拿证，再限售三年，同样6-7年过去了，和人才房的等待周期没有质的差别。

首批4000套人才房的中签率，最低2%，最高500%。

人才房的中签率不论是高还是低，都如同一根胡萝卜，吊着众多刚需继续等待，等待更好的片区和更多的房源，进一步降低新房和二手房的销售量。

再次，13号出台的金融16条，救的是开发商，不是直接刺激楼市。

开发商只剩最后一口气，想要救活，需要打强心针，上电击疗法，简单说就是楼市要重新火起来。

金融16条开出的药方，包括开发贷、信托贷展期一年，满足开发商合理融资需求，保交楼专项借款，两条红线适度放松等等，都是慢慢将养的中药方子，能吊着开发商最后一口气续命，但短期看不到明显好转。

最后，防疫放松，有助于打通堵点，恢复经济，但这是个长效工程，楼市需要的是短期情绪，短期看不到效果，就会重回悲观。

所以，年前大概率还有一跌，但是，不会跌破指导价了，会在指导价这个平台期，继续博弈相当长一段时间。

去年11月，指导价出台9个月后，深圳房价终于跌破15%，盘整了将近一年，今年10月跌到了30%的深水区，进入指导价区间。

到了这个区间，卖家不会再轻易下调，肯定会坚持一段时间，观望后市。

对计划买二手房的买家来说，指导价区间的房子，买还是不买？

如果不想继续赌，就下场抄底。

如果还想赌，希望抄到更大的底，当然也可以等，但要密切关注三个指标：

1、中央有没有出台大力度的楼市政策；

2、深圳有没有出台放松调控的政策；

3、二手房成交量是否从2000套慢慢突破3000套，甚至逼近4000套。

一个买卖市场，如果在非自由的生态环境中挣扎太久，任何一个微小的变化，都可能掀起一场巨大的风暴。

米宅千亦

标签： 深圳楼市

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