观点：新定位、降低开发难度！增城旧改就看这条投资120亿旧村

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发布时间：2022-11-19 17:51:21 文章来源：乐居城更

“消失”2个月之后，增城旧改又重现了。近日，广州市规划和自然资源局批前公示了《增城区中新镇中新村全面改造地块（涉及增城区GD0203、GD0205

“消失”2个月之后，增城旧改又重现了。

近日，广州市规划和自然资源局批前公示了《增城区中新镇中新村全面改造地块（涉及增城区GD0203、GD0205规划管理单元）控制性详细规划修改》。

(资料图)

终于，在这次控规修改中，中新村旧村改造有了新定位，将建设为：广州东部TOD智慧科教学旅服务城。

可以发现，本次控规修改的意图是将中新村旧村改造项目与周边的两大重点建设项目形成紧密的联系，即广州东部公铁联运枢纽与增城西站交通集疏运系统。

自然，为了配合新的规划定位，中新村旧村改造项目也进行了调整部分地块，修改内容主要是：优化公共服务设施配置，完善交通运输功能。

放眼整个增城区旧村改造来看，中新村是目前少有的处在推进建设阶段的项目。在广州2022年城市更新计划中，增城区共有4个旧村改造项目，包括中新村、南坣村、湖中村（竹山社、社排社）、群星村。

同时，早前，增城区白江村、长岗村、金星村、瑶田村、山田村等，均有新的进展；不过，更多的是属于前期工作阶段，离动工建设还有很长一段距离。

所以，增城旧改还是得看中新村。

降低开发难度、增加公服配套建设

对比上一版控规方案，中新村旧改项目整体建设规模没有发生变化。

该村控规调整范围位于中新村西南部，北至规划一横路、南至经1路、东至大湾区信创产业园规划纵一路（增城西站片区）、西至现状省道S118，涉及GD0203及GD0203规划管理单位，总用地面积353.21公顷。

调整后的控规方案主要进行了四个方面的修改：

修改范围内经1路往南调整，建设用地总面积减少1.26公顷；

一处二类居住用地调整为二类居住用地兼容商业服务业设施用地；

广汕公路南侧独立用地长途客运站与公交首末站合合并复合设置于二类居住用地兼容商业服务业设设施用地内；

整体降低修改范围内开发难度，均衡部分居住用地容积率。

具体来看，本次调整的是GD0203号地块中部区域的一宗居住用地改为住商用地；这次修改使得居住用地面积不减反增，增加了1.02公顷。同时，控规优化了2条城市主干路、1条城市支路。

为了契合“服务城”这个新定位，中新村旧改项目相应补充完善公共服务与市政设施配套，设施由195处增加 202处，以及新增其他商业服务业设施面积4.87万㎡；

同时，新增设施包括家庭综合服务中心、未成年人保护工作站等。

在教育配套上，该改造项目也完善了中小学教育设施用地布局，提升幼儿园服务规模，班数由96班增加至105班。

在广州市2022年城市更新计划项目中，中新村旧改项目被列入新开工项目。

随着新定位、控规调整的完成，中新村旧改项目也迎来了重大突破。

而中新村旧改，能够比增城区其他旧村改造项目跑得更快的原因，也与其旧改经历、操刀企业和增城重点投资建设片区变化密切相关。

“中新特色”旧改模式，保利投资120亿

中新村，位于广州市增城区西部，毗邻广州教育城，是广州东进战略的重要组成部分。其有着极佳的交通条件，毗邻广州地铁21号线中新站，一站可达镇龙枢纽，可换乘知识城线和新白广城际。

中新村虽属于“十年规划”计划项目，但纳入旧改计划之后，推进迅速。

其他旧村推进旧改工作，往往是全面签约拆迁后、开始建设，中新村旧改与之不同，采用类似“以点带面”的方式，进行逐个地块突破推进改造、建设。

2018年2月，中新村全面改造项目正式纳入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》。同年12月，项目地块一公示基础数据，地块范围内户籍163户，共377人；红线面积515.91亩，现状建筑总量686栋，建筑总面积为28.88万㎡。

2019年2月开始，中新村旧改项目地块二、地块三、地块四相继公示基础数据。

地块二范围内户籍252户，红线面积296.63亩，现状建筑总量755栋，建筑总面积为27万㎡；

地块三范围内户籍282户，红线面积436.05亩，现状建筑总量1178栋，建筑总面积为35.28万㎡。

地块四范围内户籍47户，红线面积135.00亩，现状建筑总量224栋，建筑总面积为13.78万㎡。

到了2019年7月，仅仅一年多的时间，中新村旧改项目正式公开选择合作企业。

招标文件显示，中新村旧改项目涉及村民 744户，户籍人口 1799人，总用地面积92公顷，房屋建筑面积105万平方米，项目改造总成本约120亿元。

申请企业主要条件包括：

须为内地A股上市公司或其在境内的全资子公司或控股公司；

上市公司总资产不少于8000亿元，且2018年在全国物业年销售额不低于4000亿元；

广州市内以正式合作企业身份参与的旧村改造合作项目不得少于1个，且项目改造方案均已获批准并实施建设。

按照这个要求，中新村旧改项目已是定向招商，特别是销售额突破4000亿元这项门槛，当时仅有碧桂园、万科、恒大、保利4家符合要求。

2019年9月，招商成果出炉，保利发展控股子公司广州保昕置业有限公司成为合作企业。次月，项目举行了复建安置房（首期）奠基，首期复建房项目规划有2栋住宅楼、预计将提供400多套回迁房。

到了2020年7月，中新村改造项目地块二举行了房屋收楼拆迁动员大会；用了一年多的时间，地块二已完成了首期地块拆旧、平整工作，面积约240亩。这意味地块二复建区正式进入开工、建设阶段。

期间，于2021年5月，中新村全面改造地块（涉及增城区GD0203（原GC0203）、GD0205（原GC0204）规划管理单元）控制性详细规划修改成果获得通过。

根据2021年5月的控规，中新村旧改项目规划人口7.6万人，规划总建筑面积428.7万㎡，包含城市建设用地288.88万㎡，产业和居住建筑面积比约24%，并且大幅度增加了公服设施，由76处增加至185处。

尽管广州旧改进入了全面核查、调整，而以中新村旧改推进节奏、合作企业来看，该村并未受到太大影响，需要配合的一个点应该就是：历史文化保护、古树古木保护。

中新村旧改项目范围内，涉及古树后续资源12株，大树1713株，调查过程中发现，部分树木存在枯枝、树干中空、腐烂、植物缠绕等问题，需要完成清除枯枝，防治虫害，修复树干及树洞等工作；同时，还需做好优先保护、施工管理、修建、围护等工作。

毫无疑问，中新村旧改遇到的只是小问题，并不影响继续推进。

今年6月份，中新村旧改项目完成了改造范围内的树木普查及树木保护专章的编制工作，对外公示树木普查结果及《广州市增城区中新镇中新村全面改造项目片区策划阶段树木保护专章》。

增城重点：从新塘转向中新

很早之前，我们看到，增城重点旧村改造项目往往是在新塘、荔城、朱村一带，包括群星村、白江村、瑶田村、蒋村、简村、夏街村、官湖村等都有动态。

然而，去年9月份之后，增城旧改风向悄然发生了变化。

彼时，增城区接连发布了两份文件，《广州国际物流产业枢纽及周边地区一体化发展规划研究》、《增城区单元详细规划-旧村改造重点片区试点项目》。

区内开发、建设重点慢慢转到中新镇。

其中，旧改上，中新镇将成为增城区旧改连片再开发的重要示范区，并将在增城区范围中选取近3-5年旧村改造项目较为集中且具有研究意义区域作为试点片区，开展成片连片再开发方案研究，总面积约50平方公里。

同时，目前已初步划定中新团结片区，具体位置为：西至增城区区界、北至增广大道-规划道路、南至广汕公路、东至西福河，面积约15平方公里。

中新村，理所当然成为了最受重视的一个。

所以，广州旧改进入“大调整”之后，增城区旧村改造项目一直飘忽不定，但中新村旧改的重要地位始终没有改变。

不过，地位“高贵”的原因主要是临近两大重点建设项目，也就是文初提到的：广州东部公铁联运枢纽与增城西站。

而轨道经济，恰是增城区后工业化发展阶段重要发力点之。中新村，成为了新发展方向下，率先吃螃蟹的人。

标签：二类居住用地

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