界面新闻记者 | 黄昱
(资料图片)
界面新闻编辑 |
自去年12月5日宣布重启南油集团收购案并配套定增募资85亿后，央企招商蛇口正在稳步推进相关计划。
3月3日，招商蛇口先是回复了深交所16问，随后在3月6日的股东大会上通过了发行股份的相关方案。
深交所在2月27日向招商蛇口发出许可类重组问询函询，是源于这家公司2月17日披露了重组及融资正式方案。
在这份方案中，招商蛇口表示拟发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，总对价约89.28亿元。
同时招商蛇口还拟发行股份募集不超过85亿元配套资金，用于存量项目、补充流动资金及偿还债务，招商局集团下属招商局投资发展将参与认购不少于1亿元、不超过20亿元。
收到深交所询问后，招商蛇口需要就募集配套资金是否符合股权融资政策要求做出解释。
具体而言，深交所要求招商蛇口结合证监会于2022年11月28日发布的房地产股权融资五项措施，就10个募投项目逐项说明本次募集资金用途是否符合用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等要求。
对此，招商蛇口表示，参考中国证券投资基金协会2023年2月 20日发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》第三条第一款，“存量商品住宅”是指“已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。”
据招商蛇口的情况说明，本次其10个募投项目均已获得“五证”，项目已在售、主体建设工程已开工，为存量住宅项目。本次募集资金不用于拿地拍地、开发新楼盘，符合证监会于2022 年11月28日发布的房地产股权融资五项措施的相关规定。
去年11月28日，证监会在允许上市房企再融资的五项措施中明确指出，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
从招商蛇口的方案来看，除了募资投向存量住宅项目，发行股份购买南油集团和招商前海实业股权，目的都是为了进一步加大在深圳前海片区享有的权益。
南油集团主要持有招商前海实业32.89%的股权。招商前海实业为招商蛇口控股公司，持有前海自贸50%股份。前海自贸间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权，对前海妈湾片区进行开发、建设和运营。
本次交易完成后，招商蛇口将直接及间接持有南油集团100%股权，对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.1%增至 85.99%，
进一步增强对于前海自贸投资的控制，有利于其提高其在前海片区享有的资源价值。
问询函中，深交所向招商蛇口提出16大问题，主要涉及资产评估方法、增值率存在差异以及募集配套资金投向是否符合要求等方面。
对于深交所聚焦最多的资产评估方法是否适当、合规的问题，招商蛇口在回复中进行了详尽说明。
其中对南油集团的评估方法、重要评估参数的选取与2019年增资合作、2020年筹划收购南油集团部分股权过程中的评估方法、重要评估参数的选取是否存在重大差异，这也是深交所关注的重点。
招商蛇口首次启动收购南油集团24%股权事项是在2020年5月。两个月后，首个收购预案出炉，彼时，招商蛇口购买深投控持有南油集团24％股权的交易对价定为70.35亿元，比本次定下的67.6亿元的交易对价贵了约2.75亿元。
招商蛇口在回复中指出，南油集团主要资产为龙盛实业55%股权、直接持有及通过前海平方间接持有招商前海实业股权以及投资性房地产。
其中龙盛实业主要持有T102-0049/0230 号土地，采用剩余法评估；投资性房地产主要为前海 W6 仓库、W7 仓库，主要采用收益法评估。
招商前海实业及其控股子公司前海自贸投资均为持股平台，核心资产为前海自贸投资所持招商驰迪、前海鸿昱100%股权，两家子公司各持有 T102-0296/0310 土地，为2019年合资合作的核心资产，均采用剩余法评估。
本次评估中部分资产的评估方法与招商蛇口2019年增资合作、2020年收购南油集团时的评估方法存在一定差异。
不过，招商蛇口指出，根据南油集团持有招商前海实业的权益比例，以及招商前海实业持有相关项目公司的股权比例，计算上述资产本次评估值归属于南油集团的金额约为22.6亿元，占南油集团总资产估值的比例为6.64%，占比较小，因此本次评估方法与前次相比不存在重大差异。
根据深交所的问询，招商蛇口对发行股份购买资产并募集配套资金的方案进行了补充和修订，并于3月6日提交股东大会。
在获得股东大会通过后，招商蛇口的重组方案算是前进了一大步，接下来需要递交给证监会审批通过。
尽管重组方案顺利推进，但资本市场似乎反响平平。自去年12月以来，招商蛇口股价始终没有较大起色，截至3月6日，招商蛇口收盘价约为14.7元/股，当日跌幅约为1.14％。
有投资者表示，对招商蛇口的感觉就像拥有优质的金矿，却产不出高品质的黄金。
招商蛇口当前确实承受不小的利润下滑压力。
招商蛇口此前业绩预告显示，其2022年净利润为38亿元至46亿元，同比下55.65%-63.36%，虽然守住了盈利底线，但创下2015年底重组上市以来最低净利纪录。
至于原因，除了结转毛利率下降，招商蛇口还提及，期内公司积极处置去化困难的项目，优化资产负债表；计提资产减值准备增加，以及公司转让子公司产生的投资收益同比减少；持有物业出租率和租金水平不同程度受疫情影响，此外公司累计减免租金约7.49亿元。
这些无一不指向当前招商蛇口所面临的经营挑战。
为此，招商蛇口在年初开始对组织架构动刀，8个区域中调整了4个，其中华东区域的南通公司和江南区域的无锡公司降级调整为事业部，深圳区域下辖的粤东公司调整为东莞公司下属事业部并与惠州事业部合并；华南区域新成立了长沙公司，负责湖南、江西业务。
城市公司一升一降之间，招商蛇口的投资布局策略也很明确，即更加聚焦高能级城市，以获得更好的去化能力。
据各方数据，1月31日上午10时许，深圳出品的动画电影《熊出没·伴我熊芯》票房突破10亿元，在首日票房、档期票房、连续破亿天数等多方面打
1月27日，携程发布的《2023年春节旅游总结报告》显示，今年春节，深圳游客的出境游订单量同比去年增长近5倍。相较国内热门景点的人山人海，
1月27日，记者从深圳市文化广电旅游体育局获悉，2023年春节黄金周期间(1月21日至27日)，深圳共接待游客469 25万人次，旅游收入31 58亿元，
据深圳市春运办统计，1月15日和16日连续两天，深圳对外发送旅客人数都在48万左右，春运进入客流高峰期。1月15日，深圳春运对外旅客发送量达
新年音乐会是观众喜闻乐见的年度重要文化品牌活动，多年来已成为深圳市民跨岁迎新的例牌项目。12月30日、31日晚，深圳交响乐团将在深圳音乐
作为来深科研人员中的一员，中山大学附属第八医院的助理研究员郭雅婕对深圳在人才服务方面的举措赞不绝口：我作为基础研究人员，很希望自己
12月1日晚8点，2023年故宫年票正式开售。相比于去年，今年购票顺畅了许多。据了解，2022年故宫年票发售时，因短时间内购买年票人数过多，曾
昨日，冷空气到达，广州气温逐步下降。据商超方面预测，随着气温的逐渐下降，市民对于御寒类商品消费需求有所上升，不少广州商超准备了有关
小井盖、大民生。今年以来，深圳开展全市窨井盖专项治理工作成效显著。截至11月20日，全市共排查窨井盖约350万个，发现存在问题的窨井盖约3
备受关注的汕汕(汕头至汕尾)铁路汕头站及站区工程近日传出最新动态：项目已顺利完成工程招标工作，由中铁建设集团有限公司中标承建。目前，
速讯：隐入山野，只为发现更多美好！
杨佳兴他们五个都是设计师，已经在崂山区北宅下葛场社区的山上当了半年多的“农人”，经过他们一锨一锄整理过的山间小院，显现出了初步的效果
市北区：天桥楼体换新装
2月28日，市北区市场二路附近，施工人员正在对周边居民楼外墙进行施工。即墨路街道老旧街区改造项目持续进行，涉及外墙保温、外立面提升、雨污
当前热点-即墨区发布通告：省道214南
2月28日，即墨区公路事业发展中心发布通告，省道214南城线，将进行施工，提醒途经车辆绕行。根据通告，施工路段起点为莱西即墨界(桩号K48+421)
天天快看点丨助力企业缓解急用工 支
半岛网2月28日讯2023年开春后各行各业逐渐回暖，各地铆足劲“拼经济”、“扩生产”。为高效撮合用工单位与求职者、提升招聘平台效率，2月28日
干了8个月工资一分钱没发 临沂恒越
半岛网2月27日讯干了大半年的活，工资一分钱没拿到。近日，临沂的王先生向半岛网（0532-80889233）反映，他们一行十余人在临沂城区医院做消防
快船上次常规赛战胜灰熊还是21年4月
直播吧3月6日讯 今日NBA常规赛，快船135-129战胜灰熊。据统计，快船上次常规赛战胜灰熊还是2021年4月22日，在本场比赛之前已经遭遇了4连败。
环球即时：克莱：不担心球队排名 我
直播吧3月6日讯 NBA常规赛，勇士105-113不敌湖人。赛后克莱接受了媒体采访。谈到球队目前34胜31负排名西部第5，克莱表示：“我们非常有信心，
【传承雷锋精神弘扬时代新风】省图书
【传承雷锋精神弘扬时代新风】省图书馆举办“志愿青春与‘雷锋’对话”讲座,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准，由山西
世界热议:谷斗科技连续两轮获过亿元
此前加上梅花创投、银杏谷资本、创新黑马基金的联合天使轮融资，谷斗科技合计共完成数亿元融资 谷斗科技成立于2019年07月，公司的创始团队成
今日热议：深圳龙岗查处一宗“伪造环
文 羊城晚报全媒体记者李艺戈通讯员许金辉袁赛英近日，深圳市生态环境局龙岗管理局(以下简称“龙岗管理局”）针对第三方环保服务机构为追求经
天天关注：这些车位能办理不动产权证
这些车位能办理不动产权证啦,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准，由山西日报报业集团主管、主办的山西省重点新闻网站。
全球制造业 PMI 连续上升，全球经
综合指数变化，2月份全球制造业采购经理指数连续上升，并且接近50%，显示全球经济呈现初步趋稳回升迹象 中国政策科学研究会经济政策委员会副
环球关注：邮件软件 BlueMail 获准
苹果近期批准了电子邮件应用BlueMail的更新，此前该软件曾因新功能引入ChatGPT而被限制更新 据BlueMail开发商Blix的
全球看热讯：【传承雷锋精神弘扬时代
【传承雷锋精神弘扬时代新风】山西航产集团组织开展无偿献血活动,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准，由山西日报报业集
王志敬_关于王志敬介绍
王志敬，关于王志敬介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、王志敬：1978年出生，河北省黄骅人。2、河北省书法家协会会员，第六届学术委员
走出湖湘大地，融入湾区大市场
3月2日，湖南省农业农村厅二级巡视员龙志刚和广州市协作办公室一级调研员（市管干部）朱兴良一行莅临中洲农会考察调研。中洲农会董事长袁野和
世界快报:字母谈刷篮板/三双：我试着
今日NBA常规赛，雄鹿117-111战胜奇才！比赛最后几秒字母哥刷篮板达成三双，赛后接受采访时，字母哥说道：“我当时想得分，但我觉得那种情况下
权益销售占合同销售比例破 100% 越
第三方统计数据显示，越秀地产2023年1月全口径销售金额达到88 1亿元，销售权益金额达到77 3亿元，分别列百强房企第15名、第9名
针式打印机不进纸是怎么回事？针式打
针式打印机不进纸怎么回事?针式打印机不进纸可能是打印纸不平整、打印纸太厚或者太薄、取纸辊出了问题、光电传感器失灵、打印机卡纸、纸张
小波特：火箭给了我时间积累经验 允
火箭今日142-110大胜马刺，取得两连胜。赛后，火箭后卫小凯文-波特接受了媒体采访。小凯文-波特表示，火箭给了他成长时间，让他在场上的视野变
当前简讯:省财政厅今年安排农业保险
省财政厅今年安排农业保险补助资金14 4亿元,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准，由山西日报报业集团主管、主办的山西省
hosts文件内容都删掉可以吗？hosts文
hosts文件内容都删掉可以吗?如果你并没有登陆特定网站的需要那么hosts文件是可以删除的!如果你经常登陆一些紧密连接网站那么就不能删除host
手机分辨率高低有什么区别？手机分辨
手机分辨率高低有什么区别?手机分辨率的高低区别:主要在查看图片和看视频的视觉感受,对视力的影响和手机的耗电这几方面。分辨率高的话视觉
手机像素和相机像素的区别是什么？手
手机像素和相机像素的区别是什么?数码照相的像素与传感器的尺寸和镜头直径大小成正比,手机的传感器尺寸和镜头直径都偏小,无法达到真实的有
win10和win7哪个玩游戏流畅？win10和
win10和win7哪个玩游戏流畅?在win7上运行的游戏,在win10上都能流畅运行。另外win10系统还会不断更新升级,在兼容性以及流畅性上会不断提升。
win7系统如何调出摄像头？win7系统32
win7系统如何调出摄像头?进入系统桌面,鼠标双击打开桌面上的计算机图标,在网络位置中我们可以看到有个Ecap exe程序,这个程序就是摄像头了,
苹果电脑怎么安装win10系统？苹果电
苹果电脑怎么安装win10系统?首先找到实用工具里的磁盘工具选择分区点击应用,等待分区完毕。应用程序实用工具下,找到BootCamp助理。找到Boot
懂行的人建议买vivo还是oppo？oppo和
懂行的人建议买vivo还是oppo?vivo与OPPO基本旗鼓相当;但综合比较来看，vivo手机还是要比OPPO手机更好用一些，毕竟vivo是步步高手机的延续。
苹果手机平方米怎么打出来m2？苹果手
苹果手机平方米怎么打出来m2?如果用手机输入,可以先输入m,把输入法调到拼音模式,按一下m键,然后再点一下进入键,于是就输入了m。 然后,点数
每日时讯!首届全国建筑行业职业技能
3月6日，全国行业职业技能竞赛——首届全国建筑行业职业技能竞赛焊工决赛，在广东河源中建电力龙川核电基地焊培中心举行，来自全国各地的24支