原创 韬略哥
在非省会非副省级城市中，一个普通二线城市的房价天花板能有多高？
近日，东莞核心区房价破6万、7万的消息传出，已经超过了深圳坪山、光明、龙岗等区域的房价。
(资料图片仅供参考)
东莞房价，正在赶超深圳？
01
2月17日，备受关注的东莞CBD豪宅——华润悦府，两栋住宅楼拿证备案，即将开盘。
作为CBD大平层首发之作，该盘的位置和配套优越，与东莞首座万象城无缝对接，楼下是中心公园，生活方便。
此次备案的两栋住宅楼，分别是9号商住楼和10号住宅楼，均为精装交付标准。
当然，其价格也十分耀眼。
两栋楼共有房源194套，均为建面约220㎡的大平层，备案总售价合计25.51亿余元。
其中9号楼共有104套房源，均价58423.01元/平米，套均总价超1286万元，10号楼90套，均价61411.78元/平米，套均总价超1348万。
华润悦府的成功备案，宣告东莞主城区房价，正式进入“6万+”时代。
新房备案价创新高，二手豪宅市场也传来喜讯，其中，松山湖豪宅单价突破7万。
2月8日，松山湖虹溪诺雅成交了一套175㎡的房源，成交总价1300万，成交单价7.4万/㎡。
自此套房源成交后，24小时内松湖板块先后有170余套房源上调挂牌价格。
这单成交，宣告着东莞松山湖板块房价迈入7万+时代。
对比深圳各区1月住宅成交均价。
非核心区板块如大鹏（3.6万）、坪山（3.9万）、沙井（4.8万）、布吉（5.1万）、吉华（5.6万）等，跑输房价破6万的东莞南城街道。
而罗湖莲塘（6.8万）、宝安西乡（7万）、龙华梅林（7.2万），其成交价格也低于东莞松山湖的热门项目。
东莞的房价，为何这么猛？
02
从供应角度看，地价和房价像一对“孪生兄弟”，相互影响。
供地数量的多少和区位的优劣，直接影响着房地产开发的规模和结构，从而影响房价。
东莞核心区房价不断赶超深圳，供地量少、楼面价高应该是一个重要原因。
克而瑞统计了近三年上半年大湾区9成土地供求的同比情况。
其中，东莞的土地供应量在深圳、广州、东莞、佛山、惠州5城中，是最少的一个。
同时，东莞的成交楼面价不断创新高，2022年上半年，其楼面价是湾区9城中最高的一个。
若是回顾2022年全年情况，据中原大数据统计，2022年东莞商住地的成交楼面均价约为16722元/㎡，位居湾区九城第二，第一的是广州（18287元/㎡）。
可以看出，东莞的楼面价已经超过了深圳（15582元/㎡），更是把珠海（9560元/㎡）和佛山（7454元/㎡）等城市远远地抛在了后面。
去年，东莞出让了不少中心城区和松山湖的稀缺商住地，因此地价相对较高。
如南城万科、中海的楼面地价高达2.59万/㎡，松山湖华润2.27万/㎡，长安武汉城建2.26万/㎡，万江保利2.15万/㎡，东城中天1.83万/㎡。
未来，东莞的供地面积也同样不会很高，这就决定了其房价将稳涨的趋势。
2016年至2019年，东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势，从230.67公顷的高位，下降到2019年的119.07公顷。
2020年和2021年，东莞供应住宅用地面积有所提升，分别为229.62公顷和319.46万㎡公顷。
2022年，东莞供应住宅用地急剧下降至190.9公顷。
根据官方公布的住宅用地三年滚动计划，2023及2024年，东莞宅地供应为204公顷和218公顷。
这个水平比2022年稍高，但是低于20年和21年。
03
从需求面讲，限购政策对房价也有一定抑制作用。
而政策放开，市场真实的购房需求被再度释放，从而助推房价上涨。
2022年，东莞房地产政策持续放松，救市力度不断加大。
政策积累至今，东莞已全市不限购；
无房无贷首付最低2成，有贷款记录购买普通住房首付最低3成，购买非普通住房首付最低4成；
主城（莞城、东城、南城、万江、松山湖）新房或二手房网签满3年或证满2年方可交易，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售。
据合富数据显示，2月首周东莞楼市来访量暴涨407%，这一指标去年春节后才200%+。
中原大数据显示，第六周（2.06～2.12）东莞新房住宅成交425套，环比涨幅约57%，同比涨幅约243%，二手房过户561套，环比上升36%。
东莞作为全国第十五个“双万”城市，GDP超万亿，常住人口破千万，经济活力强，外来年轻人口多，楼市的购买需求仍然十分充足。
在普通地级市中，2022年，东莞的资金总量排名第四。
苏州 4.74万亿
无锡 2.44万亿
佛山 2.37万亿
东莞 2.35万亿
温州1.91万亿
没有高能级城市那样的资金吸虹能力，普通地级市的资金总量主要来源于产业效益和财富积累，可见东莞的创富和藏富实力过硬。
未来，东莞楼市依然值得看好。
04
总的来讲，东莞拥有得天独厚的区位优势。
它位于粤港澳大湾区“A字形”几何中心，是中国唯一一个被三个世界级都市（香港、深圳、广州 ）包围的城市。
2023年1月，内地与香港恢复通关，从东莞站、东莞南站可以直达香港西九龙。
同期还有“澳车北上”政策正式实行，澳门来往东莞更加方便。
佛莞城际将于今年内通车，广深港高铁、赣深高铁从东莞穿过，规划17条轨道交通线路无缝对接广州、深圳。
从内部看，东莞的科创有松山湖，对外窗口有滨海湾，高端金融商务有南城，莞深桥头堡有临深。
东莞的优质不动产价值仍然在不断放大。
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