南都讯 记者孙阳 1月5日，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。工作方案指出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
“带押过户”的概念和流程
(资料图片)
二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。
“带押过户”的流程:一是，公证处与买卖双方、抵押权人(银行)签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议，三方认同这一交易模式。最关键的环节是，所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管；二是，完成带抵押过户，然后由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益，即公证处支付资金给业主和债权人(抵押权人)，确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时，剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿；然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产。三是，抵押登记注销，完成房屋交接及尾款结算工作。
“带押过户”的风险可控
公证处是买卖双方及抵押权人信任的，具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全的机构。“转按揭”最主要的环节，就是在公证处完成二手房交易“公证提存+免赎楼带押过户”的三方协议。而且，有公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心:比如，卖方拿不到款但过了户；比如，买房给了钱但收不了房(可能是对卖方的不信任，也可能是对房屋产权的不信任)；比如，银行担心交易过户了，但原债权得不到保障。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，有公证处的“公证提存+免赎楼带押过户”，将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。退一步讲，只要在合同中规定，出现上述几方可能的担心，付款、过户、解除抵押等都无效，房源、资金原路返回，问题就不存在了。
非同一家银行实施效果不佳
李宇嘉表示，2022年8月份以来，超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。但具体实施落地情况并不乐观，除了买卖双方贷款银行为同一家银行，有二手房“带押过户”的案例，非同一家银行实施的效果不佳。
问题出在以下几个方面:不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体，非同一家银行提前还贷赎楼，并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了；先赎楼再办理按揭，对办理过桥的“银行的影子”来说，是巨大的收益，这也是一直存在的寄生链条，带押过户后，这个收益没有了，部分银行也不太同意；房产近年来出现跌价，前期投资客违约多，背后的违规融资、产权陷阱也有，部分银行担心带押过户会有风险。
观察
缩短交易流程，降低交易成本
“深圳可一步跨到不同银行带押过户”
在李宇嘉看来，深圳去年以来每月二手房交易量一直在2000套左右徘徊，创十几年新低。现在，国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大。深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。所以，就出台了上述工作方案。
工作方案提出“稳妥推进试点，鼓励全面探索”，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。他认为，相关政策还是太谨慎了，深圳可以在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟了，完全可以一步跨到不同银行带押过户。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。
标签： 二手房交易
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