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快看：李宇嘉：如何看待深圳连续两年二手房成交量腰斩式下行？
发布时间：2023-01-05 07:50:07 文章来源：中新经纬
中新经纬1月4日电题：如何看待深圳连续两年二手房成交量腰斩式下行？作者李宇嘉广东住房政策研究中心首席研究员根据深圳市住建局公布数据，202

中新经纬1月4日电 题：如何看待深圳连续两年二手房成交量腰斩式下行？

作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员


(资料图片)

根据深圳市住建局公布数据，2022年深圳二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，成交接近腰斩。其中，月均成交仅约有1808套，日均成交量约为59套。从成交面积来看，2022年深圳二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海1334万平方米、1330万平方米的成交面积。

2022年全年，国内热点城市的二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌了27%，杭州下跌了39.4%。如此来看，深圳下跌47%也并不算出奇。关键的是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是说，深圳连续两年的二手房交易量都是“腰斩式”的下滑。

从交易规模来看，2022年，深圳二手房交易数为2.17万套，北京交易总量为14.06万套，深圳还比不上北京成交量的零头。在2020年之前，深圳二手房交易量大约为北京的55%左右。进入了2021年，深圳二手房交易量仅相当于北京的1/5。从特大热点城市横向对比来看，下跌实在太过明显。

那深圳二手房为何连续两年呈现腰斩式下行？

首先，2018-2020年连续3年，深圳二手房交易持续正增长，透支了一些需求。特别是2020年，深圳的二手房交易量达到了9.4万套，仅低于2015年的12.5万套，成为历史成交的第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下，能达到如此高的交易量，深圳市场难能可贵。

其次，2021年，深圳开启推出二手房参考价政策，对二手房进行了定向“去杠杆”，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年“7.15”调控以后，购房者在深圳入户三年才能买房，这对购买力进行了强有力的限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆拉升的房价，无法获得支撑开始降价出售，又反过来降低了市场预期，造成了深圳二手房挂牌量迅速攀升的局面。

再次，深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，而价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致房价一直处在“云端”降下不来的二手房开始了去泡沫过程。此外，政策推动下，保障房供应也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。整体上，一旦房价上涨预期不再，大家便不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。

上面关于需求端调控、供给端放量的政策，与其他热点城市相比，深圳的二手房成交回落幅度如此之大，也与之前深圳部分区域前期泡沫太重有关，包括深圳宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客炒作的现象，尤其是学区房的炒作更为突出，甚至也出现过房价在半年之内上涨50%的现象。最终，深圳市场表现为前期涨价涨得快，后期价格回落也就快。

试问2023年，深圳楼市能否有所起色？

我认为主要取决于三方面因素：一是前期累积的泡沫能否褪去。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域房价仍明显高于2020年的房价水平；二是疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治，再加上机关企事业单位薪水下降，深圳中产的购买力大不如从前；三是深圳当下的调控政策能否松动，比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。

综合来看，我们认为，至少在2023年上半年，深圳二手房还将在低位徘徊，市场也会一直持续到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到了购房者可以承受的水平上，才有可能显现出新动向。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。

责任编辑：李惠聪

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