刚刚过去的这个周末，广州楼市发生了一件蛮有意思的事。
(资料图)
科学城有一个新盘开盘了。
作为复工之后首开的项目，自然引发了高度关注，我们当天也去现场蹲点，发现项目的热度表现还是不错，到访的人数不少。
当然，更受关注的，还是项目的“八卦”：
据说，该项目在开盘前突然调高了售价，实际售价比吹风价高出2000元/平左右，把中介和周边竞品都吓了一跳。
当然，我们也找到内部人员八卦了一下，据说项目的前期登记人数多于首推货量，考虑到市场热度和后期销售策略，项目才决定调整价格。
但即便如此，开盘前临时涨价这个行为相对罕见，因为会颠覆购房者的心理预期，并不利于项目的销售。
唯一合理的解释就是：开发商心理预期已经发生了改变，不再为了出货而牺牲价格。
广州开发商心态变了
我们此前一直强调，现在楼市整体处于低位，不少开发商为了加速出货，愿意释放更多的折扣给购房者。
但是最近我们发现，广州不少开发商的心态已经变了。
最直观的表现，在于项目价格的变化。
比如，我观察了一下这几天我的朋友圈，发特惠房源的中介少了，但是发撤销折扣的项目销售多了。
像是万科城市之光，就传出了A7栋的价格要上调2000元/平的消息。
此前，万科城市之光A7栋房源的售价在5.6-7万/平左右，今天我们也致电万科城市之光，了解了A7栋的最新售价。
工作人员表示，目前A7的售价还是5.6-7万/平，同时他也证实了要调价的消息。
据工作人员透露，不只是万科城市之光一个项目会调整价格，而是万科在广州的所有项目，近期都会有调价的动作，调价幅度在1-2%左右，不过具体的调价日期集团还未公布。
此外，奥园也传出广州区域项目月内价格会上调5%。
部分项目也取消了原有的折扣或收回了特价单位。
比如天河热盘保利天汇就放出消息，即将收回额外的99折和买房补贴减免。
而位于朱村的保利中海金地大国璟也放出12月1日起原有折扣全部取消的海报，包括一个额外的99折和一些首付优惠都会回收。
位于番禺的智联汽车小镇则是收回1万元的车位优惠，启用8000元车位优惠，也是调低了优惠的力度。
我也向部分中介打听了一下，不少中介表示，现在敢直接上调价格的项目比较少，但是降低折扣力度或是减少优惠房源数量的项目倒不在少数。
而且总的看下来，我发现一个非常有意思的点：
这些说出要上调价格或取消折扣的项目，并非集中在某个区域，而是相对分散的。既有位于主城区的项目，也有位于增城等远郊的项目。
这又一次颠覆了我们的固有认知。
照往常经验，即便是回暖，也是热度较高的区域先抬头。所以市区的项目总是先涨价，郊区的项目总是先降价。
但是现在，地域之间的热度壁垒仿佛被打破了，敢无视购房者的关注度与市场的反馈，直接进行变相的价格调整，只能说明一点：
开发商开始惜售，出货不再是项目的第一目的，越来越多开发商，对接下来市场的走势恢复乐观。
明年市场到底会怎么走？
其实这两天，我也刷到了很多专家好友对于明年楼市的判断，表达的核心观点基本一致：
明年楼市整体向好。
当然，这会有一个循序渐进的转变过程，不是说前一秒还在ICU里躺着，后一秒就能在KTV里蹦迪。
但无论是从开发商的态度，或是从业内人士的态度，都有着清楚的指向：
楼市最困难的时期，已经要过去了。
为什么会有这样的结论？
我觉得可以分两个方面去分析。
一是国家的调控方向已经发生了改变，近段时间以来，扶持行业的利好政策只增不减，而且每一项都精准扶持。
比如针对房企，前段时间“四箭齐发”，修复行业信心，包括给优质房企银行信贷端支持、支持民营房企债券融资、重启上市房企股权融资、向房地产提供担保离岸贷款等。
这四个政策一落地，地产股大涨！今天甚至多个股份涨停！隔着屏幕都能感受到房企们的快乐。
毕竟，房企们最难的点已经被解决了。今年市场行情的惨淡，其实是一个环环相扣的过程，其中的“大招”，就是之前对房企融资方式做出的限制，掐住了不少房企的资金来源。
所以今年跟各大开发商碰面，大家一唠嗑、一感叹，都是“没钱”。
没钱，就不敢拿地开发，导致土地市场遇冷；没钱，就得降价卖房以求资金周转，影响市场情绪。
但现在不一样啦，现在国家给发大红包，开发商兜里有钱，自然就有底气拿地、建房子，有底气不“贱卖”自己辛苦建起来的房。
就好比一群人搁这儿emo呢，突然有一个人乐了，他不光自个儿乐，还非得拉着你跟他蹦迪去，那氛围是不是就不一样了？
同样的道理，开发商心态变了，自然也就会带动销售策略的改变，从而影响整体的市场情绪。
其二，是购房者最近也开始有试探性入市的意思了。
中国有句老话，叫置之死地而后生。而刚刚过去的11月，数据已经验证了，就是广州近3年来的一个成交低位。
就像你考了倒数第一之后，再怎么看都只有进步空间，没有倒退空间了。
我们再来看一个数据，2020-2021年间，11、12月都占据了全年成交的相对高位，甚至超过了传统的“金九银十”，这就代表着很多购房者其实是会选在年底入市。
而今年11月，无论新房供应或是成交都被短暂压制，这部分买房需求不会消失，后续购房者的集中入市，也会推升市场热度。
当然，还有一点，经过了近一年的观望，以及国家在房贷、税费上利好的不断释放，其实不少购房者对市场的信心已经重构得差不多了。
之前大家都不敢买房，无非是两点：想再等等看看房价会不会降，想再等等看看还有没有新的政策优惠？
不难发现，近期针对购房者的政策优惠出台的频率相比此前有所降低，包括大家关心的房贷利率，今年以来已经降了3次，这样高频率的调整在以往十分罕见。
从目前来看，我国的房贷利率已经处于历史低位，加上世界经济大环境的影响，央行接下来有很大可能为了降低货币通胀预期，加强收紧流动性的预期。
翻译成大白话就是：央妈已经尽自己所能，顶着国际经济压力，给人们制造一个非常宽松的买房环境。如果这都奶不动，那就干脆不奶了。
所以，接下来房贷利率水平继续下调的可能性非常低，要么持平，要么上涨。
一旦购房者发现房贷利率开始往回涨了，大概率会引发一波“挤压式入场”。
从市场情绪的变化也好，从政策风向的变化也好，都不难发现，明年楼市的整体回温会是大概率事件。
你大可以将现在开发商们挺直的腰杆，视作一个直白的信号：
无论你买与不买，都无法改变我涨价的决心。
标签： 房贷利率
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