深圳业主的心态，越来越绷不住了。
(相关资料图)
网红盘、学区房暴跌已见怪不怪，更多的是普跌。
据乐有家最新数据，深圳二手房整体降价区间为2-6.7%。
幅度不大，但业主预期已经崩塌：再不卖是不是又要亏多几十万......
所以，下一套房会更便宜吗？
整个市场都在下跌？
曾经涨得有多猛，现在就跌得有多惨。
用这句话来形容现在深圳的房价可以说是再贴切不过。
乐有家研究中心对比了深圳近期的二手房价，经过房价下降的一波洗礼，深圳已经有不少区域价格出现了变动。
1、持续阴跌，业主心态崩了
回头理一下深圳去年至今的数据，我们不难得出一个结论：业主的心态正在逐渐崩塌。
去年10月至今，深圳二手住宅的价格整体处于跌势。
乐有家研究中心数据显示，9月深圳二手成交价环比下跌2%，同比下跌3%。
来源：乐有家数据研究中心
此前，深圳二手房价曾连续11个月下降，后续在2022年4、5月又再度小幅回升，但坚持未久又再度连续下降至今。
业主们才打起精神没两个月，就被打回了原型。
尤其是近期一线城市的逐渐松绑，北上广都有了不同的松绑政策，促进成交。
热闹都是别人家的。本来以为深圳也会跟风一波，但除深圳的一线城市都有动静了，深圳仍然没有松绑的意思，这才真正将业主的心态击垮了。
几乎所有的业主心态都被动摇，目前全市绝大多数片区的二手挂牌价呈现下跌。
统计在内的83个片区中，只有10个片区挂牌价格微涨，6个片区的挂牌价维持现状。
来源：乐有家数据研究中心
2、只靠单一资源的片区，房价正在降级
根据乐有家数据，与4月的价格对比，有多个片区出现价格降级。
比如罗湖东门、黄贝岭，从8-9万/平的区间降至5-7万/平；
福田八卦岭、景田从10-15万/平的区间降至8-9万/平等。
出现房价降级的都不是区域的核心片区，多为一些由单一资源拉动房价的片区。
随着人们越来越重视房子的居住属性，居住舒适度较低的楼盘也终将会把泡沫吐出。
来源：乐有家数据研究中心
比如曾经靠学位爆红的网红片区八卦岭，房源多为小户型，老破旧不适宜居住，半年时间跌了6.7%，是降价区域内降价最多的。
以及同样拥有稀缺教育资源的翠竹片区，也是以房龄老旧的小区为主，半年的时间里房价已经降了一个阶级，从10-15万/平跌至8-9万/平。
3、哪些房子降得最多？
回过头来看2020年涨幅榜，这张曾经辉煌的涨幅榜上，如今已经有多个楼盘价格大跌。
来源：乐有家数据研究中心
当时排名第一的金丽豪苑，是教育强区罗湖的标杆楼盘，位于省一级重点翠北实验小学以及深圳中学初中部学区范围内。
2020年第四季度，金丽豪苑以同比66.58%的涨幅，居深圳楼盘涨幅榜首。
来源：查查吧
去年3月，金丽豪苑101平的户型挂牌价为1100万；
到现在，金丽豪苑101平的户型挂牌价仅为760万，跌幅达44%。
此外，像旭飞花园等一些曾领涨片区学区房的楼盘，均有业主下调挂牌价。
房价最高曾突破14万/平的旭飞花园，如今33平的户型，成交价仅为275万，单价8.3万/平，跌幅为40%。
另外降价最多的，还有炒房客聚集较多的楼盘。
以中海阳光玫瑰园和诺德假日花园为例，2020年涨幅榜上，分别涨了53.75%和48.78%。
2020年是诺德假日花园房价的最高峰时期，也是在这时，该小区被爆出最高成交：48平的户型，最高成交单价为17万/平。
根据今年的真实成交数据，48平户型的成交单价为12.4万/平，相比最高峰跌幅为37%。
来源：链家
还有龙华的龙悦居，之前成交单价12万/平，现在报价7.5万/平，跌幅60%。
来源：链家
什么导致了业主心态崩塌？
当潮水褪去，才知道谁在裸泳。
现在楼市已经不像从前一样，随随便便都能引来一帮购房者哄抢。
楼市下行已持续了很长一段时间，时间越久，业主心态越是反反复复崩塌。
这背后的原因，住鉴局认为有三点解答：
1、成交量长期低位，业主绷不住了
从二手房的成交量来看，可以说是只有更差，没有最差。
今年深圳上半年，成交量同比去年跌了64%。
要知道成交最惨淡的2008年上半年，成交量同比2007年也才跌了62%。
从2021年至今，深圳已经有近两年的成交量都在1000-2000套左右徘徊，最低的时候甚至只成交了872套。
业主回过头来一看，才知道自己原来已经处于最坏的时代。
来源：乐有家数据研究中心
身处低谷不可怕，可怕的是没有爬出低谷的希望。
刚过去的9月，全市二手房网签量将将2000套出头，而且环比又下跌了13%。
看不到尽头的低位成交量，使原先还想撑住一口气、坚持不降价的业主逐渐放开了价格底线。
来源：乐有家数据研究中心
2、刚需聚集较多的片区买房处于观望状态、成交不多
一般刚需客的购房资金十分有限，有些甚至拿着全家人凑起的钱，才能勉强付起首付。
对刚需来说，买房是一件人生大事。
如今的市场和过去明显不一样了，大量的二手房降价出售，购房者明白“买房只赚不亏”的日子已经过去，整体预期降低。
近期刚有买房资格的刚需小陈向住鉴局表示：两年前的自己，想着一有名额就要立马买房的，因为买得越早，升值的空间也越大。
如今小陈买房资格已经到手，却迟迟没有出手买房，他说：“这个世道，别说买房会升值了，直接亏了都不一定”。
可见，市场越不好，刚需出手买房也会越慎重，观望情绪浓厚。
像罗湖布心、东门、黄贝岭、水库这些刚需聚集较多的片区，业主们为了促进成交，只能割肉降价，价格区间已降至5-7万/平。
3、部分泡沫过大的楼盘房价回跌
曾经在深圳最能打的学区房和炒房客聚集的楼盘纷纷跌下神坛。
而他们之间的一个共同点就是：泡沫过大。
以学区房为例，在过去很长一段时间里，学区房都被市场普遍认为是能抗周期、抗跌幅的房产。
而深圳打击学区房的大杀器，是在2021年8月拟立法推行大学区政策。
试行大学区，买学区房也不一定能申请到名校学位。
今年5月深圳市教育局更是提出，2022至2025年，深圳市将培育80个优质公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。
未来名校将会越来越多，学位数量增长，集团内部教师交流制度化也在落实。
如今，名校的绝对优势正在被削弱，只靠着学位升值的老破小们，自然就不香了。
来源：深圳市教育局
另外还有被炒房客们一手推上风口浪尖的楼盘们，如今也开始吐出房价泡沫。
在二手房参考价出台后，炒房客被直接控制住了金融杠杆，运转艰难。
之前被列入“深房理”名单的炒房客聚集楼盘，跌幅区间为20-50%。
来源：网络
未来一段时间，在没有新政策出台的情况下，楼市成交量很难出现好转。
之后的房价会更便宜吗？
答案是很有可能。因为横盘还在持续。
据乐有家研究中心公布的数据，2022年至今，深圳市场有越来越多的二手房源都是“按参考价卖”。
按指导价成交的房源量从6月的48%、到7月的60%、9月的75%逐渐增多，已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。
如今的楼市，已经完全处于买方市场。
来源：乐有家数据研究中心
如果未来房价继续下跌，你会出手买房吗？欢迎到评论区和我们一起讨论！
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