广州官宣“认房不认贷”！专家这样说……

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广州官宣“认房不认贷”！专家这样说……

发布时间：2023-08-30 17:48:19 文章来源：腾讯网

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。广州成为第一个实行“认房不认贷”的一线城市……

(资料图)

01 官方解读

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

《通知》提到，为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，推动广州市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，优化广州市个人住房贷款中住房套数认定标准。

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

随后，广州市住房和城乡建设局官网发布了政策解读：

一、申请贷款的居民家庭

申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。

二、居民家庭住房套数

居民家庭住房套数，是以我市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。

三、政策优化相关的个人住房信贷政策

居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

四、执行时点

政策执行时点以《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。

2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。

2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

02 专家解读

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李宇嘉

广东省房协专家咨询委员会委员

广东省住房政策研究中心首席研究员

执行“认房不认贷”的权限是给到地方的，目前广州率先实行，预计后面其他城市也会跟上。

“认房不认贷”是新一轮楼市调控的一个大招数。主要目的是促进换房需求、改善性需求。目前存在刚需萎缩、投资需求退场等问题，在这种情况下，“认房不认贷”、“卖一买一”免除个税这两个政策结合起来有利于推动市场良性循环，促进新房和二手房循环，刚需和改善的循环。

另外，实行“认房不认贷”对城中村改造也有巨大利好。原因在于房屋一旦循环起来，房价下跌的势头就能止住，因此此政策对于目前市场而言是利好的。

但需要注意的是，单一个政策不会对市场起到触底反弹的作用，还是需要与其他例如降低利率、修复居民收入端、稳定就业、纾困房产企业供给端等一揽子政策叠加，才能让市场真正稳定下来。

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李茂喆

贝壳研究院广州分院院长

此次政策出台可利好两种人群。

一是“卖一买一”的置换群体，置换需求回暖是必然，未来“卖一买一”的客户会是机会点，而且会有政策支持。

二是跨城购房人群，这部分人虽然在其他城市有房，但若在广州无房依然可以按照首套来算。

对于广州市场而言，首先会盘活二手市场，预计二手市场成交量会有明显回升，置换客户入市的意愿会加强，其次传导到新房市场会出现大量置换的客户。

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肖文晓

克而瑞广佛区域首席分析师

广州7月新房网签只有4600多套，8月截至到29号更是只有3100多套，是近十年历史同期的低位。在“认房不认贷”新政落地打破了购房者的观望气氛之后，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。

以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说，按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少更多。

此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

本次广州率先落地首套房贷款“认房不用认贷”政策，后续其他城市大范围落地该政策的可能性很大。值得注意的是，北京、上海和深圳的情况与广州楼市有所不同，北上深的新房市场目前仍存在局部的“打新热”现象，因此围绕“房住不炒”和“稳房价”需要考量的因素更多，最终是否会出台还是要以当地发文为准。

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郑大源

广州大源按揭总经理

广州房卫士创始人

广州是四个一线城市率先官宣的，发文速度超过了其他城市，可见这次发文时间的急迫性。

从过往历史上分析，2017年春节前银行迫不及待的发布加利率优惠的政策（通常3月4月才出调控政策），随后3月连出两道收紧的调控政策。由此可以推测，接下来9月应该还会出台放松性质的调控政策，历史上房产调控政策的出台，无论收紧还是放松，都会极大地影响接下来的交易量和价格。当前房产交易低迷，最重要的是因为对于房价走势信心不足，对于工作，对于收入的信心不足，故而持币观望的人比较多，导致交易上不去。出台放松性质的政策后，肯定对于房地产交易是利好，但是利好可以多少程度上体现，还是看信心的恢复情况。

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黄韬

广州中原项目部总经理

据不完全统计，广州楼市8月份的成交量还是处于历史低谷阶段，利好政策的刺激，对于市场的成交量肯定是有所提升的，但长期来讲，效果应该不大。对于目前迫切想要置业的购房者，是肯定有好处的，能直接降低购房门槛和压力，但对于还在观望的买家，应该影响不大。楼价层面，市场会继续分化，整体还是会降价为主，在此节点，建议开发商尽快搞促销，业主则可尽快进行卖房换房，未来9至10月，广州楼市成交量预计会上涨。

03 有何影响？

那么，对于楼市和购房者而言，“认房不认贷”会带来什么影响？

对于置换家庭而言，“认房不用认贷”政策将带来利好。

福州市民陈女士怀孕已经6个月了，她盼着新政早点落地。“宝宝降临后，想换个大房子。”她给记者算了一笔账：之前看中的一套220万元的住房，按照现在政策，首付40%，要88万元，如果能‘认房不用认贷’，首付30%，首付可少付22万元。

对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，“认房不用认贷”能帮助其降低购房门槛。

落户广州的“90后”市民郝先生谈到，自己一家三口在南京有房，去年已还清房贷。“但按照‘认房认贷’情形，我们在广州首次买房，即便卖了南京的房子，再买房也要7成首付。如果‘认房不用认贷’落地，不用卖掉南京的房子也能享受首套3成的首付资格，利率也许也能按首套进行。”

在“认房不用认贷”情形下，首套房贷款利率可以降低

据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

“换房可退个税”

有业内人士表示，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

来源：本文部份内容来自公众号“新华社”、凤凰网房产

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