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最高跌五成！宝安名校学区难逃房价“集体跳水”！
发布时间：2023-08-30 09:43:26 文章来源：腾讯网
文/乐居新媒体宗镛这两个月，是小一初一报名季、中考季，作为深圳家长

文/乐居新媒体 宗镛

这两个月，是小一初一报名季、中考季，作为深圳家长，学位、目标学校、师资、生源、报名人数、中考成绩……不同阶段不同的问题，时刻撩拨着无数家长的心思。


(相关资料图)

关注小升初升学的家长肯定对深圳公办“四大名校”-深中、深实验、深外、深高级非常熟悉。

无例外这四所名校皆位于深圳关内，不少位于非核心区的家长甚至挤破头在福田、南山、罗湖买房，只为谋得一学位。

不过对于宝安人而言，其共同认可的名校初中，那一定是：宝安中学初中部。

上次写罗湖深中学区的时候也有粉丝建议了，今天就细聊一番。（回顾：房价最高跌3成！深中学区上演“首付消失术”）

学霸加工厂“宝中初中部”，中考成绩稳居宝安第一

宝安中学初中部位于宝城20区洪浪南路，紧邻宝安中学高中部，占地40361.2㎡，总建筑面积31077㎡，现有52个班2700多名学生，采取学区招生。

宝中初中部素来被称为“学霸加工厂”，每年的成绩都稳居宝安第一。

从宝中初中部的中考成绩上看，今年宝中初中部四大录取人数多达57人，居宝安区第一。

虽然从数据上看，宝中考入四大名校的比例较小，但其初中部没有直属小学、没有掐尖择校生，且参考人数冠绝深圳的大背景下，有这样的成绩已经难能可贵。

要知道，宝中每年至少800人报考，学生基数巨大，跟区内其他学校基本没有可比性。

此外，还有很重要的一个原因：宝中很多学生家长为了求稳，不少人会选择直升离家近的高中部，而不是去四大。

稳定的中考佳绩，开始让宝安的家长们盯上了宝中学位，在过去几年房价飞速猛涨的时代，带宝中学位的小区房价一度令人高攀不起。

最低录取积分109.4，至少提前5年买房方可入学

在了解宝中学区房价之前，我们先了解下宝中学区范围。

值得一提的是，今年宝中学区进行了调整。

原来的宝中学区范围内，可以共享三所集团内的初中，参考2022年的招生计划可见，以前在学区内可同时申请三所初中（宝中初中部、宝中外国语、宝中实验学校）任意一所，即便积分不够读本部也可按第二志愿就读外国语或实验。

根据2023年宝安区最新学区划分，宝中初中部与宝中外国语继续作为共享学区，宝中实验被划分出去，尖岗山片区部分小区也被划分出原学区。

原先宝中的生源是比较稳定的，随着学区范围内的新盘陆续入伙，报考人数增加，宝中学位开始出现紧张，于是孝德学校很快在18年投入使用了，不过二者学区范围有点奇怪。

2023年宝安区第一学区划分（部分）

孝德学校是单享学区，宝中是共享学区，二者有很大一块重复，从教育局的解释来看，目前重合区域是两所学校都可以报的，也即孝德学区虽是单享学区，但目前也是可以申请宝中学位的，但以后就不确定了，要看来年招生范围是否发生变化。

根据2023年宝安区初一录取积分信息显示，宝中初中部的最低录取积分为109.4分，宝中外国语学校为85.5分，孝德学校为76.2分。

自宝安区取消“类别 积分”模式，宝中初中部的入学难度有增无减，在区内积分仅次于海韵学校，在学区内至少要提前5年买房方可达到积分条件。

虽然宝中初中部的学位高达800个，然而从录取积分可看出，宝中学区的居民相对于宝中外国语及孝德学校而言，更加认可宝中初中部。

许多积分不够的家庭，不得不被分流至宝中外国语学校、孝德学校。

图源：深圳学位攻略

值得一提的是，宝中学区一带属于宝安老城区范围，原先工业厂房较多，老小区也多，也正由于宝中学区优异及稳定的中考成绩，大致宝中学位风头盖过地段，大家对这里的普遍认知也是宝中学位，使得宝中学区房价一度比肩宝安中心区甚至是前海。

挂牌价最高跌5成，宝中学区房价大跳水

不过随着市场风向的变化，深圳学区房在近两年间，成为房价下跌的重灾区，据深圳中原数据显示，宝中学区近一年半二手盘挂牌价下跌幅度高达17%，部分小区甚至跌幅高达5成。

提到宝中学区的楼盘，就不得不提到宝中学区四神盘，分别是华联城市全景、中洲华府、中粮天悦壹号、勤诚达22世纪，这四个楼盘都靠近地铁，周边有中洲、勤诚达等商业，交通、教育、生活配套都很齐全。

加上宝中学区的加持，这四个盘成为宝中学区房天花板的存在。

不过即使在配套 学区加持，宝中四神盘价格也逃不过大跳水，成交价在高峰期纷纷下跌，例如中洲华府的小户型，比成交高峰期下跌了近4成。

不过宝中四神盘的下跌，除了受到参考价及市场的影响，许多购房者在购买宝中四神盘除了地段以外，更多也是冲着宝中学位而来，然而小区距离更接近的学校是孝德学校。

这便存在学区重新划分的风险，不过有光明深中学位事件作为前车之鉴，学区的调整势必引来轩然大波，更何况是名声远扬的宝中学区。

那么当下的宝中学区房该如何买入？

宝中周边小区情况其实和福田百花片区有点类似，周边很多老破旧小区，不同于南山的名校都是大户型居多，买套好点的学区房基本要上千万，宝中和福田百花片区一样，大小户型、新老盘均有，购房者选择多样。

主打小户型、卖学位总价较低的小区有TATA公寓、都市翠海、佳华书苑雅阁、海雅缤纷城等，很多一房一厅、单身公寓都是学位房买家的最爱，这类小户型总价虽低，但单价都很高了。

比如都市翠海面积最小的（19㎡左右）单价曾卖到14万 /㎡，目前参考价为10.8万/㎡，也有部分急售的业主低于参考价出售。

小区主要优势是地段也好，楼下就是灵芝地铁站，靠近灵芝公园和中洲购物中心。

佳华书苑雅阁是这几个小区里稍微好点的，2008年建成，带电梯次新小区，主打赠送，不过毗邻广深高速，东北向的房子有噪音影响。

43㎡的1房1厅可以改2房；65㎡、71㎡都是2房，71㎡的可以改3房，住家和学位都很适合，目前参考价为10.03万/㎡。

年轻刚需还可以选择佳华书苑雅阁、海雅缤纷城、都市翠海里面的中等户型上车。

宝雅花园、丰华苑、碧涛居、风采轩比较老，有些是楼梯房，但离学校近、单价低，以往买这里的主要都是冲学位来。

碧涛居（乐居摄于23.08）

稍微再豪一点的大户型小区，如御景台，鸿荣源旗下老牌豪宅，小区较大，目前参考价8万/㎡。

御景薹（乐居摄于23.08）

还有御景台旁边的湖景居（只有2栋），2000年小区，大户型居多，目前参考价7.5万元/㎡，部分在售房源低于参考价。

湖景居（乐居摄于23.08）

恒安花园虽然离学校近，但是户型一般，据说以前这里是刑场。

小区2004年建成，参考价为7.38万/㎡。

恒安花园（乐居摄于23.08）

另外就是对楼龄有要求、户型比较讲究的群体，那就可以关注宝中四神盘：勤诚达22世纪、华联城市全景、中洲华府的改善80-90多㎡的3房户型。

华联城市全景（乐居摄于23.08）

但是华联城市全景、中洲华府未来学位可能存在变数，开发商卖房的时候就没有把学位当卖点营销，勤诚达是比较稳的。

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