最高跌五成!宝安名校学区难逃房价“集体跳水”!
发布时间:2023-08-30 09:43:26 文章来源:腾讯网
文/乐居新媒体宗镛这两个月,是小一初一报名季、中考季,作为深圳家长

文/乐居新媒体 宗镛

这两个月,是小一初一报名季、中考季,作为深圳家长,学位、目标学校、师资、生源、报名人数、中考成绩……不同阶段不同的问题,时刻撩拨着无数家长的心思。


(相关资料图)

关注小升初升学的家长肯定对深圳公办“四大名校”-深中、深实验、深外、深高级非常熟悉。

无例外这四所名校皆位于深圳关内,不少位于非核心区的家长甚至挤破头在福田、南山、罗湖买房,只为谋得一学位。

不过对于宝安人而言,其共同认可的名校初中,那一定是:宝安中学初中部

上次写罗湖深中学区的时候也有粉丝建议了,今天就细聊一番。(回顾:房价最高跌3成!深中学区上演“首付消失术”)

学霸加工厂“宝中初中部”,中考成绩稳居宝安第一

宝安中学初中部位于宝城20区洪浪南路,紧邻宝安中学高中部,占地40361.2㎡,总建筑面积31077㎡,现有52个班2700多名学生,采取学区招生。

宝中初中部素来被称为“学霸加工厂”,每年的成绩都稳居宝安第一。

从宝中初中部的中考成绩上看,今年宝中初中部四大录取人数多达57人,居宝安区第一。

虽然从数据上看,宝中考入四大名校的比例较小,但其初中部没有直属小学、没有掐尖择校生,且参考人数冠绝深圳的大背景下,有这样的成绩已经难能可贵。

要知道,宝中每年至少800人报考,学生基数巨大,跟区内其他学校基本没有可比性。

此外,还有很重要的一个原因:宝中很多学生家长为了求稳,不少人会选择直升离家近的高中部,而不是去四大。

稳定的中考佳绩,开始让宝安的家长们盯上了宝中学位,在过去几年房价飞速猛涨的时代,带宝中学位的小区房价一度令人高攀不起。

最低录取积分109.4,至少提前5年买房方可入学

在了解宝中学区房价之前,我们先了解下宝中学区范围。

值得一提的是,今年宝中学区进行了调整。

原来的宝中学区范围内,可以共享三所集团内的初中,参考2022年的招生计划可见,以前在学区内可同时申请三所初中(宝中初中部、宝中外国语、宝中实验学校)任意一所,即便积分不够读本部也可按第二志愿就读外国语或实验。

根据2023年宝安区最新学区划分,宝中初中部与宝中外国语继续作为共享学区,宝中实验被划分出去,尖岗山片区部分小区也被划分出原学区。

原先宝中的生源是比较稳定的,随着学区范围内的新盘陆续入伙,报考人数增加,宝中学位开始出现紧张,于是孝德学校很快在18年投入使用了,不过二者学区范围有点奇怪。

2023年宝安区第一学区划分(部分)

孝德学校是单享学区,宝中是共享学区,二者有很大一块重复,从教育局的解释来看,目前重合区域是两所学校都可以报的,也即孝德学区虽是单享学区,但目前也是可以申请宝中学位的,但以后就不确定了,要看来年招生范围是否发生变化。

根据2023年宝安区初一录取积分信息显示,宝中初中部的最低录取积分为109.4分,宝中外国语学校为85.5分,孝德学校为76.2分。

自宝安区取消“类别 积分”模式,宝中初中部的入学难度有增无减,在区内积分仅次于海韵学校,在学区内至少要提前5年买房方可达到积分条件。

虽然宝中初中部的学位高达800个,然而从录取积分可看出,宝中学区的居民相对于宝中外国语及孝德学校而言,更加认可宝中初中部。

许多积分不够的家庭,不得不被分流至宝中外国语学校、孝德学校。

图源:深圳学位攻略

值得一提的是,宝中学区一带属于宝安老城区范围,原先工业厂房较多,老小区也多,也正由于宝中学区优异及稳定的中考成绩,大致宝中学位风头盖过地段,大家对这里的普遍认知也是宝中学位,使得宝中学区房价一度比肩宝安中心区甚至是前海。

挂牌价最高跌5成,宝中学区房价大跳水

不过随着市场风向的变化,深圳学区房在近两年间,成为房价下跌的重灾区,据深圳中原数据显示,宝中学区近一年半二手盘挂牌价下跌幅度高达17%,部分小区甚至跌幅高达5成。

提到宝中学区的楼盘,就不得不提到宝中学区四神盘,分别是华联城市全景、中洲华府、中粮天悦壹号、勤诚达22世纪,这四个楼盘都靠近地铁,周边有中洲、勤诚达等商业,交通、教育、生活配套都很齐全。

加上宝中学区的加持,这四个盘成为宝中学区房天花板的存在。

不过即使在配套 学区加持,宝中四神盘价格也逃不过大跳水,成交价在高峰期纷纷下跌,例如中洲华府的小户型,比成交高峰期下跌了近4成。

不过宝中四神盘的下跌,除了受到参考价及市场的影响,许多购房者在购买宝中四神盘除了地段以外,更多也是冲着宝中学位而来,然而小区距离更接近的学校是孝德学校。

这便存在学区重新划分的风险,不过有光明深中学位事件作为前车之鉴,学区的调整势必引来轩然大波,更何况是名声远扬的宝中学区。

那么当下的宝中学区房该如何买入?

宝中周边小区情况其实和福田百花片区有点类似,周边很多老破旧小区,不同于南山的名校都是大户型居多,买套好点的学区房基本要上千万,宝中和福田百花片区一样,大小户型、新老盘均有,购房者选择多样。

主打小户型、卖学位总价较低的小区有TATA公寓、都市翠海、佳华书苑雅阁、海雅缤纷城等,很多一房一厅、单身公寓都是学位房买家的最爱,这类小户型总价虽低,但单价都很高了。

比如都市翠海面积最小的(19㎡左右)单价曾卖到14万 /㎡,目前参考价为10.8万/㎡,也有部分急售的业主低于参考价出售。

小区主要优势是地段也好,楼下就是灵芝地铁站,靠近灵芝公园和中洲购物中心。

佳华书苑雅阁是这几个小区里稍微好点的,2008年建成,带电梯次新小区,主打赠送,不过毗邻广深高速,东北向的房子有噪音影响。

43㎡的1房1厅可以改2房;65㎡、71㎡都是2房,71㎡的可以改3房,住家和学位都很适合,目前参考价为10.03万/㎡。

年轻刚需还可以选择佳华书苑雅阁海雅缤纷城都市翠海里面的中等户型上车。

宝雅花园丰华苑碧涛居风采轩比较老,有些是楼梯房,但离学校近、单价低,以往买这里的主要都是冲学位来。

碧涛居(乐居摄于23.08)

稍微再豪一点的大户型小区,如御景台,鸿荣源旗下老牌豪宅,小区较大,目前参考价8万/㎡。

御景薹(乐居摄于23.08)

还有御景台旁边的湖景居(只有2栋),2000年小区,大户型居多,目前参考价7.5万元/㎡,部分在售房源低于参考价。

湖景居(乐居摄于23.08)

恒安花园虽然离学校近,但是户型一般,据说以前这里是刑场。

小区2004年建成,参考价为7.38万/㎡。

恒安花园(乐居摄于23.08)

另外就是对楼龄有要求、户型比较讲究的群体,那就可以关注宝中四神盘:勤诚达22世纪华联城市全景中洲华府的改善80-90多㎡的3房户型。

华联城市全景(乐居摄于23.08)

但是华联城市全景中洲华府未来学位可能存在变数,开发商卖房的时候就没有把学位当卖点营销,勤诚达是比较稳的。

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