仲量联行：2023年上半年广州房地产市场回顾与展望

发布时间：2023-07-05 12:00:33 文章来源：观点新媒体

广州，2023年7月4日——2023年上半年，广州经济持续稳定复苏，但动力稍

广州，2023年7月4日——2023年上半年，广州经济持续稳定复苏，但动力稍显不足。甲级办公楼市场租赁需求虽有所回暖，但61万平方米的新增供应仍导致空置率环比上升约3个百分点，达到21.8%，因此租金继续承压。优质零售物业市场中餐饮业态表现亮眼，租赁成交较去年同期上升128%。头部跨境电商推动非保税物流仓储市场去化，但难抵空置率突破20%。房地产投资市场总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“上半年，随着货运规模与人员流动合理增长，广州继续发挥‘流量经济大市’的优势，以固有优势叠加新流量涌入，推进存量资源优化调整，塑造新的产业盈利模式，带动经济提质增效。同时，信贷对实体经济的支持力度稳健，助力企业经营预期改善，促进办公楼租赁市场加快寻找企稳支撑点。文旅、餐饮消费提速明显，零售市场活力有所提振。随着下半年广州经济充分发挥全面的稳增长政策效力，广州商业物业市场有望增强复苏动能，实现可持续的稳步提升。”

甲级办公楼

(资料图片仅供参考)

*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

2023年上半年，得益于社会生产生活秩序回归正常，广州经济呈现出稳定恢复的基本态势，部分指标持续加速复苏。以全市社会消费品零售总额为例，1至5月份该指标同比增长9.2%，增速比一季度提高逾3个百分点，其中5月当月的同比增幅更高达13.3%。然而，各部门复苏仍不均衡，如部分工业生产指标1至5月间继续同比下跌，可见推动经济回暖的动力仍稍显不足。

随着各类经济活动有序复苏，2023年上半年广州甲级办公楼租赁市场活跃度与去年下半年相比有所回升，租赁问询和项目考察等活动热度见涨。但是，由于短期内经济恢复和企业扩张的不确定性仍然存在，大多数企业当前依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，对租赁成本较为敏感，这在一定程度上延缓了租赁需求的恢复和释放。

从实际租赁成交情况来看，今年上半年的整体租赁需求较去年下半年有所回暖，但仍处于修复阶段，全市净吸纳量合计约为15万平方米。

值得注意的是，上半年内仲量联行记录到数宗租赁面积达4,000平方米或以上的成交，其中多数于琶洲子市场内录得，均属于节约成本型搬迁或升级扩租类型。由此可见，部分具备一定承租能力且对办公空间需求较大的企业正利用广州办公楼市场当前处于“租户市场”的契机，以相对可控的成本，完成企业办公空间的扩充、升级和整合。

市场供应方面，今年上半年全市新增供应约为61万平方米；其中，二季度共有4个办公楼项目竣工约43万平方米入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，在上半年新增供应的影响下，截至二季度末，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。

今年第二季度，广州全市办公楼租金延续下跌趋势，环比下滑约1.5%。市场租赁需求复苏较缓，空置率持续走高，企业租户成本控制意识日益增强等因素导致办公楼业主议价能力继续走弱；尤其对于琶洲等新兴片区的办公楼项目而言，加速去化仍是其首要目标，因此业主愿意在议价阶段作出让步，力求在新增供应冲击下寻求更多“战略缓冲”的空间。

市场展望

2023年以来，我国经济在一季度实现超预期反弹，并在二季度逐步进入以消费恢复性增长驱动、经济复苏结构呈现分化的经济修复常态。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“展望下半年，“常态化”经济增长和“稳增长”的主旋律预计将得到延续，但短期内社会有效需求和经济增长内生动力的恢复仍面临挑战，中国经济的增长将继续面临一定不确定性。这会在一定程度上对企业的预期和信心造成扰动。”

马炜图指出，在这种情况下，企业未必能够快速扭转当前相对谨慎、以成本为导向的不动产策略，这不利于年内广州办公楼市场租赁需求与租金水平的修复。

结合年内办公楼市场供应来看，全年新增供应预计将突破100万平方米，因此空置率将很有可能延续当前的上行趋势。另外，由于租赁需求在年内预计仍需要时间来进行修复，存量空置的去化依然面临挑战，新竣工入市项目之间的竞争也将继续存在；为推动去化，业主可能会保持较为进取的心态和定价策略，以争取成本节约型的企业租户。

优质零售物业

*指广州优质购物中心市场

2023年上半年，受疫情管控放松、“五一”假期及广交会等多重因素积极影响，广州客流量较去年明显反弹。广州市交通运输局数据显示，“五一”期间广州地区累计到发旅客705.4万人次，同比增长290.2%。线下住宿及餐饮业消费复苏显著，零售额同比增长26.6%，带动了消费市场整体回暖。

餐饮消费的复苏带动了整体租赁需求回暖，核心商圈优质铺位快速去化，非核心区域空置许久的餐饮店铺也实现去化，使得全市整体空置率有所下降。据仲量联行监测的广州全市优质购物中心成交数据显示，今年上半年，餐饮业态租赁成交总数为144笔，较去年同期上升128%。新增餐饮店铺中以能够迎合年轻消费群体就餐习惯的湘辣辣、怂重庆火锅以及师烤豆花烤鱼等地方特色风味餐厅为主，相关品牌均录得多笔租赁成交。

除餐饮业外，其他零售业态租赁需求复苏态势则较为缓慢。由于消费者信心并未恢复至疫情前水平，消费乏力的现状仍需时日才有可能出现实质改善。在营业收入尚未全面恢复的情况下，大部分零售商更倾向于降本以及重视租售比的管理策略，对线下门店扩张持谨慎态度。部分本土经济服饰类品牌一方面为迎合年轻消费者群体的购买力，另一方面趁租金低位而吸纳优质购物中心内的店铺，以此提高品牌知名度以及增加线下销售渠道。

2023年上半年广州零售物业市场迎来1个项目入市，新增供应面积约6万平方米。项目为位于广州科学城的黄埔大悦汇，是由大悦城控股商业携手黄埔文化集团合作打造的轻资产输出项目。

租金层面，仅有天河北商圈优质项目因核心地理位置零售资源稀缺而持续受到零售商追捧，租金保持增长态势。其他市区商圈以及市郊项目皆受制于零售租赁需求复苏的不均衡以及大部分零售商收入恢复缓慢导致承租能力有限，租金依然呈现下行趋势。截至2023年二季度，市区租金水平较去年年底增长了1.6%，而郊区租金水平下降1.1%。

市场展望

作为2023年的重点工作，中央经济工作会议提出“着力扩大内需，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，地方政府势必推动更多政策落地。除了简化连锁企业经营许可审批的条件和流程，并支持企业品牌的外摆促销活动以外，广州今年将继续发放亿元政府消费券，并且对汽车、家电等大宗消费给予综合性补贴来刺激消费。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“预计下半年广州零售地产市场将延续二季度的常态化恢复，然而消费复苏的不均衡以及市场主体和个体消费者信心恢复缓慢给未来带来了不确定性与挑战。”

广州零售地产市场预计将有4个新项目在下半年入市，新增供应达24万平方米。新入市项目在市区核心区域、市区非核心区域以及市郊均有分布。由于部分项目前期招商效果不理想，空置率可能会较高，给全市整体空置率增加上行压力。项目租金表现预计将持续分化，天河北商圈头部项目将继续享受优质且稀缺资源所带来的租金溢价。在番禺万博等靠近旅游景区及年轻人群集中的商圈，零售商因营业收入恢复较快而拥有更高的承租能力。然而，部分市区非核心区域的成熟项目由于客群固定而零售收入难以在短期内恢复到疫情前的水平，导致部分零售商选择试水其他新兴区域，其租赁需求放缓导致租金难以维持增长态势。其余市郊项目则因为受消费与租赁需求复苏不均衡的影响较大，整体租金重回上升轨道尚待时日。

华南非保税物流仓储市场

2023年上半年，随着华南地区经济社会活动全面复常，消费复苏驱动经济整体向好。然而，不同城市、不同领域工业生产复苏不均衡并出现复苏强度分化，个别城市的主导产业延续下行态势，经济稳增长前景仍面临挑战。但值得注意的是，跨境商贸行业表现亮眼。以广州为例，今年1至5月广州市一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，增速比去年同期提高10.4个百分点，可谓“风头正盛”。

随着华南地区跨境商贸产业的快速发展与扩张，相关企业对于仓储空间的需求正处于上升期。今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了体量可观的租赁成交，如三家头部跨境电商企业于上半年在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。

虽然跨境电商行业租赁需求增长迅速，但在经济前景不确定性尚存的情况下，第三方物流企业和国内头部电商等华南地区非保税仓储物流市场的传统租户的租赁需求却有所下滑。对于第三方物流企业而言，由于终端客户愈发关注运营的成本和效率，其扩张意愿和承租能力因此受到一定影响。而国内头部电商则更倾向于将仓储需求整合至自有的区域配送中心项目中，外租需求有所减弱。

2023年上半年，广州、深圳、东莞、佛山和惠州组成的华南地区五大非保税物流仓储市场（以下简称“华南五市”）新增供应体量可观，合计约116万平方米。因此，截至二季度末，除上半年无新项目入市的深圳，以及年内新项目去化情况较为理想的佛山以外，其余三个城市的非保税物流仓储市场空置率与去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度广州非保税物流仓储市场的空置率更突破20%，与去年年底相比上升超过10个百分点。

整体而言，2023上半年华南非保税物流仓储市场租金增速有所放缓，华南五市二季度租金同质环比增长率均不足1%，部分城市受新增项目租金低于市场水平影响，整体租金环比名义增长率为负数。一方面，新项目的入市为存量租户提供了更多选择，部分存量租户在续租谈判过程中更为主动，压制了租金递增的空间。另一方面，头部跨境电商作为当前市场上的租赁“主力”，需求体量大、议价能力强；而且此类企业由于SKU（库存量单位）数量大，更倾向于租用大面积的仓储空间以方便管理，因此业主往往会在租金谈判过程中适当让步，以推动项目去化。

市场展望

中国经济短期内将延续当前以消费的恢复性增长为主要驱动力的复苏模式，而消费的复苏有助于企业信心和预期的修复，且对于下半年华南地区非保税物流仓储租赁需求也将起到一定的支撑作用。

目前，数家国内头部跨境电商企业依然在华南地区积极寻求扩张机会。仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一表示：“预计此类企业在今年下半年将继续成为租赁需求的重要来源，助力市场去化。不过，由于华南五市预计仍将有超150万平方米新增供应在下半年入市，部分城市的非保税物流仓储市场空置率将继续面临上行压力，业主可能需要面对愈发激烈的市场竞争。在大量新增供应集中出现的短期冲击下，部分业主，尤其是新竣工项目的业主在议价时恐将处于更为不利的地位，这也会使得整体租金增长的空间在下半年继续承压。”

地产投资市场

自今年春节后，国内市场经济活动明显复苏，今年上半年华南区以广深为主的房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。今年1-6月，广州地区房地产大宗交易主要发生在琶洲CBD、鱼珠CBD及科学城中心区，总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。以物业类型划分，占比最高的是办公楼，约76.6亿元，约占65%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近42万平方米，占比约82%。

虽然成交量有序恢复，但物业收入增长预期承压以及资本化率上升的双重影响下，广州办公楼资本值对比去年第四季度下降2.4%。

除办公楼物业外，零售类资产得益于消费快速恢复以及退出途径的清晰化预期，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。

市场展望

仲量联行广州投资及资本市场部董事伍启泰表示：“房地产企业资金回收压力仍在，因此去库存依旧是接下来的主流。存量项目及增量项目为投资者创造更多交易可能的同时，也提高了项目间竞争的烈度。”

上半年的经济得到稳定恢复，但经济回升向好的动力仍有改善空间，经济复苏中显现出不均衡性，经济运行整体好转还将面临挑战，叠加新增的办公物业供应将加大整体去化压力，将对办公物业资本值的保持稳定带来挑战，但考虑到整体发展前景不确定因素正在减少，预期资本值变动波幅不大。

C-REITS（中国房地产投资信托基金）退出的可能性或将刺激市场产生更多相关交易。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。

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