羊城探盘记｜广州黄埔科学城板块：一手住宅均价突破4万元/平方米

文、图/羊城晚报全媒体记者徐炜伦范晗越

(资料图片仅供参考)

1998年奠基至今，经过二十多年的发展，黄埔科学城目前以55万人的常住人口占了黄埔全区的四成，一百多家世界500强企业云集，成为了广州名副其实的科技、人才之城，人口、产业、配套一应俱全。

而这仅仅是科学城的开始，未来颇具想象的发展空间令不少购房者为之向往，根据中指数据研究院发布的数据，2022年广州市十大热门成交板块当中，黄埔科学城板块以成交5115套位列全市第二名，成交均价为40899元/平方米。另据克而瑞发布的数据，今年1月至5月中旬，科学城板块均价41147万元/平方米，稳坐“四万字头”。

本期羊城探盘记，羊城晚报全媒体记者走访黄埔科学城板块，看看各楼盘有哪些值得关注的地方。

旧改项目不少，体量庞大

科学城位于广州东部，黄埔区中南部，是一个现代化科学园区，北邻白云区，西靠广州CBD珠江新城，地处广州知识密集区，受到广州“东进”发展红利影响，科学城发展的二十多年间不断扩容，以高新科技为主导，吸引了大批企业入驻。

在城市发展驱动下，科学城一大批城中村得以进行旧村改造。根据早前公布于2022年年底计划实现的征迁计划当中，黄埔区66个重点旧村改造项目里，科学城片区占了28个。如今科学城板块一手住宅市场上，不少楼盘都是旧村改造项目的成果。例如，保利翔龙天汇属于黄陂（长安片）旧改项目、大壮名城属于暹岗村旧改项目的一部分、保利罗兰国际四期属于大塱村旧改项目、合生中央城属于火村旧改项目。

不少旧改项目体量庞大，例如火村旧改项目合生中央城未来建成总体量约270万平方米、规划近2.5万户的大型社区；保利罗兰国际总规划有四期，前三期已完成交付。

一手楼盘众多，各盘地铁配套差异明显

科学城板块目前在售的一手楼盘众多，但各个楼盘或多或少都存在一定的公共交通短板。

从几个热门楼盘来看，位于云埔街道的合生中央城距离最近的6号线香雪地铁站有3公里，小区内设有专线楼巴接驳；保利罗兰国际位于黄埔区府片区，步行到6号线香雪站和萝岗站到两个地铁站约2公里，该盘目前在售的四期是距离地铁站最远的一期；大壮名城距离6号线和21号线苏元站步行约1.5公里；位置更靠东边的保利锦上，最近的地铁站也要6公里左右。

科学城板块内真正意义上能称作地铁盘的不多，区府片区的星樾山畔是广州地铁车辆段地块，该盘为地铁7号线二期水西北站（始末站）的上盖项目，预计今年实现通车；时代天韵距离香雪地铁站约3公里，但项目约100米是有轨电车2号线的云峰路站（在建），可以直驳地铁站；保利翔龙天汇紧邻地铁6号线黄陂地铁站，步行不远。

教育配套较完善，须关注入读标准

作为高新科技人才的聚集地，科学城板块的教育配套自然也要跟上，目前各大热门楼盘的教育资源都比较完善，但是否能入读还需要以教育局发布的招生细则为准。

合生中央城引入了湖南师范大学附属黄埔实验学校，据近期该校透露，去年开学只有30班1000多名学生，预计秋季学期开学学生规模将达到2200多人，其中小一增加到12个班，初一增加到8个班。

时代天韵配建一所东荟花园小学东校区以及18班幼儿园，据了解，东荟花园小学教学质量名列黄埔区前茅，被家长称为“黄埔的东风东小学”。

保利罗兰国际教育配套有人才工作集团第二幼儿园、开发区二小北校区，小学已开学数年，2公里范围内还有玉岩中学、科学城中学、市二中、苏元实验学校、香雪小学等。

大壮名城周边有华南师范大学附属黄埔实验学校，共设36个班幼儿园、72个班九年一贯制学校，分南北两大校区。

保利锦上附近有广大附中高新区学校，但由于楼盘和学校不在同一个街道内，入读标准需看教育局发布的招生细则。

房价坚挺，部分一二手房倒挂

目前，科学城板块整体均价已超过4万元/平方米。

以单个楼盘来看，体量庞大的合生中央城，共分五期开发，据现场销售人员介绍，目前该项目A区和J区预计今年收楼，现主推第四期F区，产品包括85至169平方米的平层产品，以及130至180平方米的复式产品，均价3.75万元/平方米，均为毛坯交付。据了解，该项目以“修旧如旧”理念打造的花厅坊古村落商业街计划将于今年年底开业，该项目还有部分回迁房，一期H地块安置房已于近期完工，预计本月交付。

时代天韵背靠约3000亩自然山体，周边拥有香雪公园等5大生态公园，项目内部还建设有5万平方米艺术园林，紧邻该盘的8万平方米商业体正在规划中。目前，时代天韵在售88平方米和110平方米的三至四房，毛坯价格约3.5万至4万元/平方米，精装价格约3.6万至4.1万元/平方米，价差约2千元/平方米。据现场销售人员介绍，该项目后期还将规划部分楼栋用于改善产品设计。

星樾山畔目前在售最后一栋住宅，共300多套。该项目呈一字排开，自带近7000平方米的社区商业，住宅产品面积分别是80平方米、90平方米、95平方米、110平方米的三至四房，均价3.8万至4.2万元/平方米。据销售人员介绍，该盘价格近期有微涨，总价300多万元到450万元，去年总价最低不到300万元。由于项目一侧100多米有高速公路，部分产品可能受噪音影响。

保利罗兰国际目前在售最后一期（四期），产品为108平方米和135平方米的三至四房，均价4.2万至4.6万元/平方米，楼栋大部分南北对流、采光不错，但部分产品距离广州绕城高速较近，可能会受噪声影响。

保利锦上在售88至105平方米三房，均价约3.3万元/平方米；大壮名城在售73至140平方米三至四房，均价约5.5万元/平方米。

另外，据多名中介人士透露，科学城板块部分房源存在一二手倒挂（即区域内二手房价比一手房价高）的现象，一是因为该板块二手房源楼龄不长，产品不错；二是可现楼入住。据了解，该板块热门的二手房源包括：科城山庄（5.2万至6万元/平方米）、万科东荟城（3.2万至3.9万元/平方米）、新福港鼎峰（4.9万至5.8万元/平方米）、中海誉城（2.9万至4万元/平方米）、万科金色梦想（3.1万至3.7万元/平方米）等。

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