古镇新韵，智造新城。
(资料图)
徜徉历史长河，清平古墟、永兴桥、曾氏大宗祠、广府麒麟醒狮之乡，宝安区新桥街道人文历史积淀广博而厚重。
感悟时代变迁，在这个深圳西部重镇东边，5年前开始掀起翻天覆地的变化，新桥东先进制造产业园，日渐成为当地一张新名片。
“3个500”目标已定下，产业园投资超500亿元，建筑空间超500万平方米，GDP超500亿元，是深圳市鲜见的大工程。该项目由宝安区政府与世界500强深圳市投资控股有限公司（下简称：深投控）合力开发运营，是深圳市20大先进制造业园区之一、深圳高新区宝安园区重要组成部分，也是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目和“工业上楼”先行示范园区。
宝安新桥东的用地，是通过城市更新得来的，投入巨资发力“工业上楼”，何来的勇气和信心？连日来，记者继续探究新桥东先进制造产业园昂首阔步往前推进的底气所在。
解决传统制造园共性难题
走进新桥东，可看到郁郁葱葱的凤凰山和洪田火山两大森林公园，周边碧波荡漾，长流陂、凤岩、七沥、屋山四个水库环绕，坐拥“两山四湖”壮美景观。
“这使得新桥东具备了建设以大生态为底蕴的、最先进理念支撑的现代制造业园区的坚实基础，完全可以担当生态型工业园区的试验场重任。”中国城市经济研究院副院长宋丁如是说。
深圳是全国面积最小的一线城市，目前全市工业用地现状总量仅221平方公里。深圳将按照每年建设不少于2000万平米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间，持续增强工业发展后劲。新桥东被列为宝安“422133”工作主框架“4”中的先进制造业园区之一，就在于它拥有优质的生态环境。
“除优质的环境外，新桥东所在的宝安区具有深厚的产业基础和健全的产业链。”宝安区国资局副局长颜俊添说。
宝安区是环珠江口100公里“黄金内湾”的重要组成部分，拥有超过五万家制造业企业、七千余家国家高新技术企业和一百三十五家“专精特新”小巨人企业，是典型的制造业大区强区。相较之下，新桥东项目在改造前以老工业用地为主，教育、医疗、商业、文体等设施较为缺乏，不利于吸引和留住企业。
宝安区本身企业需要产业空间，外来的企业也需要空间落地。如何在新形势下，充分盘活存量空间利用效率，解决传统制造园区工业不连片和供地不保障等共性难题？
宝安区跳脱传统单个园区建设模式，项目自启动之初即规划研究2.3平方公里，以连片开发、统筹建设模式，打造新桥东“百万平方”先进制造产业园，满足先进制造业重大产业项目落地需要，全力擦亮“黄金内湾”的“金珠”。
颜俊添介绍，宝安区在新桥东项目前期 由区政府统筹规划，区属国企实施，街道办参与，股份公司配合。宝安区国资局创新“国资 + 集资”联动机制，迅速破解实施主体物业产权占比不足、控制性不强的问题，2年时间完成实施主体确认，与同类项目相比缩减4年。目前，新桥东规划建设专职小组办公室设在宝安区国资局，持续发挥统筹协调作用，推动解决项目建设各项问题。
新桥东片区原来的产业在新园区建设时，被安置到附近的厂区。新园区建成后，大量的工厂大多选择重回旧址。港资企业怡丰实业（国际）有限公司在新桥东经营多年，经理雷锦汉表示，改造后的新桥东片区将更加适合企业的发展，一定会回归并将长期驻扎下去。
宝安区扎实的产业基础，再加入源源不断需要迁入深圳的先进制造业，这就是深圳敢于大手笔建设新桥东的底气。
英雄所见略同。新桥东项目自启动以来，成功获得国开行深圳分行超四百亿元的最大单笔授信，有金融活水支持，新桥东更是如虎添翼。
政企联袂共筑标杆园区
在新桥东产业园，到处可看到工地被写着“政企强强联袂 共筑全球标杆园区”的宣传语的挡板环绕。的确，除了宝安区在这个项目中花大力气外，项目的另一方，是世界500强深投控。
市属国企深投控是深圳市委、市政府和市国资委的战略抓手，累计服务高新技术企业近10万家次，公司资产规模突破万亿。在科技园区板块，建立了新一代园区开发运营标准体系，形成从规划设计、投资开发到运营管理的完整产业链条，规划建设各类产业园区50多个，总建筑面积超3000万平方米，运营经验丰富。宝安区和深投控以合资公司作为载体，合力开发、建设并经营管理新桥东项目，努力为各地推进城市更新、产业转型升级探索新的实施路径。
开发运营新桥东，要面临各种挑战，深投控自有妙计。
为解决租金高这一“老大难”问题,深圳加快工业区转型升级，“工业上楼”项目优质厂房月租控制在平均不超过35元/平方米、年涨幅不超过5%，为制造业守牢低租防线。
新桥东工业上楼，是“工改工”项目，成本较高，但租金不能多收，怎么办？
新桥东项目以市场化运营为导向，通过“三个平衡”实现园区可持续发展。按照目前项目特点和工业上楼方案，租售价格难以覆盖成本，需从全周期角度建立运营平衡机制，确保政府、企业、园区三方共赢。
从短期看，坚持产业为本，通过优化调整规划指标促进投入与产出平衡，以提升项目收益。据初步测算，通过灵活运用配套物业规划指标，打造商业、住宅等多种产品，在产业空间不减少的前提下，积极弥补投资缺口。
从中期看，坚持可持续发展，通过财政手段促进运营与财务平衡，包括争取招商奖励、租金补贴、建设补贴等方式，为“工业上楼”解绑减负。
从远期看，坚持价值创造，通过贴息、发行专项债、REITs等方式，促进社会效益与经济效益平衡，激励运营主体专注培育产业。
探索构建新型高端创新产业链
筑巢引凤栖，花开蝶自来。
在建设工地可看到，塔吊每天将一摞摞钢筋从地面吊起，现场机器轰鸣，一栋栋按照先进制造业所需而定制的高品质产业用房正加紧建设。
城市更新后，新桥东园区产值将从原来的不足百亿元增至千亿元级别，准备入驻新桥东先进制造产业园的企业对此信心十足。
“新一代的科技企业，对厂房的要求更高，不但要求能够生产，还要配合研发，厂房不仅要吸引工人，还要能吸引研发人员，形成‘产研一体’，才能让产品迭代速度更快。”斯坦德机器人（深圳）有限公司CEO王永锟说：“这里风景绝佳，产城融合山水间，将来有工厂，还有教育、住宅、商业等资源，不仅能在这工作，还能在这里生活，会吸引更多高水平研发人员前来，公司发展一定会更好！”
原打算到内地购买土地自建厂房的深圳市东陆科技有限公司负责人汪金球，如今准备入驻新桥东园区，他表示：“新桥东先进制造产业园将来是深圳工业上楼先行示范的全球标杆园区，我们希望参与其中与园区共同成长！”
国家级专精特新“小巨人”企业、深圳市华惠连接器有限公司董事长洪清辉表示，过去的十年，华惠既是宝安发展的见证者也是参与者；未来的十年，华惠一定会跟随宝安区的步伐，布局新桥东、谋划未来发展，在这艘产业航母上走得更稳、更远。
深圳市原副市长、香港中文大学（深圳）理事唐杰认为，新桥东承担着新使命和新探索，通过聚高端、聚研发、聚资本、聚服务，将构建起具有强大张力的新型高端创新产业链。
“新桥东，工业上楼是样板。”宋丁指出，新桥东园区已经是深圳工业上楼政策的重要试验基地，目前进展情况十分可喜。新桥东要有更高的定位，更大的视野，更强的抱负，要做中国新经济时代具有标杆属性的绿智创城，要为科创智造业和产城融合式发展做出自己独到的贡献。
（原标题《走近新桥东3 打造新桥东“工业上楼”样板增强发展后劲 合力擦亮“黄金内湾”上的“金珠”》）
（作者：深圳特区报记者 何泳 徐松/ 文 刘钢 / 图）
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