旧改并不好做。
(资料图片仅供参考)
最近，深圳有两个位于西部的旧改项目先后失效，被移出城市更新计划。
两者均是工改项目，一个是“工改工”，一个是“工改商”。
相同的结局都是：
在计划有效期内，更新单元规划未获市政府或其授权机构批准。
这两个工改项目的遭遇，似乎也反映了“工改”项目的困境。
碧桂园鹏城“工改”失效
原计划重建为商业、酒店
在5月24日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区西丽街道通产新材料产业园城市更新单元计划（失效）的公告。
▲南山区城市更新和土地整备局
这一项目，原列入了《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第一批计划》，更新单元计划有效期2年9个月。
也就是从2020年3月19日起，至2022年12月18日止。
公告显示：
在计划有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准，更新单元计划按照公告要求失效，不再开展后续相关工作及办理相关手续。
而如果这一区域想要再次进行城市更新，只能重新进行计划申报，重头再来。
项目位于南山区西丽街道，拆除范围用地面积5.3万㎡，拟更新方向为新型产业功能。
这一项目的申报主体是申报主体是：深圳湾科技发展有限公司。
公司是世界500强企业、深圳投控所属，专注于科技园区开发、产业生态运营的平台企业。
可见，即使是世界500强企业，要做旧改类项目也不容易。
而在更早的5月18日时，由碧桂园操刀的鹏程“工改”项目，就已经宣告失效。
当时，宝安区城市更新和土地整备局就发布了公告，当中写道：
因有效期内规划未获市政府或其授权机构批准，西乡街道西井工业区城市更新单元计划已失效。
▲宝安区城市更新和土地整备局
这一项目位于宝安西乡，拟拆除重建范围面积约为2.2万㎡，拟更新方向为商业用地（含酒店，建筑面积不低于1万㎡）等功能。
更新单元计划有效期原为2年3个月，经延期后调整为3年9个月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。
项目的申报主体为深圳市西锦投资有限公司，该企业股东为东莞市碧桂园房地产开发有限公司，隶属于碧桂园地产集团有限公司。
“工改”难变公寓、住宅
房企选择退出？
据观点网报道，近年来，部分房企将旗下 “工改”项目退出或出售的原因，除了行业整体资金链紧张的大背景外，政策环境也是决定因素。
在各家房企争先入局工改时，工业用地在规划细节上尚有回旋余地，巨额差价利润之下，各地研发用房被打造成公寓推售的案例并不稀奇。
出于对产业发展用地的保障，深圳陆续出台城市更新相关政策，严控“工改住”、“工改商”，各类“工改”项目的界限逐渐泾渭分明。
2017年底，深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，命令禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。
到了2020年1月21日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》正式出炉，明确工业楼宇整体或部分可分割出让的，配套宿舍可整体分割出让；工业楼宇不得出让的，配套宿舍不得出让。
工厦与宿舍捆绑，限制了房企的拆分操作空间。
对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇接受观点新媒体采访时表示，当工改商项目不再规划公寓，意味着此类项目失去可以快速变现的一个现金流。
他认为，剩下的工改商办、酒店等长期经营型物业，可以分割销售，但在市场上去化会非常困难。
“市场难以去化，后续还要大量投资，开发商意愿也就降低。”
广东合一城市更新研究院于2022年底针对100多家涉足深圳更新整备业务的开发企业和金融机构开展问卷访谈调研。
调研企业中，2023年房企新增投资城市更新项目意向类型聚焦于工改项目的，占比56%。
其中，工改住占比最大，达23%；
其次，是城中村改造项目，占比31%；
工改商仅为3%。
针对于工改商类更新项目还会聚焦于城区核心区位的项目，利于后期销售去化及持有经营。
而工改项目中的持有型物业，除了分割出售外，资产证券化理论上同样能实现资金较快回流。
罗宇表示，“目前工改工的确有走通资产证券化的项目，像招商的博时蛇口产园REIT，星河World的ABS等。但实际上这个类别要求的回报率和估值，与原来企业收购资产价值的预期能不能匹配，这是很核心的一点，简单来说是原来是不是买贵了。”
“另外，资产证券化的前提就是能够通过较强的产业招商运营方式，实现可持续经营收入。这对于很多原来从事高周转的住宅开发企业来说是不具备的，也就是面临能力错配的问题。”
罗宇补充道。
适时退出回报预期不佳的“工改商”、“工改工”等项目，有利于房企稳定现金流，将资源重新分配，然而这也需要付出一定的沉没成本。
首先是，调出计划后原则上3年内不得再次申报。
依据《深圳市拆除重建类城市更新计划管理规定》，调出更新单元计划未满三年的用地原则上不得纳入拆除范围。
此外，若项目无法继续推进，意味申报前期费用无法收回。
计划前期通常会涉及前期可研、规划研究、房屋测绘、意愿征集签约奖励等相关费用。
某种程度上，这正是深圳“工改”难题的缩影，解题思路背后往往又带来另一道难题。
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