最近有点忙，断更快一个月了。
(资料图)
在五一节一前，一万间是想写一篇关于深圳楼市分析调研的，那时候深圳楼市的星星之火已经点起来了，情势是稳中向好的。
因为时间问题耽搁到现在才有时间写，然后一万间重新去调研市场，才发现短短一个月，深圳楼市的星星之火已经黯淡了。
网络上，嘲笑深圳楼市的声音也多了起来，特别是“二手房贷款不看指导价”的消息出来后，深圳二手房成交没有预期中的量价齐涨，被某自媒体嘲笑“深圳楼市，掀开了最大的遮羞布”。
但是，作为深圳楼市的乐观派，一万间还是坚持自己的看法：
深圳楼市成交数据不好看，但是不影响楼市参与者（购房者、业主、开发商）的躁动。
01
躁动的楼市
看房、挂盘、不降价
现在单看深圳楼市的成交数据是非常不乐观的。
但是一万间问了身边的中介，基本都会说客户看房意愿提高了。
市场上乐有家的门店数据也佐证了这个观点，4.20（指导价与房贷解绑）后，二手房看房量环比上涨超6成，22日周六看房量达到近7天的最高峰。
不过，新房方面的中介朋友就跟一万间反映，虽然看房客增加，但是成交量却没有上涨。
他说：“感觉今年的客户脸皮变厚了，会直接跟我们说，要多看几个多对比”、“现在基本什么销售技巧都没有用，客户冷静得可怕，除非你现场给他降价个几十万，但是这个是不可能的”......
另一边，一个粉丝朋友跟一万间吐槽，她想去看小产权的农民房，中介很客气的问你预算够不够？不够就不要来看，浪费大家时间......
一万间随即问了几个做小产权中介的朋友，对方表示现在客户咨询量和看房量确实在增加，问预算也是常规操作，可能只是那个中介是新来的，不会在表达上让客户满意，因为今年各个团队都在紧急招人，没怎么培训就开始带客了......
在购房者奔波看房的同时，深圳的部分业主也在抓紧时间卖房。
从挂牌价格上看，大部分业主报价维稳，整体而言，业主心态虽有所波动，但依然保持理性。
一万间也发现，部分新潮业主还搞起“自卖自房”,实现靠别人不如靠自己。
如基本操作是在小红书、闲鱼卖房；
氪金操作是某小区业主为快速卖房，拉了一个500人的中介群，并推出奖励机制；
王者操作是前海业主直接“征婚换房”......
而同样是卖房子，开发商的觉悟就没有业主的高，大部分开发商依然是坚持不降价，打折已经是他们最大的让利。
当然了，上头悬着的“限跌令”也不敢让他们随意降价。
从最新的数据看，5月17日，国家统计局发布4月份70城商品住宅销售价格变动情况，深圳新房方面，4月环比上涨0.3%，这也是深圳新房房价持续上涨的第3个月。
另一方面今年深圳首轮集中供地限价上调，给开发商注入一剂强心针，也间接点出了深圳未来的房价走势：
明年深圳新房普涨，将成定局。（所以要买新房的今年抓紧时间啦）
02
大家都在躁动
为什么市场还是胶着？
按照现在市场的动向来看，起码跟去年相比，不是一潭死水，那为什么市场还是胶着，成交数据不乐观。
一万间觉得原因还是得从楼市参与者（购房者、业主、开发商）三方分析。
1，购房者没钱且挑剔，还有人才房做候补。
之前一万间多次说到，疫情之下许多刚需的购买力是被伤害的，即使现在放开了防疫，但是大家的经济收入还没有真正恢复。
同时，现在深圳新房的库存量共有35424套商品住宅（不含深汕2644套），还紧接着，深圳第二季度新盘计划供应31个项目待入市，共计13024套。
这个局面，造成了一边是购房者囊中羞涩，一边是新房数量多，双方互相试探。
购房者到处看房，力求在海量选手中挑剔出最优选择，新房市场这边今天打个折，明天收回折扣，试探购房者的接受价位到底在哪......
在双方互相试探的时候，深圳保障住房又在源源不断的伸出橄榄枝，人才房是商品房的六折，安居房是商品房的五折，即将还有共产房进入......
就在5月9号，深圳再次官宣，今年保障房供应高达8万套。（共供应住房14万套）
海量的保障房压顶，此时的商品房大概只想唱一首，你还要我怎样，我怎样......
2，业主之间竞争大，挂牌量剧增
我们文章前面说了，现在大部分的业主其实挺理性的，但是无奈二手房挂牌量也在持续增加。
5与15日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至目前深圳共有52397套有效二手房源在售，较上周增加555套。
在这个情况下，二手房的处境也不会比新房好多少，部分业主为了尽快脱手，会在忍痛割肉，低价出售。
但还有业主与其说是在卖房，不如说是也在试探市场，一旦购房者压价太厉害，业主会立刻撤盘不卖，进入市场观察期。
从更深层次的探讨，这些二手房业主是投资客还是要置换的正常业主也很关键。
正常来说，这些如果是正常的置换客，才能让市场正常的健康地流动起来，如果是的投资客，他们现在抛售房产，抽身楼市，只会给深圳楼市添堵。
3，开发商也很无奈
其实开发商的处境在前面其实也说得差不多。
存量房不断增加，刚需盘竞争厉害，龙华卖出光明价，罗湖卖出光明价，光明的盘力争自己是全区性价比之王.....
明明内卷到不行，但是还不能降价得太厉害，怕引起一系列连锁反应。
这市场三方，综合来说，购房者在挑剔，业主在观望，开发商在苦苦支撑。
现实案例也很有趣，一个看了三个商品房的粉丝咨询一万间，说法是:
我看了ABC三盘，你觉得哪个比较好，你还有没有差不多的EFD盘推荐。还是说我要等年底或者明年再买更好.......
而一万间对接开发商时候，开发商面对降价促销的建议还是蛮抵触的，像华侨城四海华亭那般，只为去化，不要面子的开发商，现在也不会轻易打折。
还有一些小产权的开发商，直接从定价上就不肯让步。
03
深圳楼市预测
4月、5月深圳楼市有所回落，不过一万间预测，6-7月份会持续回落。
但是一万间还是认为买房就在当下。
现在深圳楼市泡沫已经去除大部分，一万间也不跟大家说深圳的未来如果高大上，深圳房价未来如何高回报。
这些都是虚的，我们回归当下，现在已经是深圳楼市房价低谷，且议价空间大的最后时间段了。（预估能持续到今年年底）
现在基本所有的政策给市场带来的预期是向好的，且通过今年土拍，我们可以知道明年新房必定是比今年贵的。
我们也预判深圳未来市场会有部分区域出现小幅度回调，如现在的几个重点学区板块也在复活中了。
而且最最最重要的是，深圳的房价已经没有下探的空间了，再等的意义也不大。
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