连一线城市的楼市调控，也开始退出历史舞台了。
(相关资料图)
这是一个很重要的信号。
1
昨天，深圳首个不限购区域诞生了，深汕合作区取消限购。
网传消息显示，深汕住建局近日发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，该通知涉及深汕特别合作区限购和限售政策的调整。
这个消息一出来，网上直接炸锅了。
调整主要在三个方面：
1、取消限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明；
2、放松限售，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让；
3、推行优先申购制度，小于120平商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售。
第二批销售放开对其他区域客户购买；大户型购买资格不限。购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的，不再享有优先申购资格。
虽然截止发稿前，仍没有正式红头文件发布，但有记着致电深汕住建水务局，对方称目前没有正式文件，但确实已在执行实施了。
换句话说，这是真的。
新政策出台，对普通购房者来说，有什么影响？划重点。
1/2套变N套：
此前整个深汕区，单身（含离异）最多只能买一套，以家庭为单位最多限购2套，
而且不论是住宅还是公寓，都算，搜在限购范围内；
现在呢？对个人不再限购，不再要求无房，谁想买都能买，想买几套买几套；
小户型本地保护制：
新政提出，小户型（120㎡）优先本地无房户，本地人买完外地人才能买，这在一定程度上保护本地刚需和改善人群，有效遏制了外地人进场炒房的积极性。
大大释放流动性：
另一点重要的是，这个区域的商品房从过去拿证限售5年改为拿证限售2年，减免3年交易冷冻期，极大的促进了二手房市场流动性。
被调控压制了两年多的深圳，终于迎来第一道政策放松的曙光。
虽然仅仅只是第一道口子，虽然只是深汕合作区，但接下来还会不会有更多放松、更多利好？值得期待。
2
为什么连最严的深圳都开始不限购了？
原因只有一个：市场不乐观、房子卖得差。
首先来了解下深汕合作区。
深汕特别合作区隶属广东省汕尾市海丰，是中国首个特别合作区，总面积468.3平方公里，海岸线长50.9公里，常住人口13万。
这个区位置上里汕尾更近，但行政上现在归深圳管理，角色上属于深圳的“飞地经济区”。
放眼国内，“飞地经济”并不少见，但真正做成了的只有苏州工业园区这一个，其他都寂寂无名。
而深汕合作区要解决的问题就是，给深圳发展提供土地，又能利用深圳的资源、产业、和基建，进一步带动汕尾发展。比如，深汕比亚迪汽车工业园就在这里。
最重要的是，人家土地成本足够便宜！
2017年，合作区工业用地成本只有200来块钱/平米（楼面价），商品房用地成本只有500-600块钱/平米（楼面价）。
所以这几年，深汕合作区的土地供应一直不断，连续两年冲上深圳第六名。
2021年深汕合作区出让4宗合计建面56万㎡，在深圳11个区排第六位；
2022年深汕合作区供应2宗合计建面36万㎡，在11个区排第六。
深汕合作区取消限购背后，市场究竟有多不乐观？
2019年之前，深圳市场一片大好，就连偏远的深汕合作区，房价也从六七千直接涨到一万多，而且还不一定能买到，买房全靠抢。
2020年，深圳全面调控，那时候的深汕合作区，有钱也不能买买买。
那时候在深汕合作区，买房门槛可是高的很。
——“不论住宅和公寓，单身1套，家庭2套，法人单位禁止买，5年限售；关键是信贷政策与深圳同步执行。”
这一下子导致了，整个深汕区没人买房了，房子卖不动了，基建市政也受到了影响。
这两年，就更差了，去年深汕区销量直接跌了一半。
2021年，深汕合作区新建商品住宅成交大约3030套；
2022年，成交套数为1505套；
截至到2022年末，深汕合作区商品住宅可售面积共有30.1万㎡，和光明区差不多，在深圳排名第六位。
现在有在售新盘7个，均价11000-15000左右，另有7个待入市的。
今年1月份，深汕合作区商品住宅成交面积一共有0.97万㎡，在整个深圳市场中占比5.5%。同环比跌幅都有30%左右。
全区销量依然在跌，因此，深汕合作区取消限购，也就不奇怪了。
3
深圳，真的被压了太久了。
诸多信息表明，市场在回暖，深圳市场也在回暖。
3月7日，在2023年全国两会第二场“部长通道”，住房和城乡建设部部长倪虹表示：
房地产供需两端都发生了积极变化，售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善；
今年1、2月份，全国商品房一手和二手房销售结束了13个月的负增长；
2月开始，深圳新房二手房数据都开始有了起色。
新房：
2月份，深圳新房住宅成交面积33万㎡，环比涨幅58%，同比涨幅60%；
2月份，深圳二手房成交量为22.6万㎡，比新房略低，环比涨幅83%，同比涨幅194%。
由于新房限价和二手房指导价的放松，和新房市场相比，深圳的二手房市场回暖势头要更猛些。
但，和过去的辉煌时刻相比，仍然有相当大的差距。
看，这是深圳从2007年-2022年，近16年来的历年成交数据。
过去十六年里，成交量最大的就是2009年，新房二手房成交量共计22.7万套；平均每月成交1.9万套。
即便是在2021年，全年成交量9.3万套，平均每月成交量还有7700多套。
但现在呢？
新房二手房加起来也不过4000多套，只有2021年水平的一半而已。
所以，即便此时楼市已经在回暖，但热度仍然不够，至少在高层眼里还远远没有达到预期。
所以最近，深汕区干脆取消了限购；长沙放松了限售，市内五区由拿证4年改为网签4年；常州全面取消限售……
而这只是开始，接下来，更多的大放松还会继续。
在这一轮周期里，“调控”要暂时退出历史舞台了。
4
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