作者 |醉酒大鲨鱼
【资料图】
文章来源 |格隆汇楼市
趁着大家关注碧海的热度，前两期分析了一波碧海的力量天花板在哪里。
实际上热度高的不止碧海，还有宇宙中心的龙华深圳北站。
今天就接着，说说对深圳北的看法。
深圳北的内生变量
在去年之前，深圳北站的定位是市级综合商务中心，周边基本都是写字楼为主。
从官方的法定图则可以看到，以“红色”的商业服务用地为主基本都扎堆在北站附近。
（[龙华新城核心地区]（局部）法定图则修编，2015-05-27）
但自从去年，3块“红色”的商业服务用地，两块“绿色”的公共绿地都变成住宅用地，华润和中海在第二次深圳土拍进场后，周边的格局就发生了翻天覆地的变化，内生变量又多了两个。
一个是住宅，一个是商业和公园。
首先是深圳北借助华润、中海的力量，将诞生一大批新房。
最近大家应该也看到，华润超核中心润府和中海珑悦理的户型面积已经曝光。
华润会带来99—114—143㎡的3-4房，中海会带来87-97-100-126㎡的3-4房，片区之间的新房挤压瞬间进入“白热化”程度。
（中海珑悦理）
（超核中心润府）
虽然从户型上看，户型面积会错位供应，但由于毛坯均价都限制在7.245万/㎡，价格上有所重合，对市场而言，机会就多了可选项。
位置在差不多情况下，选筹会以品质为主，到时候就看谁的建设诚意更高了。
其次是商业和公园的优化。
北站虽然商业服务用地非常多非常集中，但深圳北站周边商业，主要还是依赖缤果空间，规划预留的北站北商务区用地，都还未开发建设。
华润进场后，不仅会带来万象商业CBD，还会打造一个16万㎡超核绿芯公园，综合配套会上升一个层次。
基本上整个片区的价值，也会跟着跃升一个层次。
至此，深圳北站也就成了集合住宅+写字楼+超级公园+商业CBD+亚洲交通枢纽多重中心的片区。
所以片区价值意义也会跟着这些变量跃升。
特别是加入住宅这个变量元素，由原来纯纯的商务变成商住融合的区域，区域的内在价格逻辑也会重新改写。
红山的高光褪去
深圳北站内生的变量，改写了片区的价值逻辑，自然也会影响到周边的区域。
其中影响最大的，莫过于红山。
先看板块价格。
红山的价格光环可能会随着深圳北站住宅的入市，而失去优势。
如果了解市场的价格，会发现整个红山片区基本找不到600万左右的房源，价格整体已经上去。
但如果是深圳北站周边的项目，毛坯商品房的限价72450元/㎡，限价情况下，600万左右还是有的可选项。
所以，就版块价值来看，深圳北站更便宜。
再看板块的成长性和基本面。
过去红山一直以深港中轴、亚洲交通枢纽、优质市政配套、百万商业集群等多重中心扎堆而被大家关注。
片区内的价格，一路狂追猛赶，冲到了8万-10万/平。
如今深圳北站生出好几个住宅项目，对红山来说，是最大的影响因素。
实际上红山的价值，一直靠北站枢纽支撑着。
因为深圳北站周边，几乎无近距离的住宅可选。
尽管中洲黄金台是住宅资源，但迟迟未见建设动静，自然市场上也就没有购房选项。
要么是只能沿着腾龙路北上去红山方向选择，要么就沿着民塘路往白石龙的方向南下选择。
所以红山片区，基本可以说是作为深圳北站后花园而存在。
身上的资源或者高光，很大程度得益于深圳北站。
最明显的，在过去无论是各个街区的宣传，还是区域内打造名片的光环，都离不开深圳北站交通枢纽这个标签。
如今深圳北站将诞生一大批住宅资源，对红山而言，未来购买力的虹吸效应会慢慢体现出来。
可能有人会说，红山的价值不是体现在交通、公园这些东西，真正的价值是体现在区域教育资源上——拥有深圳高级中学（集团）北校区明星中学。
但这样的红山，相对深圳北站来说，主要是靠学校这一条腿撑着。
在点招策略之下，赋予了学区范围内小区更高的价值。
但如果哪天点招没有了，是否会沦为普校？又或者周边其他学校也通过点招的方式把成绩跑出来，学校教育水平的实力会不会也势均力敌？
虽然这两个问题，都是假设性的问题，抛开教育资源来看，深圳北站片区的实力有产业托底，自然是要勇猛直追的。
而且深圳北站周边，除了已经规划的九年一贯制深圳外国语龙华学校，中海珑悦理一侧还有一块九年一贯制的学校用地，未来学校这一变量值得期待。
所以总结两个片区之间的差异，会发现红山板块除了教育资源能拿得出手，其他基本面都很难有深圳北站的高度。
红山基本已经很少内在的变量，最明显的片区已经非常城市，没有太多的城市改造了，住宅密度又高，又没什么公园，红山6979商业未来也会被北站商业项目秒掉。
而深圳北站相对来说，则成长性高，片区会很新，价格是红山，白石龙板块的洼地，价值未来大概率会向这两个板块看齐。
换句话说，深圳北站一片，价值未来不仅要对标红山，很大概率还会超越红山。
而红山区域的光环，也会随着北站的规划兑现，光环慢慢弱化。
作者观点，不代表格隆汇立场
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