取消预售制，还要等多久？

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取消预售制，还要等多久？

发布时间：2023-02-22 08:42:22 文章来源：淘房志

重要讲座：深圳会有大动作吗？本周六（25日）上午10点，淘房志创始人顾洪波将在深圳举办一场非常重要的内部密讲。主要内容如下：1）网传深圳将

重要讲座：

(资料图片)

深圳会有大动作吗？

本周六（25日）上午10点，淘房志创始人顾洪波将在深圳举办一场非常重要的内部密讲。主要内容如下：

1）网传深圳将出台降首付等大招，靠谱吗？

2）今年深圳房价怎么走？哪些板块会明显反弹？

3）这一轮反弹要如何避坑？哪几类房产要坚决卖出？

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撰文| 融姑娘

1953年年底，霍英东找来高露云律师楼的律师和一些职员，一起商量怎样推销四方街新楼。

在此之前，霍英东刚用分层出售的方法，卖掉了投资兴建的东安大楼。

但是霍英东不满足，他认为光是分层出售不能活跃楼市，因为能够一下拿出大笔钱买楼的人不多，得想个新办法，让普通人也能买楼做业主。

另外还要再想个办法，让他们投资不多，也能有高回报。

然后霍英东说起了自己的主意：“在新楼正式动工兴建前，我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。”

后来，律师将这个想法进行了进一步完善：第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

待开盘那日，市民们蜂拥而来，立信置业有限公司的卖楼接洽处和高露云律师楼，前来交订金买楼的市民排成长龙。

之后，霍英东在出售四方街其它楼宇时，又不断完善这种售楼方法，把第一期的订金降低到总楼价的百分之十至三十，以吸引更多的市民前来买楼。

香港人就把正在兴建中或还没有动工兴建的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。

楼花制度，即预售制度。在今天当然已不算是什么新鲜事，但在上世纪五十年代，当霍英东第一次提出这个新方法时，地产界和社会的反响可以用“石破天惊”四个字来形容。

于买家而言，此方法减轻了他们一次性支付所有楼款的压力，只要先交一笔不算太多的钱，就可以预购新楼的单元，等到楼宇建成时补足余款，就可拥有自己的房产。

对霍英东来说，预售加速了楼宇的销售，加快资金回收;且收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，也避免投资风险，万无一失。

预售模式如今已成为全球地产行业都惯常使用的经营手法。

注：以上引述《时局的生意：霍英东自述》

预售制度不再健康，呈现“病态”

不可否认，预售制度确实有其优越性，但在城市化进程中，预售制度也存在很多问题。

近20年来，房地产可以说是一台永动机，只要有足够的资金，就可以用来做房地产。

包括王健林、李嘉诚在内，很多人都是做房地产起家，甚至一夜暴富。

在那个时代，建造成本非常低廉，开发商只要拿出10%的土地款，就可以直接融资，不需要准备太多的钱，这让很多开发商很难拒绝。

开发商是乐见预售制度的，因为不需要完工就能提前出售。

这一点和前一条差不多，如果开发商要等房子盖好了再卖，肯定要投入好几倍的资金，到时候没钱了，“借”是最快最有效的办法。

早在十几年前，万科就提出了所谓的“5986”快周转模式：“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”；

碧桂园在此基础上进一步提速，实行“456”模式：“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度。尤其是其知名的“456”制度：四个月开盘，五个月回本，六个月回本。

凭借着预售制度，实现高周转，但负债和杠杆却越来越高。

总之，预售制度让企业“勇敢”起来，却让业主们的安全感越来越弱。

近两年暴雷事件频出，烂尾楼等事件屡见不鲜，受伤的不仅是普通的市民还会给zf带来巨大的冲击。

即便是不跑路，急着出货的也有。

两年前的夏天，济南正在修建的某项目“坍塌”引来热议。最初大家只是以为是质量问题，对此表示担忧，谁知道后面来了更强的反转：

其实该楼盘主体只盖了4层，“坍塌”的只是搭起的脚手架，房屋主体并没有加盖到6层以上，为了提前获取预售资格，该项目上演了假盖6层的闹剧。这个谎终究是老天也看不下去，让风吹开了谎言的面纱。

此外，即便顺利交楼，人们对新房的抱怨愈演愈烈，偷工减料、以次充好、延期交房等现象时有发生。

这句话虽然难听，但预售制度不再健康，反而呈现出一种“病态”。

所以，今时今日，到底该不该取消预售制度呢？

一手交钱一手交货，天经地义

前几日，任泽平提出建议，该取消预售制了。

任泽平解释道，98年房改时，由于全国商品房短缺，开发商缺资金，从香港引入预售制是权宜之计；

而现在全国套户比超过1，已经不缺房子了，房地产正从大开发进入存量时代，所以对购房者不公平的预售制已经过时了，该取消了，应该改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。

看到这，网友们纷纷表示支持：这话听着刚正！

2月9日，经济日报发布了题为《大力推动商品房现房销售》的评论文章，矛头直指预售制。

的确，在预售制下，购房者交了全部房款后，房子却要等2-3年才可以交付。

在这期间，购房者一边承担着银行利息，一边还要承担延期交房、房子质量差、甚至是项目烂尾的风险，真的是苦不堪言。

如果可以选择，在期房和现房之间，购房者肯定更倾向于买现房。因为现房可以看到完全真实的产品。

2022年下半年，“保交楼、稳民生”成为重点，现房销售反倒成为一大卖点。

其实，早在05年，就有提出“考虑取消商品房预售制度”，而且在2018年的时候官方曾就取消预售的问题做出了正面的回答，明确表示：取消预售制从长远来看可能是不可免的。

近年来，不少城市已经开始试点现房销售。

比如早两年，海南省就已经首推现房销售制度，但是此举以后，直到今年，并没有得到其他地方完全的效仿。

2018年9月份，广东省房地产协会也曾下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，并已拟定了相关材料。但在过程中却遭到了来自各方的压力，最终这则意见不了了之。

深圳则是在2016年推出一块龙华地块要求现售，该地块还是当年龙华单价地王——龙华金茂府。

当时深圳市规土委声称将对这一现售试点项目开展数据采集、市场影响监测，但后面就再没什么下文了，也没有什么公开的信息表明研究结果。

我们从现在深圳依旧还采用预售制度就能看出，现售制度对于深圳来说，可能还不太成熟。

当然，这里要强调一点，上述说的是拿地或者修建时就要求的“限售销售”，而不是那些预售开售，直到交房，活生生“熬成现房”还有房源在售的楼盘。

不过通过这几年多个城市试点的现房销售可以看出，“预售制“退场，还需要时间。

贸然取消预售制度，不可取

那么问题来了，如果真贸然取消了预售制度，会造成怎样的后果？

首先对开发商来说，这绝对是个坏消息。如果取消预售制度，那就意味着他们要在最短的时间里，投入更多的资金。

对买房人来说，似乎也并不能彻底安心。

有专家学者认为，取消预售制不可取，因为取消了，开发商建设能力会下降至少2/3，老百姓还可能买不到房子。

同时，羊毛出在羊身上，仅靠开发商的自有资金，那么开发规模会大大下降。在供给端下降但需求端没有下降的情况下，会导致价格飞涨，百姓更买不起房。

融姑娘认为：贸然取消预售制度，不可取：

从世界范围看，许多发达国家都还没有彻底废除预售制度，这就意味着，预售制很难被彻底废除，现在的售房和预售制将会并存很长一段时间。

1）按照现在国情来看，房企也是“弱势群体”，需要被照顾。如果在这个时候阻断它们回血重生的力量，那无疑不利于接下来的经济发展。

贸然取消商品房预售制度会导致绝大多数的开发商，房企，回流资金的难度系数太大，加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，甚至会造成更多烂尾楼的诞生。

2）如果从拿地开始就告诉人家“现房销售”，以现在房企们的情况来看，并不利于房地产市场长期稳定发展。

此外，现房销售，真的就不会出现产品质量、规划、配套等问题吗？种种问题需要深思。

现售是大势所趋，耐心等待

融姑娘认为，取消预售，现房销售应该是大势所趋：

1）现售具有所见即所得的优势，能避免烂尾、质量等风险。

尤其刚需，买限售房，不需要担心几年后的房子能否顺利交付，建成之后是不是品质过关，每个月还着房贷心里还不踏实。

因为现售环境下，开发商拼的将不是五花八门的营销手段，而是所见即所得的过硬产品，这对买方来说，是乐见的趋势。

2）中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆。且也有数据表明，近几年全国现房销售占比逐年攀升。

但我们也要就事论事。这几年，现房销售确实有很大的进步，但多个城市是因为销售市场表现不好，去化周期长，硬拖成现房然后再出售的。

北京、上海现房销售占比20%和23%，或许和该地区预售许可标准较高有关，基本能拿到预售许可的新房，都接近现房标准了，进而使得现房销售占比略高。

我们不能直接断言，现在是“现房的时代”，但迟早会的。

总之，预售制带给国家、地方政府、房企、购房者的好处，利好，短期内不会因为预售制出现的问题突然停止实施的，而且房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内。

官方一直没有一刀切取消预售制，研究了这么多年，这么多城市都在不断做试点，就是还在想稳妥的办法。

大家也要保持冷静和理智的态度去看待这个事情。

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