作者 |醉酒大鲨鱼
文章来源 |格隆汇楼市
深圳安居房迈出了一大步。
(相关资料图)
昨天下午，深圳一口气发布4个关于保障性住房的征求意见稿通告。
在这些征求意见稿中，有几个地方是值得注意的：
1、深圳安居型商品房，不再安排建设；
2、深圳共有产权房实行封闭流转，zf有优先购买权；
3、共有产权住房按照市场参考价格50%左右确定；
4、满5年收购价为购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）；
5、市场参考价格由市主管部门委托专业机构评估测算确定，或许未来会有人才版“指导价”。
可能很多人，至今都没有搞明白深圳的住房类型。
按照深圳市存量住宅用地项目清单中的解释，深圳市住房类型包括普通商品住房、全年期租赁商品住房、公共住房（人才住房、安居型商品房和公共租赁住房）。
其中的对应关系——
普通商品住房→普通商品住房
租赁型商品住房→全年期租赁商品住房
共有产权住房→可售型人才住房和安居型商品房
公租房→公共租赁住房
保障性租赁住房→租赁型人才住房
现在的重点是，深圳不再安排建设安居型商品房。
这样一来，共有产权房的类型，就只剩可售型人才房的类型。
对深圳而言，利好人才，也就是大学本科毕业以上的群体。
去年可售型人才房，凭人才资格，不限社保，吸引了一大批深圳人关注，甚至一度出现申请系统一度拥挤，咨询电话不停忙线的情况。
人才房购房采用选房新规则，但流转规则却给市场留了个大问号。
当时很多人都问，这样的房子，未来怎么流转？转让怎么算价格？
去年鲨鱼觉得最有可能是参考《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的方式。
但这样一来，可售型人才房就有折价的风险。
如今看来，转让收购及转让的方式升级了，要比参考老规则好太多了。
因为新的《深圳市共有产权住房管理办法》征求意见稿中，未来可售型人才房的折价风险会小很多，也堵死了未来可售型人才房流入普通商品住宅市场的通道，掐灭希望通过可售人才房投机暴富的想法。
首先是转让方式年限界定比《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》约定的短，以5年为转让规则界线。
5年而不是10年作为收购及转让价格计算界定年限，可以更好把控市场变动的风险，也降低购房者进入退出的时间风险。
这个时间的界定，也更有利于共有产权住房与普通商品住房市场同步，让共有产权住房的价格变动节奏跟上普通商品住房价格变动节奏。
而且，也适当增加了共有产权住房的流动性。
其次是假如参考《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，同样购买价格的可售人才房，未来的折价空间就会大得多。
举个例子，500万买的可售型安居房，如果在买房后的第11年转让。
如参照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》计算，政府收购价=500*[1－1.4%*（11－10年）]=493万；
若参照《深圳市共有产权住房管理办法》计算，政府收购价=500×（1+2.75%）=513.75万。
不过，也只是收购方式的折价风险减小了。
按照征求意见稿中的收购价的计算方式，就意味着可售型人才房，未来收购价不管中途是涨是跌，持有多久，政府回收都只补偿三年银行定期存款利息。
而眼下三年期定存利息是2.75%，随着国家利率的波动，未来三年银行定期存款利率，还是不是2.75%，是不确定的。
但终归来说，通过收购的方式转让，是能保住账面购买价的，可以减少房价波动，给人才带来的损失。
第三是如果参考的是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，那么可售型安居房到期，就会正常流入普通商品房市场，比如龙悦居、侨香村这样的小区，继而出现巨大的套利空间。
而意见征求稿提出封闭流转，不仅不会对普通商品住房市场造成冲击，还可以减少市场对共有产权住房的投机心理。
第四是满5年后，如果是封闭流转，买卖双方自由协商转让价格，会“通过市场参考价格规范转让行为”。
这就意味着，未来可售型人才房的转让或会诞生共有产权住房版本的“指导价”，用来规避封闭流转市场下，可售型人才房价格大幅跳涨，人才“炒人才房”的情况。
所以无论从哪个角度来看，这一版的《深圳市共有产权住房管理办法》，如果落地基本也就琐死了可售型人才房的升值空间，回归到最根本的居住功能，保证人才居有住所，为深圳带来长远持续的动力。
从另一个角度看，安居型商品房不再安排建设，也有两个比较积极的方面。
一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的竞争关系，减少供应，有利于普通商品房市场稳定。
不少地段的安居型商品房价格与刚需段位的普通商品房价格存在价差，无形中就分散普通商品住房的购买力。
如果持续供应安居型商品房，一定会对非核心板块的楼盘价格造成一定的伤害，间接引导了所有购房者的情绪，造成市场的中短期震荡。
对于深圳眼下冰封的一二手房商品住宅市场而言，并不利于市场平稳运行。
所以当安居型商品房不再安排建设，加大供应后，是有利于普通商品房的价格平稳的。
另一方面，可以尽快去掉安居型商品房的库存。
虽然安居型商品房设计的初衷，是为了给来深圳深发展一个上车的机会，但由于地段，配套，户型等，满足不了过去的刚需群体，导致不少安居型商品房出现不少库存或者去化慢。
虽然不少安居型商品房，到最终去化都可以达到100%，但是去化慢的，也确实是比较慢。
最明显的，去年深圳首批满足条件即可“摇号”的可售型人才房，6个项目4422套，15294户家庭参与认购，结果截至12月28日，深圳住建局官方数据显示，仅1930套房源被选定。
原本6折的市场价，以为会引起“哄抢”，毕竟还不需要像以往可售型安居房那般，排队轮候，结果连一半的去化都做不到。
就整个深圳而言，根据《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》显示，2022年深圳的公共住房任务中，供应分配就包含了12883套出售型公共住房，建设筹集14879套出售型公共住房。
所以不再安排建设可售型安居房，无疑是可以进一步加大这类房源的库存去化，毕竟到最后，只要买得起这类房子的，怎么都会有人买。
当然了，安居型商品房不再安排建设后，对于既没有实力购买普通商品房，又达不到人才标准的（全日制本科以上）的人来说，就没这么友好了。
对于这一类人群而言，如果希望拥有一套深圳住房，但又不打算长远租房或者轮候公租房的，就要抓住存量安居型商品房的机会了。
或许，库存安居型商品房是这些人享受深圳政府6折买房最后的保障机会。
否则，未来只能努力搞钱，买普通商品房了。
作者观点，不代表格隆汇立场
据深圳市春运办统计，1月15日和16日连续两天，深圳对外发送旅客人数都在48万左右，春运进入客流高峰期。1月15日，深圳春运对外旅客发送量达
新年音乐会是观众喜闻乐见的年度重要文化品牌活动，多年来已成为深圳市民跨岁迎新的例牌项目。12月30日、31日晚，深圳交响乐团将在深圳音乐
作为来深科研人员中的一员，中山大学附属第八医院的助理研究员郭雅婕对深圳在人才服务方面的举措赞不绝口：我作为基础研究人员，很希望自己
12月1日晚8点，2023年故宫年票正式开售。相比于去年，今年购票顺畅了许多。据了解，2022年故宫年票发售时，因短时间内购买年票人数过多，曾
昨日，冷空气到达，广州气温逐步下降。据商超方面预测，随着气温的逐渐下降，市民对于御寒类商品消费需求有所上升，不少广州商超准备了有关
小井盖、大民生。今年以来，深圳开展全市窨井盖专项治理工作成效显著。截至11月20日，全市共排查窨井盖约350万个，发现存在问题的窨井盖约3
备受关注的汕汕(汕头至汕尾)铁路汕头站及站区工程近日传出最新动态：项目已顺利完成工程招标工作，由中铁建设集团有限公司中标承建。目前，
近日，由广东省绿化委员会、广东省林业局主办的探秘古树群落，领略南粤风采广东十大最美古树群评选活动揭晓入选名单。深圳市大鹏新区葵涌古
11月8日，深圳市第43届市民长跑日活动在莲花山公园举行，来自市直机关、事业单位、体育社团的近200人参加了本次活动，市委会场和各区分会场
随着雪季临近，国家高山滑雪中心雪飞燕雪场也将向公众开放。11月7日，据北京延庆奥林匹克园区小程序中发布的公告，国家高山滑雪中心雪场即
世界微资讯！发布三千余岗位上万个实
半岛网1月18日讯（记者王禹涵）为加快推动新时代“人才强青”计划，1月17日，由青岛市委组织部、市人力资源社会保障局主办的2023年“青雁归巢
环球精选！女乘客在机场数次晕厥 民
1月9日早上6点15分左右，机场分局航站楼派出所“暖阳工作室”民警陈崇凯和吴浩正接到了报警求助信息：一名女乘客在在机场航站楼内行为异常。接
【全球快播报】最新！市南区公布春节
居民朋友们：根据近期疫情防控形势和居民采样需求，我区对辖区愿检尽检采样点进行优化调整，2023年1月22日—24日期间（大年初一至初三），全区
《经济日报》点赞青岛美丽宜居乡村建
今天出版的《经济日报》在第三版“新春走基层”专栏刊文《托管“一块地”村民享红利》，报道记者在青岛西海岸新区大场镇营楼村见闻，点赞营楼
每日热点：不算太冷！青岛今天晴间多
据@青岛气象消息，青岛市气象台今天早上6时发布：【青岛市区】今天白天，晴间多云，北风转南风3到4级，今天夜间，晴间多云，南风4到5级阵风6级
今日热搜：吃播 IP「浪胃仙」争夺战
曾以「浪胃仙IP创始人」身份声讨「浪胃仙」过河拆桥、挖空公司员工的游絮（原名游某梅），遭原东家重庆天权星文化传媒公司（以下简称：天权星
《梦想改造家》今晚收官！改造广州最
有人说，广州是难得一见繁华CBD与城中村和谐共生的地方。番禺，作为广漂第一站，有代表魔幻都市的高楼大厦，但也存在着许多的“一线天与蜘蛛网
【报资讯】深圳新能源汽车日均上牌千
“提前预约线上提交材料审核通过后到现场验车，当天就能拿到车辆的所有证件，然后回去等车牌邮寄到家就行了，挺顺利的。”近日，记者来到深圳
天天观速讯丨国家统计局：2023年中国
中国国家统计局局长康义17日表示，2023年中国就业形势有望总体改善。国家统计局当天公布的数据显示，2022年，中国城镇新增就业1206万人。2022
焦点资讯：国家邮政局：2022年中国快
记者从17日召开的2023年全国邮政管理工作会议获悉，2022年中国快递业务量完成1105 8亿件，业务收入完成1 06万亿元(人民币，下同)。会议介绍，2
资讯推荐:猫原边_关于猫原边介绍
猫原边，关于猫原边介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、《猫原边》作者是（爱尔兰）卡尔。2、经外语教学与研究出版社于2010-9-1出版。
环球热消息：名记：为支持威少 湖人
直播吧1月18日讯 据名记DaveMcMenamin报道，威少本赛季一直深陷交易流言，为支持威少，近日湖人多名球员一直穿威少品牌服装入场。McMenamin表
全球热推荐：王瓒_关于王瓒介绍
王瓒，关于王瓒介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、王瓒，男，唐太宗时人，丹阳尉。2、工书，焦山有其一诗刻，字画全类瘗鹤铭。3、董
网友买到剧毒蓝环章鱼？山姆回应称各
1月17日，深圳一网友发帖称自己疑似在山姆超市也买到了蓝环章鱼，家人没敢吃丢掉了。18日，山姆发布官方回应称，供应商选品加工环节均不存在蓝
即时焦点：能攻善守！哈里斯全场5次
NBA常规赛，76人120-110客场轻取快船。本场比赛，76人球员哈里斯手感出色。他出战35分17秒，12投8中（三分4中2），罚球4中2，高效拿下20分6篮
环球热点评！全国贸促工作先进单位晋
近日，中国贸促会在北京召开全国贸促工作先进单位和先进个人表彰大会，晋江市贸促会获评“全国贸促工作先进单位”，这是全国唯一上榜的县级贸
顶皓新材获数千万 A 轮融资，加速
近日顶皓新材宣布完成数千万A轮融资，本轮融资由浙创投独家投资，主要用于浙江长兴智能生产基地一期的发展以及二期产能扩张 2022年7月，顶皓
【直播吧评选】1月18日NBA最佳球员
最佳球员评选规则：候选球员由各场主播提名，主播投票占比30%，吧友投票占比70%，总计占比最高者为当日最佳球员。今日赛况：雄鹿130-122猛龙马
每日短讯：王男栿_关于王男栿介绍
王男栿，关于王男栿介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、王男栿（NANFUWANG），1985年出生于中国江西省，美籍华裔纪录片导演、摄影师、
世界热点！猫变少年的日常_关于猫变
猫变少年的日常，关于猫变少年的日常介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、《猫变少年的日常》是连载中的一部故事类漫画，作者是杨中中
今日要闻!特斯拉降价误伤二手车 有
优信二手车相关负责人也表示，特斯拉发布降价消息后，平台上的特斯拉价格也相应下降，平均每台车降价2万元 一台二手特斯拉的利润空间大约为5
环球热点！山姆会员商店回应顾客买到
日前，广东深圳一网友发帖称在山姆会员超市买到剧毒海洋生物“蓝环章鱼”，引发热议。1月18日，针对此事，山姆会员商店客服人员向南都记者表示
全球通讯！超市里买到有毒蓝环章鱼？
文、图 羊城晚报全媒体记者郭起1月17日，一位深圳的网友在网络发帖称，家人几日前曾在山姆会员商店福田店买了一盒冷冻小章鱼，打开发现里面有
中国严打制售假劣新冠治疗药品行为
新冠病毒感染“乙类乙管”实施以来，中国官方持续推动新冠病毒治疗药物研发上市，并严厉打击制售假劣新冠病毒感染治疗药品违法犯罪行为;地方进
中山：严把“四关”保障春节期间社会
文 羊城晚报全媒体记者林翎朱嘉乐1月18日，中山召开“美丽中山迎新春文明祥和过大年”专题新闻发布会。记者从会上获悉，中山公安开展社会治安
天天速读：丰泽：九大措施助推一季度
日前，丰泽区出台《2023年一季度“开门红”工作方案》，提出围绕“五城五区”建设、勇当中心城区主力军，以“开局即决战、起步就冲刺”的劲头
全球今头条！猫口炎_关于猫口炎介绍
猫口炎，关于猫口炎介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看！1、猫口炎是猫口腔的一种炎症，可以是口腔的原发性疾病或全身性疾病继发。2、炎症
世界视讯！卢：乔治&小卡&肯纳德都会
NBA常规赛，快船主场110-120不敌76人。赛后，快船主教练泰伦-卢接受了采访。卢表示，乔治、小卡和肯纳德都会前往犹他。“如果他们不去，那我也
聚焦2023年春运｜深圳机场春运客流量
记者从深圳机场获悉，根据最新统计，深圳机场2023年春运累计客流量已突破100万人次，单日客流突破12万人次，连续6日航班架次破千，行李系统共
【环球聚看点】人社部：减负稳岗政策
人社部新闻发言人、政策研究司司长卢爱红18日表示，2022年，全国城镇新增就业1206万人，就业局势保持基本稳定。减负稳岗各项政策加速落地，全