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房地产行业周报（点此展开）
12月第5周
政策速览：东莞完全解除限购，苏州据称降低二套首付比例
土地市场：国央企维持拿地力度，企业竞争格局逐步形成
融资信息：远洋集团成功发行13亿元REITs，优质民企融资不断
亿翰智库
# 01
政策速览
【东莞完全解除限购，苏州据称降低二套首付比例】
12月第5周，多个二线城市继续放宽需求端。东莞暂停实施所有区域的限购政策，中心城区以外的区域二手房不再限售；重庆多方面优化商业贷款房产套数认定，例如规定在区县购房时只看所在区县的房产持有情况，房产盘活作保租房或长租房的，可增购一套等，同时支持非户籍常住群体和成渝经济圈内的四川籍居民的首套贷款需求；苏州据称已经将未结清贷款的二套房首付比例由60%降至40%。
我们认为，当前市场下行的主要原因在于需求端意愿弱，除了宏观经济和就业环境的改善外，在行业政策方面我们认为或许还有以下空间：第一，一线城市实质性放宽限制性政策。目前为止，二线城市渐进式放宽，而一线城市则少有放宽，政策的错配依然存在。第二，一二线城市以官方发布、一步到位的方式出台各项放宽政策，避免信息不对称加重观望情绪。第三，居民端实质性的信心激励，例如存量房贷利率的降低，进一步优化房贷延期偿还政策等。
# 02
土地市场
【国央企维持拿地力度，企业竞争格局逐步形成】
12月第5周，E50房企中的保利和建发在西安、长沙、泉州和大连四个城市获取4宗地块，合计成交建面为53.6万平米，成交金额为45.3亿元，平均楼面价为9257元/平米，溢价率为1.3%。
2022年企业投资热情持续低迷，压缩投资依然是大多数企业的共识或者说无奈之举。土地市场的冷清从侧面反映了企业的消极，一方面地方政府供应计划完成率堪忧，22城平均完成率刚刚超过50%，部分城市甚至仅完成三成，另一方面，即便缩量供应依旧难逃流拍或者地方平台托底，南京第三批集中供地在取消毛坯限价和大幅撤回供地的背景下，仍要主要依靠本土平台公司托市。在萎靡的投资氛围中，也有三类企业保持或者扩大投资步伐：第一类是头部国央企，例如保利发展、中海地产、绿城中国等；第二类是稳健民企，例如滨江集团等，由于竞争减弱反而能够在大本营获取大量优质土储；第三类既有后来居上的地方国企，例如安徽安联高速持续在上海拿地，也包括嗅到机会的本土民企，在杭州、上海的集中供地中它们均崭露头角，获得了难得的机会窗口。展望后续，我们认为企业投资很难发生大的扭转，因为投资恢复的前提包括：一是市场销售的修复和企稳，二是行业资金状况逐步正常，而这两点都是一个逐步的过程，而且目前尚未出现确定的转折点。当然，上述三类企业仍旧能够维持自身的投资步伐，同时这些企业在这两年积累的投资优势也将会影响未来城市的竞争格局。
# 03
融资信息
【远洋集团成功发行13亿元REITs，优质民企融资不断】
12月第5周，E50房企融资规模160.5亿元，主要是国央企及优质民企发行公司债。其中，远洋集团于上海证券交易所成功簿记发行13亿REITs产品，本次发行获得包括中国人寿、招商银行、广发银行和邮储银行等保险和银行投资人参与认购。在相对艰困的融资环境下，大股东中国人寿参与认购企业的债券，增强了投资者的信心。
除此以外，在中债增的大力支持下，碧桂园本周再次进行债券融资并成功发行金额为10亿元的中期票据。这也是碧桂园继获增信担保成功发行首期15亿元中期票据、通过央地合作增信模式成功发行10亿元公司债后，年内再次成功落地的公开市场发行。在中债增的大力支持下，企业的公开融资不断，其短期的流动性也得到了相当程度的改善。
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