记者 | 黄昱
(资料图片)
作为曾经抑制二手房价快速上涨的利器，“二手房参考价制度”在广州、东莞等城市正逐步失去效力。
虽然广州尚未正式官宣取消“二手房参考价制度”，但自去年11月开始，广州的银行已经按照实际成交价来发放房贷，近期房产信息平台贝壳找房、链家上原本只显示二手住房参考价的小区，也已恢复显示房源实际挂牌价。
一位广州贝壳找房员工对界面新闻表示，自银行发放二手房贷款不再参考二手房价后，广州的“二手房参考价制度”其实已名存实亡，目前平台上真实挂牌价和参考价都会有显示，算是进一步减少了二手房参考价对市场的负面影响。
自去年2月份，深圳在全国率先推出二手房参考价以来，至少有15个城市陆续发布该政策。但目前除了上海和深圳以外，大概已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消。
对于严格执行二手房参考价制度的上海和深圳来说，该政策效果明显，对二手房市场的成交带来了不小影响。
二手房指导价名存实亡
为了抑制高房价，广州的“二手房参考价制度”发布于2021年8月31日，在此之前已有多个热点城市发布该制度，包括深圳、东莞、宁波、成都、西安、绍兴、上海等。
广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个，其中天河区小区数量最多达到54个，黄埔区有23个，这也恰好是2020年至2021年上半年涨幅最大的两个区域，参考价比当时在贝壳的挂牌价普遍低大概3-5成。
和其它城市一样，政策发布后，各大房产信息平台上广州上述96个小区二手房只显示参考价，银行放贷在一段时间也都是按照参考价审批，如房源实际成交价高出参考价的话，购房者的首付成本就会高出很多。
据界面新闻了解，政策发布两三个月后，就陆续有广州银行开始不按二手参考价放贷，没过多久所有银行都放开了。
该政策要想真正发挥作用，需要银行按参考指导价来放款，通过变相提高首付款来抑制投资客炒房，如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪，稳定预期，对二手房的实际市场成交价格影响较小。
房产信息平台将二手房真实挂牌价显示出来后，算是解除了“二手房参考价”对购房者选房带来的最后一个障碍，不用再去向中介询问一个个房源的真实价格了。
如今，除了贝壳找房、链家已开始显示真实挂牌价外，广州中原地产、房王网等二手房网站及安客居平台仍然只显示政府参考价。但贝壳找房和链家的市场占有率更高。
虽然去年不少城市都发布了二手房指导价相关政策，但实际的政策力度存在明显差异，大部分城市的实际交易和银行放贷基本不受到指导价影响，温州、合肥等4城更从来没出台过实施细则。
和广州一样，东莞的二手房指导价政策在刚发布的一段时间，银行还是按指导价来审批房贷，但没多久后就不受影响了。此前东莞在贝壳找房上的相关房源也曾不再显示参考价，但后来又恢复只显示参考价的情况，至今仍然如此。
在市场下行阶段，西安是第一个“官宣”取消二手房参考价机制的城市，时间是今年7月。
深圳是“二手房指导价制度”施行最严格的城市，且至今没有任何松动，银行仍然只能按参考价来放贷。
市场成交下滑
如果与银行贷款直接挂钩，“二手房参考制度”对二手房市场的冲击力不小。
以始终严格执行“二手房指导价制度”的深圳为例，其目前二手房低于或接近参考价成交已成常态。
据乐有家研究院统计数据，11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源占比高达85%。
在此行情下，超过参考价10%以上房源很难成交，深圳二手房成交量也连连下跌。
自去年2月参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续16个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象。在2019、2020年市场高点时，深圳的二手房月均成交量均超6000套。
据深圳中原研究中心监测，目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成，尚未见止跌迹象，继续下行态势明显。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，“二手房指导价制度”在深圳确实发挥了很大作用。过去深圳二手房价是靠加杠杆炒作起来的，二手房指导价政策相当于不让加杠杆了，再加上大环境的变化，过去的高房价就难以支撑。
在当前的市场和政策环境下，李宇嘉认为，深圳之后也存在取消“二手房指导价制度”的可能，但深圳全国楼市中的风向标意义太强了，目前条件还不太成熟。
在广州“二手房参考制度”严格执行的那几个月，二手房成交量也很少。一位购房者告诉界面新闻，他当时几乎不再考虑受二手房参考价影响的小区，因为首付成本提高太多。
以番禺一小区房源为例，其参考价大概230万元、业主挂牌价263万元，如果一位首套房购买者在当时选择购入话，支付首付成本大概会比二手房参考价政策施行前多33万。
最近三个月，广州二手住房价格指数环比分别下跌0.6%、0.7%、0.6%。从跌幅来看，在一二线热点城市中排名靠前，一线城市中跌幅最大。部分楼盘的实际成交价格已经跌穿了指导价。
不过，由于广州二手房参考价很早就与银行贷款审批脱钩，其并非导致广州二手房价出现下跌的主因。它更大的作用是加剧了悲观预期。
李宇嘉指出，不管是出于稳预期、稳房价，还是稳定房地产销售的角度，或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环，退出二手房指导价，会有一定积极作用。
当楼市的重心转向稳定、扩内需、防风险并重时，二手房参考价制度退出也在情理之中。
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