近日，不少粉丝在后台告知地产佬，东城地铁口附近有个新盘，最近挂上横幅，好像即将入市！
据闻这个新盘可能要卖5万+/㎡，且地理位置较特殊，位于莞城与东城的交界处。
于是地产佬决定一探究竟，来实地考察这个位于东城地铁站旁的新项目！
(资料图片仅供参考)
Part1
莞城—丰华汇
如现场图上所示，看到了“即将开启”的横幅，项目推广名为丰华汇，2022年即将结束，丰华汇一直保持施工状态，虽然正式开始时间未定，但有望会在过年前实现。
地产佬实拍图
据地产佬现场实探，丰华汇目前所有楼栋差不多都已封顶，目前营销中心未正式开放，但有望在明年1月会有新动作。
地产佬实拍图
虽然距离东城地铁A出口较近，但实际上是属于莞城的新盘项目，作为莞城唯一待售新盘，丰华汇的稀缺性可见一斑。
地产佬实拍图
莞城作为东莞的老城区，已有两年没有项目上新，发展相对东城和南城已处于落后阶段，但项目距离东城成熟商圈仅一路之隔。
在交通方面，位于莞城的丰华汇项目离最近的地铁站为东城站A出口，大约300米；附近公交站则为美好集团站点。
地产佬实拍图
商业配套方面，项目周边商业配套成熟，几百米范围内，就拥有时尚广场、沃尔玛、盈峰家居广场、世博广场、东城万达广场等几座商业体，环伺项目周边。
地产佬实拍图
项目旁边，还有有红极一时的丰华珑远翠珑湾，附近有卓越中寰住宅、碧桂园Park Royal、香槟时代、金月湾花园等小区。
地产佬实拍图
丰华置业广场是莞城罗沙天宝工业区的“三旧”改造项目的一部分。
在2016年，丰华地产通过协议出让方式拿下这个旧改项目，随后引入珑远集团联手开发。其中珑远和丰华联手打造的丰华珑远翠珑湾早已在2018年开盘，如今已交楼入住成功，但很明显丰华汇的建设进度较慢得多。
图源网络
丰华汇早在2018年就申报建设工程规划许可证，但规划许可证出现多次退件，经过变更后又重新申报。直到2020年才正式开始动工。时间至止，已有四年时长。
丰华汇（丰华置业广场）位于莞城街道东城中路莞城段299号，项目由1栋住宅、1栋办公楼、2栋酒店大楼以及2.6万㎡街区商业组成，项目当前为待售状态，具体产品信息和开盘信息待定。
图源：房天下
据网传消息，该项目有1栋45层的超高层住宅，户型面积约为76-136㎡毛坯2-3房，且单价达到5万+/㎡，参考周边的项目对比，这个价格并非空穴来风，但具体仍以官方公布为准。
项目占地面积仅2.2万㎡，大家买房都是想有保值的效果，在周边二手房卖不到高价，且项目产品竞争力不高的情况下，如果丰华汇最终定价5万+的价格，还是略显稍高了。
东莞市区近年内会有不少超高层产品集中入市，而位于莞城的丰华汇，值得注意的是，作为高150米的超高层住宅，在莞城来说可谓是寥寥无几。
中心城区用地紧张，高海拔、高容积项目的出现，能为市场提供更多房源，同时也更新了城市界面。超高层住宅，是城市发展的需要。
地产佬实拍图
超高层项目也是市场的选择——超高层通常有着独特的景观资源优势，不少房企把方向对准了高净值、高购买力人群，为这类客户打造出“天际豪宅”产品，满足其享受需求。
判断高端大平层楼盘逻辑：首先是核心位置，其次稀缺资源，最后是产品定位高端且纯粹。并不是户型面积大就可以称为“豪宅”。
无论如何，相信丰华汇的入市，无疑会给莞城新房市场，带来一定的冲击影响。
Part2
东城世博—万达商圈行情
虽然丰华汇位置处于莞城，但附近却都是东城周边密布的二手房，抛开商业配套而言，住宅颇为较多。
除了西平商圈，还有东城的世博-万达商圈，也是东莞二手房成交最活跃的片区之一，作为东莞的繁华商圈之一，也同样拥有多个住宅小区，一向不缺人流量。
让我们先来看丰华汇周边二手住宅目前的行情，如项目对面的香槟时代小区，目前二手房挂牌价格为3-3.5万/㎡，碧桂园Park Royal处于3.8万/㎡的价格。
图源：诸葛找房
金月湾花园也仅仅处于3万/㎡出头的价格，参考明年有望入市的重点项目，如万科臻湾汇、星河传说二期和源美华庭等，丰华汇的吹风价似乎竞争力度较弱。
图源：安居客
以上所述的新项目，东莞中心城区新盘已呈现豪宅化趋势，均处于城区核心地段，项目配套一样优越，产品也是主打造高端户型，一旦明年一起入市，丰华汇项目预计去化会受影响。
尤其是丰华汇主要为商办产品，住宅的居住舒适度相对有所欠佳，无论是吹风价4万+或5万+的单价，定价都略显过高，丰华汇会是莞城最高价的项目吗？部分购房者不一定对此买单。
总体来说，如果想入住城区的项目，进行选择，对比周边的成熟配套，丰华汇是一个值得考虑的房子，等待营销中心正式开放，待项目正式入市后，是否会带动周边二手住宅行情的提升呢？让我们拭目以待！
Part3
把握机会，选择合适的房子
眼前，距离春节只有一个月的时间，尽管政策暖风吹，但市场依旧低迷，之前网传的万江有机会解除限购，目前为止并没有准确官方信息。
不少购房者仍处于观望状态，今年下半年以来，已经有“保交楼”专项款及配套服务举措的落地，预计明年还会继续。
“保交楼”成为了房地产市场平稳发展的重中之重，事关社会民生、社会稳定。
地产佬实拍图
今年的土拍也已经落下帷幕，明年预计不少项目相继入市，大家可以保留住手上的资金，等明年再入手新房，随着疫情的放开，明年的楼市有望回暖。
2023年起，东莞限购区域将进入“豪宅时代”，豪宅项目的扎堆出炉，是主城区和松山湖的价值体现，也将深刻改变东莞的新房产品格局。
让我们拭目以待，等待明年的楼市转变吧，楼市是否呈现繁荣状态，明年一见分晓。
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