来源：米宅珠三角
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(资料图片仅供参考)
接上篇，我们来算一算未来几年，保障房每年的推售数量。
首先，公租房没有产权，影响不了房价波动，暂不计算在内，只计算安居房和人才房。
按深圳政府的目标，2023-2025年一共供应39502套安居房，相当于每年13000套。
人才房没有具体的供应计划，已转让的地块预估25000多套供应，假定最快3年内全部上市，一年8000多套，加上明后年新批的人才房地块，假定一年供应10000套。
13000+10000=23000套。
我要提醒大家，这个数量是一个乐观的预计，实际很可能达不到这个供应量。
为什么？
因为保障房不赚钱，费力不讨好，还占用了宝贵的土地资源，如果没有来自高层的强大压力，地方政府没有建设保障房的动力。
17-20年，安居房每年供应量从五六千套降到两千多套就很能说明问题。
今年安居房的供应量能达到1万套，是因为降房价的压力实在太大了。
深圳的房价已被压制住了，明后年来自上头的压力自然减轻，压力变小，是否还能保证每年一万多套的供应量，需要打个问号。
人性都是趋利避害的，政府行为同样是基于人性，压力变小，建设和供应保障房的动力自然变弱。
所以说一年23000套是个非常乐观的估计。
2
再来对比深圳每年新房和二手房的总销量。
2015-2021年，深圳平均每年成交新房加二手房123308套。
23000套，占到年度成交量的18.6%，这个比例尚可，能起到抑制房价的作用。但是，需要长期坚持。
深圳现有存量房1082万套，其中城中村507万套，商品房189万套，保障房51万套，公寓97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。
51万套保障房，只占深圳存量房总量的4.7%，想要提高比例，靠每年2万套的新增供应，可谓任重而道远。
3
深圳会不会成为新加坡？
新加坡政府供应的保障房称为组屋，新加坡的存量房，组屋占比高达80%，商品房（公寓）只有20%。
新加坡组屋制度始于1960年，政府建设组屋并以成本价供应给新加坡公民，组屋的价格只有同位置公寓的一半。
经过60多年的建设和分配，80%的新加坡公民住进了组屋，其中93%拥有房屋产权，剩下7%的低收入人群，向政府廉租组屋，只有20%的高收入家庭购买了公寓。
不夸张地说，新加坡真正实现了居者有其屋，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
如果单看新加坡组屋的占比，新加坡的公寓应该没有任何投资属性，因为保障房占比高达80%，商品房还怎么涨？
但事实并非如此。
新加坡的房价在过去29个月连续上涨。
去年到今年，新加坡公寓的涨幅达到35%。
今年二季度，新加坡不同面积的公寓涨幅如下图所示，注意，这还是一个季度的涨幅。
除了公寓，去年一年新加坡的二手组屋上涨了12.5%。
4
我来解释一下，什么是一手组屋，什么是二手组屋。
新加坡永久居民以家庭为单位，可以向政府申请一手组屋。但是一生只有一次申请组屋的机会。
一手组屋住满5年可以向市场出售，无需补交费用，没有任何限制，卖出后一手组屋变为二手组屋。
新加坡的二手组屋，价格比一手组屋高，比公寓低，处在中间位置。
政府允许一手组屋出售，且不加限制，不是给了公民套利机会吗？
没错，确实可以套利。
但新加坡面积很小，只有700多平方公里，新加坡公民卖掉一手组屋后，除非移民或不再买房，只要再次买房，只能购买公寓或二手组屋，那套利空间就消失了。
如果有人选择卖掉一手组屋不再买房，后半生租房居住，政府可以接受，这相当于给了公民一笔补贴安度晚年，但选择一直租房的人并不多。
正因为国土面积小，房价差异小，又有一手组屋、二手组屋、公寓三个市场环环相扣，新加坡才能大力供应保障房，并有效控制规模性套利。
如果深圳借鉴新加坡的保障房制度，明显不现实。
按照新加坡模式，只要拿到深圳购房资格就可以申请保障房，数年后卖掉套利，然后离开深圳。
甚至本人都不需要在深圳居住工作，在外地就可以操作套利。即使在深圳生活工作，一样可以套现后拿钱去二三线城市定居。
深圳保障房会变成为其他城市做嫁衣的大型套利工具。
5
深圳无法变成新加坡：
第一，深圳的城市建设已经定型，现有的保障房比例和新加坡天地之别。
以深圳目前的土地存量，再怎么建设保障房，上限也不会高，对商品房的冲击不会太大。
第二，新加坡国土面积极小，天然就能阻止本国公民利用保障房套利。
深圳阻止不了套利，只能用封闭流转，补交高额地价的方式来控制，这样必然会造成保障房升值有限，和商品房变成两个产品体系。
第三，即使新加坡如此完善的保障房体系，仍然阻止不了商品房和二手组屋的上涨。
因为房子天生就是投资品，升值是投资品的天性，任何手段都无法长期压制。
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