12月3日，龙岗平湖跨境电商产业园优质产业空间试点项目遴选方案的公示。
项目意向用地单位为深圳市特区建工集团有限公司。建设内容为打造深圳跨境电商总部基地，以龙头企业带动跨境电商行业发展。初步建设规模计容总建筑面积约193881平方米。
项目可行性研究
【资料图】
（一）必要性：随着数字化时代的到来，跨境电商行业目前已成为数据分析、云计算、区块链、智能光电技术等先进技术的集成领域。应结合大数据，智能化等技术，培育跨境物品、数据、信息等流动的新模式、新技术和新方案，促进社交电商和直播电商、网红带货等跨境电商新业态的形成。软件、产品设计研发是跨境电商行业发展关键核心，在此影响下跨境电商产业空间也由传统的“大仓储、小办公”的布局形式逐渐向“总部复合集聚、仓储灵活分散”的空间模式转变。
2020年龙岗区跨境电商规模居深圳市首位，平湖街道作为龙岗跨境电子商务集聚区之一，拥有多家跨境电子商务企业，交易规模排名靠前，形成以华南城国际工业原料中心为首的多个产业园区，产业集聚特性突出、产业链相对完善。但当前平湖街道产
业空间仍是以传统的“大仓储、小办公”的物流园为主，缺乏以研发为主导的地块引领地区转型升级。
同时由于跨境电商行业迅速发展，相关企业在办公用房及用地方面需求增大，亟需拓展相关空间。为加大跨境电商企业空间保障力度，研究解决企业用地用房诉求，支持符合条件的企业拓展企业发展空间，龙岗区委区政府积极推动在平湖街道长宜物流地块建设跨境电商总部基地，引导跨境电商集聚发展。
同时，为抢抓数字经济蓬勃发展机遇和“双区”建设重大历史机遇，进一步贯彻落实市委市政府“稳投资、保增长”的工作部署，本项目按照“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的优质产业空间供给模式，创新土地供应方式，快速建设一批质量优、价格低、品类全的优质产业空间，通过“总成本+微利”的方式，面向符合条件的跨境电商类企业进行分割销售，实现优质产业空间供给与优质成长型企业需求的精准匹配。
（二）可行性：一方面，本项目通过“遴选+挂牌”的方式选定平台企业作为试点项目的开发主体，可以充分发挥平台企业全产业链的开发优势，合理控制建设成本与建设周期，实现建设质量、建设时序、产业对接等全方位的保障。
另一方面，本项目可参照重点产业项目遴选政策享受地价优惠，除配套商业以外的建筑类型的土地出让底价按市场价格30%计算（但不得低于全国工业用地出让最低价标准），不仅可降低本项目开发成本，而且可将地价优惠传递，最终在销售端让利企业，切实降低优质产业空间的销售价格。
另外，本项目的产业空间面向区政府认可的、符合准入条件的企业分割销售，并按“总成本+微利”的方式确定销售价格，以满足优质成长型企业、上市及拟上市公司的空间需求，变“以地招商”为“以房招商”，模式可持续、可推广。
准入条件
竞买申请人应为符合《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》遴选要求的平台企业。
项目用地情况
（一）用地规模：位于龙岗区平湖街道，用地面积为42529平方米。
（二）用地功能：新型产业用地（M0）。
（三）建筑规模和主要功能：计入容积率的总建筑面积约193881平方米，其中：研发用房165876平方米（用于优质产业空间试点分割销售144611平方米，无偿移交政府21265平方米），占比约85.56%；工业配套23566平方米（含宿舍23266平方米，食堂300平方米），占比约12.15%；商业1939平方米，占比约1%；公共配套设施2500平方米（含公交首末站2500平方米），占比约1.29%。（以最终规划和土地出让确定为准）
（四）土地供应方式：挂牌出让，具体招拍挂条件以深圳土地使用权和矿业权出让交易平台公告为准。
（五）使用年限：30年。
（六）权利限制：
1.本项目产业用房及配套宿舍可分割销售，销售对象从平湖优质产业空间遴选企业库中按程序选取，经区相关议事机构审定后确定。
2.本项目产业用房及配套宿舍自购房企业完成不动产登记之日起未满5年的产业空间，原则上不允许转让；自购房企业完成不动产登记之日起，所购产业空间原则上不得出租。
自完成不动产登记之日起，5年累计达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的购房企业，可申请将其名下的产业用房及配套宿舍进行转让，转让价格不得高于购置价格，不得以其他名义收取额外费用，区政府或其指定单位享有优先购买权；区政府及其指定单位放弃购买的，由区产业主管部门从遴选企业库中按程序选取次受让主体开展转让工作，次受让主体应与区产业主管部门、平台企业重新签订产业发展监管协议。
自完成不动产登记之日起，5年累计未达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的购房企业，须按规定缴纳违约金后强制退出，在规定时间内退还其购买的产业用房及配套宿舍，且一年内不得入选遴选企业库；退出后的产业用房及配套宿舍优先由区政府或其指定单位回购，回购价以购置价格为原值折旧后计算确定。二次流转应按企业办理产业用房与配套宿舍不动产权登记时的证载面积为单位整体转让，不可分割转让。
3.企业购买的产业用房及配套宿舍允许抵押，但抵押金额不得超过不动产剩余年期的建（构）筑物残值。
4.购置产业用房与配套宿舍的企业因人民法院强制执行拍卖或者变卖房屋（构筑物）所有权的，次受让主体应当符合原受让主体资格条件，并应当承接原《产业用房及配套用房买卖合同》及《产业发展监管协议书》规定的受让人责任及义务。人民法院强制执行又无符合条件的次受让主体的,其建(构)筑物由区政府或其指定单位回购。
5.购房企业购买的试点项目产业用房及配套宿舍限定自用，购房企业签订《产业用房定制协议书》或《产业用房及配套用房买卖合同》后无故退出，或在使用期间出现违规出租、出售、改变其原有使用功能等不按合同或协议书约定使用产业用房及配套宿舍行为的，5年内不得纳入遴选企业库、不得租赁或购买我市政策性产业用房。已购买试点项目产业空间的，须在规定时间内退还其购买的产业用房及配套宿舍，退出后的产业用房及配套宿舍优先由区政府或其指定单位回购，回购价以购置价格为原值折旧后计算确定。
环境保护要求
本项目在建设和生产过程中,粉尘、废水、废气、废渣、噪声等的排放和产生符合国家、省、市环保政策和法律法规的标准和要求。
备注：具体的用地规模、建筑规模、土地用途、使用年限、规划设计要点等最终以与规划和自然资源部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》为准。
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