0首付来了，灵魂三问：
自住你会买吗？
投资你会买吗？
(资料图片仅供参考)
还是趁机出清？
1
广州郑州走在了最前头，重启0首付。
像阿基米德一样，都想用一个支点，去撬动楼市这个庞然大物。
郑州，5万就能定房。
广州，5万就能定房。
于是，市场再现了几年前的光景：
低首付，甚至0首付。
不管任何时候，但凡出现0首付、低首付、首付分期的楼盘，都是非常劲爆的，一定能吸引最多人的关注。
负面也有，一旦出现这种现象，某种意义上，就预示着房地产市场进入了一种衰退期，购房者要么没钱买，要么不想买，开发商陷入了一种缺客户，或者不缺客户但是客户不想买的境地。
两难之下，市场越来越惨。
于是，很多聪明的项目就想到了0首付、低首付或者首付分期。
有人当渔夫。
有人当鱼。
鱼竿下边就是鱼饵。
这种政策特别像鱼饵，还是直钩，总能通过各种各样的方式去吸引客户，然后下定、买房，开发商完成了营收，购房者实现了最大杠杆。
首付分期的本质就是：
杠杆。
但是随之而来的还有金融风险。
2
恍惚之间，感觉市场回到了6年前。
2015年前后，全国市场很差，郑州市场也非常差，于是到处都是低首付、0首付、0月供，甚至倒贴月供。
如今，7年过去，郑州出现了很多低首付、首付分期的楼盘，尤其是在广州，很多楼盘甚至出现了分期4年。
如果是增城、白云出现这样的政策，我会毫不在意，因为这些板块降价、零首付、补贴月供等花活太正常了，但是我专门搜了一下，甚至在广州的核心板块，竟然也出现了一些低首付的楼盘，这就有点不妙了，我嗅到了一些危险的信号。
海珠针对特殊人才，直接0首付；
黄埔科学城，首付最低2成，交楼前付清；
南沙，打出“特价房+低首付+首付分期”；
……
为什么？市场太差了。
一切的一切，这些数据说明了一切。
你知道深圳市场有多惨吗？2022年上半年，深圳楼市共卖出2.6万套住宅，同比减少2.8万套。其中，新房住宅网签16126套，环比及同比跌幅均达到4成；二手住宅过户仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。
新房跌了4成。
二手房跌了2/3。
你告诉我，如果你是开发商，你是业主，你急不急。
肯定急啊，你肯定急着回款，越快越好。
3
为什么这么多首付分期？
我给你举一个例子，你就明白为什么你的朋友圈会被炸锅了。
早在8月份，深圳中介就在朋友圈大规模宣传0首付了，原本死气沉沉的群聊天，一下子被炸开了。
大家的第一反应都是：
哪个楼盘？
看，你已经不自觉上钩了。
信城缙悦城，位于龙岗区，是“五联朱古石片区城市更新单元”的一部分。今年3月29日和7月21日两次获批预售许可证，将推出建面78-96平方米全南向三房，备案均价约39500元/平方米，总价约288万元/套起。
先交10万定金，第三方小贷公司借给客户最高100万，放款当天要先还10万，期限5年，前4年每半年还10万，最后一年每半年还5万。活动仅限4栋，暂定8月11日至8月14日。
看到这里，你已经知道了是哪个楼盘，那为什么中介在卖力推呢？
直到我看到这一张图：
佣金3个点。
甚至可以跳点。
最高竟然能跳到5个点，我的妈呀。
买一套房子，佣金至少在9万，要是能跳点的话，一套佣金最高十几万。
重赏之下，必有中介。
到这里，你应该明白为什么中介愿意炸朋友圈了吧？
4
于是，首付分期的链条就非常完美了。
首先。
购房者：我不想买房，我没钱，我觉得价格高，我钱不够。
开发商：我想回款，我要曝光，我需要大量的客户关注，我需要大量的中介推盘，我需要银行至少6-7成的回款。
其次。
开发商给出政策，你不是没钱吗？你不是钱不够吗？你不是犹豫吗？好呀，我给你信心，我给你政策。
中介大力去推。
购房者一看，第一时间一定会问，这是什么项目？什么价格？什么政策？你看，不自觉先被勾着了，然后很有可能被拉到线下，那线下销售和中介的杀客能力想必你是知道的。
缺钱的客户会考虑，犹豫的客户会考虑，急着买的客户会考虑，下定决心买的客户会告诉朋友，你看，这一下子炸出了这么多客户。
开发商稳赚不赔啊。
市场也被彻底盘活了，至少比僵死强吧。
最后。
开发商看中首付，但更看中客户信心、客户数量和银行7成回款。
如果开发商只能选一个，开发商会毫不犹豫选择后者，虽然失去了一部分的首付，但是得到了大量的曝光、大量的客户以及银行至少7成的回款。
这一波，开发商绝对不亏。
你看。
想买的购房者，买了。
赚取佣金的中介，赚了。
卖不动、没法回款的开发商，盘活了。
他们都有美好的明天。
5
有人吃亏没？
吃不吃亏，不在于首付分期或者低首付，而在于楼盘。
这件事，首付分期没问题。
对，我知道首付分期灰色地带，很多城市睁一只眼闭一只眼，肯定违规，但是很多客户也非常喜欢，因为确实帮助购房者生了一大笔强。
所以，这件事的本质在于金融安全。
针对不好销售的房子，利用大量提供低首付的信息，吸引购房者关注，开发商为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策，属于增大金融风险行为，本质上是开发商变相融资的一种手段。
垃圾楼盘，是为了能有回款。
一般楼盘，是为了快速回款。
优质楼盘，是为了更多回款。
结果虽然不一样，但是本质上都一样。
但是，与此同时，首付分期也产生了一些问题：
低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。
把问题再衍生一下。
之前限制的都放开了，苏州放开限购未遂，青岛放开二手房限购，杭州放开二手房限购，郑州放开落后政策，宁波放开限购，全面取消限购的大潮，已经开始了。
首付基本上全面放松，全国很多省份和城市都能做到首套2成、二套3成，我们7月去浙江调研，除了杭州以外，剩下的地级市基本上都能做到最低首付政策，这直接回到了7年前。
包括利率，今年讲了那么多次，从4.9一下子降到了最低4.1，9月最后一天不是说市场很差的城市可以灵活再调低一些吗？等着吧，利率跌破4完全不是梦，无非是时间问题。
……
6
回到今天的命题。
1、市场怎么样了？确实很差，政策越多，放松越多，市场越差，这是必然。
2、但利空不是全部，有一些利好完全可以抓住，比如首付分期。
3、首付分期违规，但非常有用，2015年那一波，2019年那一波，完全可以用啊，这是一把双刃剑，没有好坏，只有你用不用。
4、优质楼盘、核心区域，完全没问题，这是割开发商的韭菜啊，大部分优质楼盘不是为了跑路，而是为了迅速回款，活下去，然后卷死同行和竞品。
5、所以，首付分期不是洪水猛兽，不用杞人忧天。
6、那是那句话，核心城市、优质板块、优质楼盘、靠谱房企，只要价格合适，你又是自住，完全没问题，完全可以买，是可以穿越周期的。
楼市又到了容易犯错误的关键时刻！我们坚定认为：苏州是目前极具潜力的准一线城市，是长三角最具投资性价比城市。
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