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TOD模式打开更多可能！解码“轨道+物业”模式的深圳样本
发布时间：2023-08-04 16:39:16 文章来源：腾讯网
日前，深圳城市轨道交通五期工程规划获批，建设进展取得突破性成果。轨

日前，深圳城市轨道交通五期工程规划获批，建设进展取得突破性成果。轨道五期规划线路数量、里程及投资均为深圳历次建设规划之最，如今已正式拉开建设序幕，预计2028年全部建成通车。届时，深圳将建成25条线路、总规模约843.6公里的城市轨道交通网络，城市轨道交通里程及线网密度均居世界前列。

市民出行便利大幅提升的同时，以“轨道+物业”模式构筑的“轨道上的都市圈”也在不断为市民创造高品质生活。随着深铁集团步入第25个年头，深铁的TOD模式正全力跑出“高质量”加速度，以轨道交通为纽带，探索出“深圳样本”为全国的TOD可持续发展、破解城市难题作出先行示范。


(相关资料图)

深铁前海交通枢纽项目效果图。

站城一体化开发，破解城市难题

从逐步创建TOD单体开发1.0到综合开发2.0模式，深铁集团轨道交通TOD模式就像一把钥匙，打开了深圳城市更新的更多可能。

在城市规划和发展上，TOD模式提供了新思路，即通过实施TOD综合开发，构建起以轨道交通为链条的多中心城市发展新格局。2008年，深铁集团获得第一块资源配置地块——“前海车辆段上盖地块”（前海时代广场项目），正式开启“轨道+物业”发展模式。此后，深铁集团加快推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，将探索的脚步伸至产城融合4.0模式，从被动缓解投融资压力转为主动推进TOD和周边片区统筹考量，以站聚人，以人促城，以城兴产。

其次，TOD模式对城市的社会经济发展产生了深远的影响。诸多TOD项目依托轨道交通站点人流聚集效应，围绕站点打造商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能复合型空间，通过植入新经济业态，营造新消费场景，提升城市生活品质和消费能级，同时高品质空间将吸引更多元、多层次的产业和人才等资源融入城市发展之中，形成良性循环。

2018年，深铁集团迈出了市场化拿地第一步，联合万科试水佛山TOD项目用地竞拍。2019年，深铁建设、深铁运营、深铁置业、深铁国际4家下属企业正式揭牌，完成事业部公司制改革，实现轨道交通投融资、建设、运营、TOD开发、商业、酒店等业务板块一体化、专业化管理，在国内率先建立起轨道建设+轨道运营+站城开发+资源经营“四位一体”轨道交通核心价值链。

如今深圳轨道交通运营里程已达559.1公里，每一条线路都重塑着城市格局，为途经片区注入新动能。截至目前，深铁集团已拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模约1669万平方米，在建面积1187万平方米。深铁集团在坚持推动枢纽站城一体化开发的路上，逐渐形成“自我造血”机制，为破解城市难题提供了“深圳方案”。

探索TOD模式升级，形成“自我造血”机制

在城市高质量发展的背景下，如何依托“三铁合一”“四位一体”业务，持续升级TOD模式，盘活城市基础设施？

为此，深铁集团积极探索轨道交通地上地下空间综合开发利用，践行“站城一体”理念，突破技术瓶颈，高效集约土地。2020年，前海综合交通枢纽项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，该项目是深铁集团探索TOD4.0模式高效利用城市地上地下空间开发的典型项目之一。与此同时，深铁集团积极开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究，统筹推进TOD“站城一体城市更新”，重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。　

近年来，深铁集团坚持以市场化、法治化方式参与轨道沿线综合开发，经过对轨道站点周边土地和上盖物业资源的充分利用，使其开发和经营收益反哺轨道交通建设和运营，形成“自我造血”机制，实现了轨道交通全生命周期成本可预期、财务可承受、经营可持续。

不仅以“组局者”身份组团合作“轨道+物业”开发。例如，今年深铁集团与华润置地携手打造的深圳北站超核中心，联合万科集团打造的深超总深湾汇云中心等；推进与华为、腾讯等科技企业合作，探索在开发建设中导入数字化、智慧化技术，提供高品质的居住环境和商业空间。

深铁璟城项目实景，即将迎来实体样板空间开放。

撬动民生工程建设，探索城市可持续发展TOD密码

打造优质人居环境，增加公共住房供应，推动城市出行、生活、购物、休闲无缝对接……为更好满足市民对美好生活的向往，深铁集团全面创新站城一体城市更新模式，积极承接城市更新项目等试点，撬动轨道上盖承载更多民生工程。

校门口搭起“民生桥”，直接连通滨海大道与前海港湾学校。

例如，去年，深铁集团主导编制了国内首部《轨道交通车辆基地上盖建筑结构设计标准》，成为深圳市工程建设地方标准。该标准已成功落地深铁熙府项目，实现将上盖建筑高度从50米提高到150米以上。而为松岗片区提供近万套公共住房、深铁熙府高标准人才房以及多个社区，配建学校、幼儿园、长者服务中心等公共设施。

截至目前，深铁集团现有公共住房项目23个，已建及在建公共住房超4.8万套，参与建设学校及幼儿园共42所，社区公园超49万平方米，市政道路35条。

采写：南都记者张艳丽 

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