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热点城市聚焦：10大关键词，带你回顾2023上半年深圳楼市
发布时间：2023-07-06 10:58:18 文章来源：安居客X博士
​2023年过半，让我们一起回顾一下上半年的深圳楼市，看看有哪些热点事

​2023年过半，让我们一起回顾一下上半年的深圳楼市，看看有哪些热点事件和关键词？

01


(资料图片)

可售人才房

从去年底深圳第一批可售人才房上线，到今年上半年新一批人才房上线，搅动市场，成为今年上半年深圳楼市一大主角。

今年更是放松申请条件：按照申请家庭资格条件分为第一队列和第二队列，在选房顺序上，第一队列先于第二队列选房。其中第二队列申请条件较前批次人才房有所放松。

一是降低了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35周岁下调为30周岁；

二是放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，即放宽了三房的申请条件。

具体而言，第一队列的要求为申请人、共同申请人均具有本市户籍（申请人配偶为现役军人的，可以不受本市户籍条件限制），申请人参加本市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险，下同）累计缴纳3年以上；申请人为单身的，应当年满35周岁。

第二队列要求为申请人具有本市户籍，在本市缴纳社会保险累计3年以上；申请人配偶、未成年子女不受本市户籍限制，未具有本市户籍的申请人配偶在本市正常缴纳社会保险，但在本市退休的除外；申请人为单身的，应当年满30周岁。

从今年3月底第一批人才房集中入市，目前已经陆续13个人才房项目共推售近9502套房源。

其中南山安居同乐馨苑、深铁熙府均获得破万组家庭参与申购，宝安华发新城也有将近万人申购。

从去化上看，两房户型最受欢迎，去化基本上都达到100%，仅有龙岗一项目去化不理想。三房户型只有同乐馨苑去化100%，其他项目都没有卖完。

这应该和三房申请的条件有关，大部分申请人达不到申请三房的条件，这个时候二胎家庭就有优势了。

02

取消安居房、人才房

今年上半年深圳楼市，普通的商品房基本上没有出相关新政，但是保障性住房倒是出了好几个重大的调整政策。

1、深圳官宣新增20万套保障房

深圳加快保障性住房的建设和筹集力度，将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）。

2、深圳发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

3、深圳将核查公租房申请人财产收入！超标要退租、加租！

5月10日，深圳住建局发布关于公开征求《深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则（征求意见稿）》意见的通告》（以下简称“《通告》”)。

《通告》规定家庭收入主要包括 工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入，并在此基础上明确了优待金、奖学金、城乡居民基本养老保险基础养老金等八类不计入家庭收入项。

4、深圳发布四个政府规章！

7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（以下统称四个政府规章）

深圳将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。

公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；

保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；

共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。同时，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。

家庭：申请人组建家庭的，应当以家庭为单位申请认购共有产权住房。

单身：35岁的单身申请人，可以个人名义申请认购共有产权住房。

需满足条件：申购共有产权住房的，主要包括户籍、在本市无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、正常缴纳社会保险且累计缴纳5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，累计缴纳社会保险3年）等。市住房建设部门可以根据实际情况，调整申请人、共同申请人的户籍以及申请人的年龄等申请条件，在配售通告中载明。

3人以下（含3人）家庭或者单身居民为65平方米左右，4人以上（含4人）家庭为85平方米左右。建筑面积85平方米左右的房源，也可以根据实际情况面向3人家庭配售，具体在配售通告中载明。

共有产权的销售价格与份额确定：共有产权住房项目的销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。

购房人自签订买卖合同之日起满5年，需要转让所购共有产权住房的，可以向住房保障实施机构申请转让给符合条件的对象，转让价格由买卖双方协商确定。

8月1日起正式实施，《办法》施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。

03

深圳城中村统租

轰动一时的深圳白芒村统租事件，是今年上半年关注度最高的一个话题。

这次的深圳“统租”，是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收⼊群体或有特殊需求的⼈群提供的公共福利房屋。

其实简单说，“统租”就是将城中村整个区域进行打包运营，把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，再进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓。

但是因为统租的推进，随之必将会带来很多问题。被迫搬家、涨租、孩子上学等。

南山西丽片区的白芒村就在统租行列，也是统租事件最受关注的村子。从相关传播的视频可以看到，村内不少租客仍顶着太阳在搬家。

不过在6月5日，白芒村综合整治项目现场指挥部办公室在接受对外采访时称已暂缓签约。

同日，深圳住建局对焦点问题做出回应：不要求限期搬离。符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否均予以保障学位。改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，

6月7日，湾财社记者再次前往白芒村，之前的统租宣传标语已全部被撤下。

04

深中光明学位事件

离学校更近的商品房不在学区内，更远的保障房却在学区内，“就近入学”的原则究竟还要不要？

4月10日，光明教育局发布2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案（征求意见稿）。

同时提到长圳保障房配套学校（暂定名）（网传的深中光明分校）学区划分方式：优先保障房（凤凰英荟城、安居鸣鹿苑）小区住户子女需求外，剩余学位面向全区招生。

言外之意，旁边一步之遥商品房小区深铁瑞城学位没了。

学位特供公租房的话题一时之间爆上热搜，更激起大家对商品房与保障性租房之争，不过最终事件得以双赢解决。

光明教育局采取了扩建加分别独立招生的方式，解决了这个学位争议。

这个公告的意思，就是对光明深中进行扩建，原校区作为小学部，新扩建校区作为中学部，但是保障房和商品房分别招生。这样一来商品房也可以正常上学了，二来保障房也不至于因为类别比商品房靠后，导致陪跑。

05

名存实亡的二手房指导价

今年上半年，深圳楼市最大的一记猛药，便是“取消二手房指导价。”

虽然没有正式的官方文件，但是实际上二手房已不再按参考价办理按揭。但是对于这个政策，官方的态度却值得玩味，非常低调。结构平台对外还要以指导价公示，但是银行却不再按照指导价按揭。

深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。另据记者从多家中介机构了解，尽管深圳二手房参考价政策不做调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

不过这个政策，可以总结为最温柔的“猛药”。

原本以为可以大展神威，一阵雄风，没想到却只是纸老虎。短暂的几天行情也大部分是业主的自嗨，马上行情就呈现“倒v”趋势下探，甚至行情还不胜取消指导价之前。大抵是因为之前还有个盼头，现在盼头实现了，却大失所望，因此市场也大失所望。

06

住房公积金新规：最高可贷126万

住房公积金出台新规，加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度。生育二孩及以上多子女家庭买首套房，公积金贷款最高额度可上浮30％

4月7日正式实施《关于进一步明确我市住房公积金提取业务有关事项的通知》和新修订的《深圳市住房公积金贷款管理规定》。

深圳市住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》 ，其中明确公积金贷款可贷额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。

07

新盘扎堆入市 去化冷热不均

2023年上半年，深圳累计共有54个新房住宅项目获批预售（不含安居型项目），共计房源22285套入市。同比去年上半年新增近6379套。

从单月看，大部分新盘都扎堆在4、5、6月入市，尤其是6月，有6291套房源。

从区划成绩看，冷热不均。

一季度去化成绩普遍高于二季度，市场呈现一季度热二季度冷的局面。

豪宅比刚需更好卖，刚需盘大部分去化不理想。

海德园、信义荔景御园日光；越秀潮樾府成上半年黑马，认筹比仅次于海德园；深业云海湾当天卖100亿，去化9.5成。

08

中海125.32亿竞得深超湾宅地

深超总22年来，唯一宅地 ！

深湾超总（T207- 0060）地块，6月30日拍卖，最终由中海竞得！

该地块共有六家房企报名，分别是华润+建发、中海、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀。据了解，华润和中海对这块地势在必得。

历经1个半小时，出价39次触顶后，开始竞自持的租赁住房建筑面积，华润、中海、保利、招商都很积极，

原本竞争是在华润+建发联合体、保利发展之间展开，经历百轮举牌，中海突然杀出，一举止战。最终中海以125.32亿+竞配自持租赁58500㎡竞得。

深湾超总宗地T207- 0060，出让总面积36293.5㎡（其中道路用地面积 1684.69平方米）；土地用途为二类居住用地,城市道路用地，项目整体限高200米。

出让宗地住宅部分拟建设普通商品住房，建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万/㎡（不含室内装修价格）；竞建设市场租金标准的全年期自持租赁住房。

这是深圳土地出让史上第8块“百亿地王”。此前7块分别归属龙光、恒裕、世茂、招商蛇口与华侨城联合体、融创与华发联合体，其中龙光更是风头无两，百亿地块拿了三个。现在回头看这些房企的辉煌，令人唏嘘，民企仅剩恒裕稳健。

深圳土地出让史上8块“百亿地王”

龙华：龙光玖钻112.5亿

前海：龙光前海天境115.97亿

前海：恒裕金融中心134亿

光明：龙光玖龙台140.6亿

龙岗：世茂深港国际中心239亿

宝安：华侨城&招商蛇口深圳会展湾310亿

宝安：华发冰雪文旅城综合体127.1亿

南山：中海深圳湾超级总部基地宅地125.32亿

09

深圳常住人口首次出现下跌

5月8日，深圳市统计局 、国家统计局深圳调查队公布了《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》。

根据公报显示，深圳市2022年末常住人口为1766.18万人。其中，常住户籍人口583.47万人，常住非户籍人口1182.71万人。

值得注意的是，截至2021年末，深圳常住人口为1768.16万人。其中，常住户籍人口556.39万人，常住非户籍人口1211.77万人。

据此计算，2022年深圳常住人口下降1.98万人。其中常住户籍人口增长了27.08万人，常住非户籍人口下降了29.06万人。

对于人口下降，从另外一个数据也能反映出来。2022年深圳幼儿园招生人数为17.57万人，同比下降了8.8%。深圳幼儿园在园儿童数量也下降了1%。

10

积分入户 2万个指标

2021年至2022年积分入户因政策修订原因暂停实施两年，6月27日深圳2023年度积分入户正式启动，按照本年度申请人积分高低排名，入户指标共2万个。

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