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【世界时快讯】楼市，折叠了！
发布时间：2023-06-13 12:00:59 文章来源：财经白话
楼市，折叠了！作者：子非鱼​01|日光盘再现江湖楼市下行的大背景下，

楼市，折叠了！

作者：子非鱼

​01 | 日光盘再现江湖


(相关资料图)

楼市下行的大背景下，抢房、日光盘这些词明显与当下的宏观环境格格不入。但却又实实在在地发生了。

发生地是深圳。

6月1日，老牌的千万网红豪宅楼盘海德园A区最后一批房源获批入市，备案均价约12.6万元/平方米，总货值约30.77亿元，共计237套住宅，单套建筑面积约86-161平方米，起步总价约1049万元，最高总价超过2000万元。

有人计算了一下，假如按照最低首付比例3成计算，海德园总价最低的房源月供约3.6万元，月流水高达7.2万元。

这是有钱人的玩物。

6月3日，楼盘启动认筹，237套房引发664人争抢，冻结资金13.28亿元，中签率只有35.69%，也即三个人抢一套房。

6月12日海德园正式选房，截至当天下午18点10分，237套房源全部售完，实现“日光”。

对于这一现象，只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。

人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，还在想着打新不劳而获，躺赚上百万。

这个世界，公平从来都是相对的，而不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。

因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。

02 | 限价之下的抢房

有人可能会想，新一轮房价挤泡沫大幕已经拉开，难道富人就一点不担心房价下降吗？

当然担心，所以这些重量级的炒房客们，一边将手中的二手房降价出让，一边寻找更好的利润增长点，而像海德园这种限价之下的千万网红是不可多得的好标的。

海德园之所以每推一次都日光，就是因为限价之下，与周边二手房形成了巨大的剪刀差，存在巨大的套利空间。

以去年海德园推出的一波日光盘来说，当时推出的均价是12.6万，而周边的同一级别楼盘在20万左右。

比如周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。

这就意味着，买到一套利润空间在千万左右。

对于不差钱的富豪来说，但凡有房票，谁会放过这个机会。

经历了一年时间，深圳的二手房成交价略有下跌。

如今海德园推出的237套住宅，备案均价为12.6万元，和去年备案价一样。

与海德园仅隔一条路的次新盘万科·瑧山府参考价约13.1万元/平方米，最新挂牌价在20万元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套约240平方米4房，总价4688万元，单价19.53万元/平方米，还是低楼层的。”此外，安托山片区楼龄近10年的锦庐花园，二手房挂牌价也超过15万元/平方米。

保守估计，未来售价如按15万元/平方米计算，海德园此次销售的最小户型约86平方米，价差约206万元，最大户型约161平方米，价差约386万元。

买中一套，轻轻松松就能赚得几百万，换成是你，你抢不抢？肯定抢，谁会跟钱有仇，谁会嫌钱多。

但是这种人为限价制造出的抢房潮，该收手了。

新房限价是自2017年以来，包括杭州、西安、成都、武汉、南京、苏州、上海、深圳等多个城市频繁上演万人摇号抢房、千人摇号抢房的直接因素。

由于新房限价，相较于周边二手房存在价格倒挂，造成了较大套利空间。所以，过去几年，经常能看到万人摇号的场景。

对新盘限价，在楼上上升期间可能会有助于压制房价上涨，但是在楼市下行期间，却会干扰市场正常的挤泡沫行为。

本号认为，应该适时取消新房限价。在如今的宏观大环境下，取消限价，没有房价上涨的担忧，反而会将周边的二手房价格打下来，刺破这个套利空间，才能解决打新热。

道理谁都明白，就看有没有人愿意这样做。

03 | 真实的深圳楼市

千万网红豪宅日光，不少中介和自媒体人抓住噱头，又开启了一波忽悠。

但是，正如我在文首所说，千万豪宅和普通住房是两个世界，富人与穷人在两个平行时空，这种日光盘的个案不会对整体市场带来任何变化。

去年海德园推出的楼盘也是日光，但去年深圳的成交量和房价不照样没有守住吗？

表面上看，北上广深高企的房价背后，都是富豪在支撑，但实际上，支撑北上广深楼市的主力不是富豪，而是中产阶层。

富豪负责炒作，但最终需要中产阶层来接盘，才能实现闭环。

但现在收入和就业没有复苏的背景下，一方面中产的收入也遭遇着巨大的不确定性，去年开启的裁员潮、降薪水潮，到今年并未结束。

对未来的不安全感，让很多背负着房贷压力的中产一族正在抓紧时间提前还贷。

最有力的佐证数据就是央行不久前公布的4月份房贷数据，不仅增量下降，而且是负增长。

制图：城市财经；数据：央行

真实的，与普通人切身相关的深圳房地产市场表现是这样的：

一季度在中心城市的成交量小阳春之下，深圳新房与二手房成交量也走出了一波小高潮，但4月份就开启了转跌，5月份继续下跌。

5月份深圳一手住宅网签2787套，环比下跌20%；网签面积28.56万㎡，环比下跌19%。二手房网签量3603套，环比下跌3.8%。

新房与二手房全线下滑。

此外，深圳下辖的10个区，9个区二手房过户量下滑，只有坪山二手房过户量环比上涨了10%。跌幅最大的是大鹏，5月份仅过户了4套，环比下跌71%。

核心区福田、南山、罗湖均在下滑。

价格方面，乐有家最新公布的数据显示，在深圳取消二手房参考价一个月后，价格不涨反跌。

5月深圳成交二手房源里，34.5%低于参考价成交，与政策调整前相比上涨了3.4%；高于参考价20%以上的房源占比则出现下滑，跌了0.7%。

周期力量无法阻挡，更何况这一轮周期叠加了经济周期、人口周期。多重因素影响之下，这一轮调整周期持续的时间，可能会比较漫长。

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