天花板大量“井”字裂缝，谁之过？开发商：先垫维修费后划责

发布时间：2023-05-08 23:03:03 文章来源：南方都市报

“千里之堤，溃于蚁穴”，二十年楼龄的房子，也可能会因为细小的裂缝而毁于一旦。家住深圳罗湖鹿茵翠地的业

“千里之堤，溃于蚁穴”，二十年楼龄的房子，也可能会因为细小的裂缝而毁于一旦。家住深圳罗湖鹿茵翠地的业主薛先生，近几个月深刻体会到这一点。

薛先生告诉南都·湾财社记者，他家楼上10年间换了2户邻居，装修至少7次。10年前的某次装修中，他家主卧天花板出现了第一条裂缝，到了今年3月，该房间裂缝面积已蔓延至80%，此外次卧、客厅也均出现新裂缝。但薛先生认为，楼上装修只是一方面原因，裂缝“井字形”的走向让他怀疑，楼板本身可能存在质量问题。

【资料图】

鹿茵翠地的开发商为深圳市新世界房地产开发有限公司，是本土房企深圳市新世界集团有限公司旗下企业。今年4月，该集团相关负责人首次带队工程师前往现场查看情况，并给出报价7万余元的维修方案。“本来已经谈好了，楼上先出2万，我出1万，剩下的开发商垫付，开发商一开始似乎同意了这个方案，但第二天又变卦，说不是他们的责任，一分都不出。”因垫资问题，薛先生家的楼板修复陷入停滞。

5月6日，在罗湖区莲塘街道办工作人员的协调及见证下，深圳新世界集团工程管理部相关负责人表态：“会先解决垫资问题，尽快将修理工作推进下去。”不过之后，还需要根据专业机构的鉴定结果，进行责任划分。“是开发商还是楼上、楼下的责任，该谁负谁负。”

业主投诉

主卧天花板80%出现裂缝

开发商给出维修方案，但谁垫资有争议

资料显示，新世界鹿茵翠地位于罗湖区莲塘街道，近莲塘口岸，开发商为深圳本土开发商“深圳市新世界集团有限公司”（以下简称“深圳新世界”）旗下公司。该小区于2003年竣工，楼龄至今已有约20年。小区物业同为深圳新世界旗下公司“深圳市新世界物业管理有限公司”（以下简称“深圳新世界物业”）。

自2003年入伙后，薛先生便一直住在这里。2013年，他发现主卧天花板出现第一条40-50厘米裂缝，而随着时间流逝，裂缝面积越来越大，出现裂缝的位置也越来越多。“两年前我搬去了海边。但今年3月来检查房子，发现主卧天花板裂缝面积达80%，次卧和客厅也出现了不同程度裂缝。”

“当初出现第一道裂缝时，我就跟物业反映了情况，之后断断续续反映过六七次。”薛先生说，起初裂缝情况不严重，他也没有过分追究。但现在主卧楼板80%出现裂缝，薛先生担心有垮塌风险，于是再一次找到物业，希望开发商能协助修复。

薛先生认为，楼板开裂可能有楼上装修的因素，但更重要的是质量问题。“如果质量没问题，楼上再怎么装修也不会开裂，毕竟没人会主动去砸楼板。”

据悉，薛先生家在倒数第二层，楼上还有一套复式户型，“最初住着一家韩国业主，短短几年时间装修了不下5次，第一条裂缝就出现在其某次装修之后。”几年前，韩国业主搬离此地，新业主入住，又进行至少2次装修。“如果说韩国业主多次装修导致了30%的裂缝，那这户新业主装修后，裂缝面积起码有50%。”

天花板“井字形”裂缝与几处开墙点位。

某处开墙点位下，混凝土部分已出现裂纹。

某处开墙点位旁因渗水已出现墙皮鼓包现象。

另一方面，薛先生发现，这些裂缝的形状非常规整，大多呈“井”字形，与楼板钢筋的排布方向大体一致。前段时间，为确认是表墙白灰裂缝还是楼板裂缝，他在主卧天花板裂缝处敲开了9个点位。经南都·湾财社记者5月4日现场观察，部分点位下的水泥确能清楚看到裂缝，还有一处区域已从裂缝处渗水，周边墙皮出现明显鼓包。

今年3月，在向物业反映了情况后，深圳新世界相关负责人首次带队工程师前来现场查看情况。“又过了20多天，他们给了我一个报价7万多元的维修方案。”薛先生说，“本来已经谈好了，楼上先出2万，我出1万，剩下的开发商垫付，开发商一开始似乎同意了这个方案，但第二天又变卦，说不是他们的责任，一分都不出。”

谁来垫资，成了维修工作顺利推进的最大阻碍。但薛先生表示，自己住楼下，无论是什么原因导致的裂缝，自己都是受害者，因此他不愿意全部垫资，“我咨询过律师，如果房屋质量问题严重影响了正常居住使用，购房者有理由向开发商提出诉求，开发商应该承担修复责任。”

律师说法

未确定责任主体前，最好不要擅自维修

“目前裂缝的成因没有查明，很难确认是谁的责任”，在听说薛先生的遭遇后，房产纠纷领域专家周争锋告诉南都·湾财社记者。他建议，遇到这类侵权问题，首先要确定责任主体是谁，若责任主体不愿意承担费用，可以自行垫资修复，然后再向责任主体索赔。

周争锋还提醒道，在确定责任主体人前最好不要擅自维修，若破损处修好了，证据可能已经丧失，追责会很麻烦。

而谈到开发商垫资的义务问题，周争锋指出，天花板实际属于业主专有部分，应优先考虑相邻业主之间的侵权纠纷。“在未确认楼板裂痕系质量问题导致时，开发商和物业公司没有法律责任，因此通常情况下，开发商和物业公司也没有义务必须垫付维修资金。“不过，如果楼板经检测本身质量有问题，开发商后续应承担相应责任”，周争锋表示。

据南都·湾财社记者了解，关于房屋出质量问题该找谁的难题，通常涉及到一个重要概念“房屋质量保修期”。据了解，物业开发建设单位（开发商）在物业交付使用后，通常会有一段时间的房屋质量保修期，保修期的长短会根据《商品房销售管理办法》等相关法律规范，以及当事人间约定而确定。保修期内开发商对业主承担保修责任。

值得注意的是，当房屋超过保修期后出现质量问题时，现有法律法规没有明确规定，开发商是否能够免除相应责任。

但上海市锦天城律师事务所律师奚正辉整理既有案例后发现，司法案例中，法院大多认为超过保修期，开发商仍需承担维修义务，而开发商是否承担责任的关键在于，原告方是否能够充分举证房屋损坏情况属于开发商交付房屋的质量问题。

开发商回应

深圳新世界：

会先解决垫资问题，之后再划分责任

为尽快解决薛先生家楼板的裂缝问题，5月6日，罗湖区莲塘街道办物业科、应急科负责人，西岭社区相关负责人，深圳新世界工程管理部相关负责人，深圳新世界物业鹿茵翠地负责人等来到鹿茵翠地，与薛先生沟通协商。

经过长达1小时的情况反映，在街道办、社区负责人的协调与见证下，深圳新世界工程管理部相关负责人表示：“深圳新世界会先解决垫资问题，尽快将修理工作推进下去。”至于责任归属问题，该人士认为，可以从罗湖区住建局认证过的鉴定公司中随机挑选一家展开鉴定工作，进而划分责任。“是开发商还是楼上、楼下的责任，该谁负谁负。”

“鉴定机构会先根据薛先生和楼上业主房屋情况建模、计算承重。然后测量混凝土强度等数据，以及评测楼上业主动了结构后对荷载平衡的影响。最后会根据这些情况出具鉴定结果。”上述负责人也表示，若薛先生对鉴定后的责任划分结果不满意，可诉诸法院，由法院定夺。在修复阶段，他提议，由薛先生和邻居业主协商确定修复施工单位，深圳新世界不参与，以确保报价的公平合理性。

采写：南都·湾财社记者陈镜安

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