加杠杆了！深圳楼市，也妥协了

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加杠杆了！深圳楼市，也妥协了

发布时间：2023-04-21 11:54:05 文章来源：财经白话

作者：子非鱼01|深圳取消二手房参考价中心城市又开启了新一轮救市操作。哪怕深圳，也妥协了。昨夜今晨，深圳楼市网传取消“二手房参考价

作者：子非鱼

01 | 深圳取消二手房参考价

(资料图片)

中心城市又开启了新一轮救市操作。哪怕深圳，也妥协了。

昨夜今晨，深圳楼市网传取消“二手房参考价”被推上了热搜。网传内容为：

在二手房交易中，深圳各银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，即深圳各银行正式“告别”二手房参考价。

该消息是否真实，根据多家权威媒体的核实，目前大多数银行未收到文件，但深圳的中介们一致表示，已经在实行。

但银行工作人员也表示，正常流程是政府部门公布文件，各银行收到后内部出政策，指导分行和一线落到执行端。一般不会有（文件未发）银行抢跑的情况。

换句话说，这种事情一般都是先做再说。

而且，深圳本地最大的房产中介乐有家上面的二手房，已经同步显示真实报价了。

我也咨询了一下微地产中介门店的经理，得到的回复是，基本已经确定。

由此可以判断，深圳银行贷款端不按参考价执行，基本可以确定是事实。

消息传出来后，立刻掀起了网络热议，冲上了房产热搜榜第一名。

这事之所以如此受关注，主要因为：

第一，深圳楼市是全国楼市的风向标，一举一动都备受关注。

第二，深圳是二手房参考价的发起人。

2021年2月是深圳率全国之先发布了二手房参考价，拉开了二手房政府定价时代，在深圳之后，西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京、无锡陆续跟进。

随着深圳取消二手房参考价，二手房政府定价时代结束了。

02 | 为何取消二手房参考价

在深圳之前，已经有多个城市取消了二手房参考价，比如广州、西安等城市。

事实上，深圳在2021年年初发布二手房指导价后，虽然有十多个城市跟进。

但整体上只有深圳、上海两座城市覆盖了全域，广州只对96个小区发布了指导价，西安两批次只覆盖了205个小区，东莞覆盖218个小区等。至于金华、温州、合肥、衢州，只是放了一声空炮，说是要发布指导价，但没有下文。

而且，今年8月克而瑞就梳理了一下，,15个城市中，也只有深圳、上海仍在执行，其余13个城市要么没有下文，要么虽然还有指导价，但银行贷款已经不按指导价执行，比如广州，要么直接不再显示参考价，比如西安。

以上部分部分城市之前未发布二手房指导价具体措施，主要是因为在他们跟进之时，楼市早已经换了人间，进入了全面调整模式。

这可能是他们预料不到的，在那种背景下，需要的是救市，而不是再来一个二手房参考价来对楼市“落井下石”。所以，对于这些城市，二手房参考价放了一声空炮之后，也就这样不了了之。

至于广州、西安等城市在发布后又取消，主要是楼市太冷，受不了，必须尽可能解开枷锁。

去年年末广州取消之时，广州楼市一片肃杀，成交量黯淡无光，价格普跌，挂牌量高企。

深圳如今取消，也同样是在楼市压力之下，选择低头了。

表面上看，二三月份深圳的楼市表现不错，已经有回暖的势头。新房网签量已经两连涨，3月份突破了3000套。

二手房网签量，同样两连涨，3月份二手房网签量逼近5000套。

但从3月下旬开始，包括深圳在内的大多数热点城市，成交量都开始乏力。

深圳4月份前20天新房住宅网签只有2077套，全月预计可能会比3月份要低。二手房住宅网签只有2294套，预计4月份会比3月份低很多。

这说明，在去年压抑的需求释放进入尾声后，市场逐渐显现出了原本该有的样子。

但是，正如本号在之前的文章中多次强调的，二三月份中心城市成交量走出了一波行情，主要是因为：

第一，疫情三年压抑的购房需求在今年年初集中爆发。

第二，另一方面则是宏观大环境改善之后，大家对市场复苏进度的误判。

第三，“带押过户”政策全面推进之下，许多承受不住高利率的业主开始将房子在家庭内部流转，左手倒右手。

这一点从国家统计局发布的按揭贷款可以明显看出来。在二三月份二手房成交量大涨背景下，一季度的按揭贷款6188亿元，比去年同期还减少了2.9%。

如果是单纯的购房需求增加，按揭贷款额同比应该上涨才对。而如今成交量增加，按揭贷款却比去年同期还少，说明有相当一部分是左右互换，没有增加新的贷款，还有一部分人仍在提前还贷。

03 | 取消二手房参考价会带来什么影响

取消二手房参考价会带来什么影响？我看深圳很多自媒体都一片欢呼雀跃，各种大利好的解释，让人不忍看。

诚然，在楼市成交乏力之际，取消二手房参考价，的确有托底的意图在里面。但想托起来和能托起来，是两码事。

本号认为，利好有限。君不见，早就取消二手房参考价的广州，3月下旬以来，成交量不也进入了乏力状态吗。

要理解二手房参考价的影响，首先要理解二手房参考价在楼市成交过程中扮演的作用。

深圳当时发布二手房参考价，其实是给楼市降杠杆。而如今取消，则是让杠杆回归，或者说是加杠杆。

参考价并不是要求买卖双方必须按照参考价来成交，参考价是给银行，让银行按照参考价给予购房者贷款，达到降杠杆的效果，从而给市场降温。

举个例子。以深圳南山区一套1200万的房子为例。参考价之前的挂牌价是1200万，参考价发布之后，挂牌价普遍被打了8折左右，假如参考价发布后是1000万。

那么你在参考价发布之前购买这套房子，假如是首套，首付是360万，可以向银行贷款840万。参考价发布之后，虽然挂牌价变成了1000万，但业主的心理价1200万不会变，你买这套房子总价仍需要1200万。

但银行则是按照参考价给予贷款，也即你最多只能从银行贷款700万，首付则需要500万。

发布前首付360万，发布后首付500万。杠杆下降，让一大批人失去了购房的勇气和实力。最终起到给市场降温的效果。

如今二手房参考价取消，银行贷款不再按照参考价执行，而是重新网签备案价和评估价就低原则。这也就意味着杠杆回归，你买这套房子，很大概率依旧可以贷款840万元。

杠杆增加了，看似利好，但实际作用有限。逻辑很简单，深圳房价高不可攀的大背景下，已经形成了一道难以逾越的天堑，横亘在了大多数人面前。

换句话说，深圳的房子已经和绝大多数普通打工人没有关系。以前奋力一跳，掏空6个钱包，或许还有希望。

然如今，奋力一跳也够不着。而且，从上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

中心城市的居民杠杆率超过了70%，深圳高达94.7%，杭州、南京更是在百分百之上。

在经济、收入复苏依旧不明朗，青年失业率更是创6个月新高的大背景下，已经没有钱包可以掏了。

这时候，你说取消二手房参考价，给你加杠杆，你觉得有用吗？

显然作用不大，一方面收入起不了，付不起首付。另一方面，即便能够凑齐首付，不确定性的大环境下，还愿意背负巨额贷款的人，也不多了。

更为重要的是，深圳3月份成交的二手房中，有一半是低于参考价成交。可见，价格已经难以守住，参考价已经逐渐演变成了深圳业主的救命价，这时候取消，挂牌价非但高不起来，而且会比之前更低。

后续中心城市楼市的基本面应该是就是这样不温不火的状态，想火起来不可能，没有基础。想冷也不可能太冷，毕竟教育与房子捆绑在一起，有购房需求尤其是有小孩上学需求的人，攒够了钱还是会买。

所以，我们已经看到，最近一个月以来厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州等城市纷纷放松限购，开启了新一轮救市操作。北京也尝试一区一策进行适当放松，如今深圳也算加入了阵营。后续，必然会有更多城市跟进。

至于大多数人口流失的三四线城市，可能会进入漫长的调整周期。

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