广州新房楼市，只是“短暂地”回暖一下？
(资料图片)
2023开年以来，去年积压的购房需求爆发，我们可以看到无论是中心区的豪宅，还是外围区的刚需盘，人气都迅速回升。
比如上周，金融城的合景臻溋名铸发出喜报，成交了1.7亿元的商业大平层；荔湾刚需盘保利和悦滨江，3月初加推半天就只剩下十来套；增城新世界星辉，几乎成为团购客专场......
这些场景，放在当下市场可谓相当炸裂，从广州中原研究发展部数据看来，过去的2月新房网签量为5032套，无论是同比还是环比，都在增长。
当然了，这波成交仅仅只能称为“回暖”，毕竟拉长时间线，今年1-2月的网签量也只是回到去年正常水平，与2021年相比，还差得远呢。
只不过，正当大家在期待3月小阳春时，广州新房市场又来了个回马枪。
据世联行最新周报，全市各大板块新盘来访数和成交数都在下降，以热度最高的天河为例，除了珠江花城外，其它在售新盘来访数统统下跌，跌幅最大的越秀·天河·和樾府，超50%。
大哥都这样了，小弟更加不好过。
本来想在这场回暖“回血”的刚需天堂——增城和南沙，最近新盘来访热度也大幅下跌，有盘更是一周都卖不出一套。
那么问题来了。
同样是主打刚需盘，同样是凭借通往市区的地铁线“升呢”，同样是供货大户，在当下行情中，增城和南沙，谁更有机会翻身？
成交
增城完胜南沙
还是先用数据说话。
近一年来，增城新房网签量稳定在1000-1500套左右，占全市总成交20-30%；而南沙网签量几乎不超600套，在全市占比10%左右。
单看网签量，增城无疑完胜。
这当中主要原因是增城楼市不限购，对比起南沙，优势简直不要太明显。
其次，截至2月25日，增城的新房库存高达246.77万㎡，去化周期20.3个月；而南沙库存为191.32万㎡，去化周期37.5个月。
也就是说，增城新房简直是天量供应，大家同时卖出191万㎡房子，南沙已经掏空家底，增城都还有50多万㎡房子可卖！
最后也是比较直观的原因了，据广州中原研究发展部数据，2022年全年，增城新房均价为19477元/㎡，同比涨14%；但南沙均价为29866元/㎡，同比涨10%。
同样是外围区，但当中存在1万+/㎡的价差，手握100万元左右首付的买家，在增城自然会有更多选择。
PK
都是刚需福地要怎选？
但买房从来不是你便宜，你有理。
摆烂的凯达尔TOD，留下一地鸡毛，当初涌入增城的投资客，已经彻底躺平，只求保本卖房，再赚个首付可是想都不敢想的。
凯达尔广场航拍，摄于2021年8月
偏爱南沙的深圳客也不太好受，如今高位站岗的不计其数。
潮水褪去后，剩下真正有自住需求的刚需客，在广州楼市“能往东，绝不往西；能往南，绝不往北”的定律下，手头预算不多的朋友，兜兜转转还是只能在增城和南沙二者之间选。
那要怎么选？
乐居君始终认为，即使是自住买家，也不能忽略区域升值潜力。
我们可以从交通、人口、重点项目、GDP等多维度来pk。
交通
南沙坐地铁到珠城更快
交通的话，就是拿地铁21号线和18号线来对比了，同样是总站，从南沙横沥坐地铁到珠江新城站，百度地图显示耗时47分钟；而从增城广场坐地铁到珠江新城站，需要1小时16分钟。
考虑到朱村、新塘才是新盘密集的板块，乐居君也用百度地图估算了一下，从地铁21号线朱村站、地铁13号线新塘站出发，到珠江新城站，耗时也近1个钟。
相对而言，同样是坐地铁到市区，南沙会比增城快。
但这只是很极端的距离，毕竟不是每个人都住在朱村，也不是每个人都住在横沥。
乐居君身边的也有不少住在南沙蕉门河板块的朋友，早上会开车到横沥地铁站，再换乘地铁，用她的话来说，就是：
“地铁18号线真的好方便啊，现在横沥这边像个大型停车场，很多南沙人都开车过来坐地铁的。”
单从最方便的线路来看，住在南沙，坐地铁到市区的确会快一点。
重点项目
南沙比增城多34个
重点项目方面，根据广州市发改委今年2月印发《广州市2023年重点建设项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》，南沙2023年有83个重点建设项目，总投资约4186亿元，年度计划投资约324.7亿元；
增城则有49个重点建设项目，总投资约3915.3亿元，年度投资超407.8亿元（注：以上数据均为不完全统计）。
无论是重点项目的数量还是投资金额，南沙都领先增城。
更为重要的是，广州今年有24个重大发展平台都在推进建设基础配套设施，其中南沙占据13个超过半数，包括庆盛枢纽、明珠湾起步区横沥岛尖区域、万顷沙、南沙明珠湾跨江通道工程等。
不仅如此，据公众号@城市战争统计数据，2021年南沙的研发经费排到全区第三，为116.21亿元，仅次于黄埔和天河，而增城排到第九，仅34.52亿元。
不难看出，政府依旧将资源倾斜到南沙，毕竟南沙，可是湾区的南沙啊。
不过，被狠砸资源的南沙，经济数据居然没有领先增城太多，2022年的GDP为2252.58亿元，全年增速为4.2%，GDP排全市第7，增速排全市第1。
而增城2022年GDP为1325.27亿元，排在全市第9，增速紧跟南沙，以4%的成绩排到全市第2。
人口
增城比南沙多60万人
虽说无论是交通还是重点建设项目，南沙都比增城有优势，但它有一个比较致命的弱点——人少。
据广州市统计局数据，截至2021年末，南沙常住人口为90.04万人，增城则为152.92万人，足足比南沙多了60多万人。
纵观全市，也只有南沙和从化的常住人口没有突破百万人。
但是从增长率来看，南沙2021年人口增加超50万人，增城约49万人，由于基数过低，南沙2021年人口增长率高达246%，在全市排第一。
利好南沙的政策有很多，已经落地的规划也不少，比如乐居君多次在南沙踩盘，都见到各种工地建设热火朝天。
但面子有了，里子也要跟上才行，没有把人留住，楼市再热也只能是虚火。
结论
南沙或是更优选
乐居君认为，从刚需角度出发，买房一看自己居住便利程度，二看区域前景，未来是否能轻松实现置换。
综上，我会选择“饼”更大，交通更便利的南沙。
当然，这仅是个人意见，如果是你，你会怎么选？
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