作者：子非鱼
01 | 广州喊涨了
(相关资料图)
广州楼市，有点春风得意马蹄疾了。
随着成交量的回暖，最近各城市喊涨的声音，越来越刺耳。前两天的文章已经写到西安、杭州、长沙有业主正在联合涨价。
广州二手房业主，最近也在上调价格，更为重要的是，广州的开发商，正在异口同声地喊涨。
根据广州PLUS梳理，最近至少有15个楼盘直接发布公告，宣布涨价。喊涨声音穿透了核心区和外围区。随便列举几个：
中心区：
荔湾区，荔湾力迅·西关雅筑2月28日宣布涨价5%。按项目目前7.2万/平的均价，一套小户型总价涨幅就在20万，涨幅不小！
天河区，保利天汇最近加推全新楼栋，涨价幅度在2%，新品价格预计去到6.8-7.5万/㎡。
海珠区，中海观澔府、中海观雲府也宣布在3月之后价格全线上涨，至少上涨1%。
次外围区：
黄埔区，卓越招商·臻珑府在2月19就宣布优惠取消，在售房源价格上调2%。星河湾萝峰最近也宣布在售楼栋大平层产品，涨价2%。合生中央城从3月1日起，在售房源价格全线上调2%。
白云区，白云·星汇城，进入3月之后，也宣布优惠取消，全线产品涨价。越秀·天悦金沙因学校利好，宣布取消优惠，全线产品涨价3%。保利·锦绣公馆也在3月初宣布准现房单位价格上涨4%。
番禺区，保利悦公馆进入3月之后，售价也将全线上涨5%。
外围区：
增城区，有盘在2月底宣布价格上调2%。
花都区，空港1号全线上调价格。
南沙区，星河·智荟进入3月之后，也宣布价格将全线上调。
这些都是明着喊涨的，还有很多撤回折扣的没算进去，总之一句话，广州楼市，将压力抛给了购房者。
开发商所依仗的底气，无非是广州的成交量上来了。
02 | 施压购房者
2月份，热点城市的新房和二手房成交量都上来了。
以广州来说，广州中原地产研究部披露的数据显示，2月广州新房网签5032宗。环比上升6%，比去年同期成交上升11%，预计实际网签量在5300至5500宗左右，实际环比增幅增加10%至15%。
以过往的成交量来看，广州目前的新房成交量仍在底部，甚至可以说还没有走出低谷。
不过，广州的二手房成交量，走势还算可观。
广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为9938宗；环比2023年1月同期（6025宗）环比大涨78.7%，同比去年2月上涨1.4倍。
环比和同比都很华丽，但环比是和今年春节月相比，同比是和去年春节月相比，环比和同比数据的华丽，很大程度上是因为分母小导致的技术性放大。
目前广州的二手房成交量9938套，是2021年5月份以来的新高，但距离1.5万套的荣枯线还有不小距离，哪怕和2020年的月均销量相比，也差了很大火候。
在昨天的文章中，我强调过，从目前的成交量来看，真正回暖的只有三个城市，北京、上海和成都。
成都2月份二手房成交量19061套，创下历史新高，捅破了成交量天花板，远超1.2万套荣枯线。北京住建委官网数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。1.53万二手房成交量超越了北京二手房1.5万套荣枯线。上海2月份二手房成交1.9万套，较上月环比增长139%，快速恢复至2021年的平均水平。1.9万套，逼近上海2万套荣枯线。
其他城市，都只是刚刚抬头而已。刚抬头，开发商就敢喊涨，其实也是在打心理战，包括很多上调价格的业主，也是如此。
以开发商来说，你说他们现在都特别看好房地产吗，并不是，要是那么看好，得敞开了拿地才是啊。但从2月份的拿地情况来看，开发商仍畏首畏尾，拿地规模和资金仍在底部。
开发商涨价，无非是将压力抛给购房者，给购房者施压，给你一种再不买还得涨价的压力，逼迫购房者就范。看看广州各区的新房库存，根本没有涨价的底气。
至于业主们喊涨，更像是一种蓄谋已久的解套策略。大家都知道降价反倒不好卖，所以就涨价配合目前的成交量起势背景，来施压购房者。
因为，从最近热点城市的表现来看，一边是二手房成交量在拉升，另一边则是挂牌量不断创新高。
广州方面，目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了7000多套。杭州方面，这个2月份一口气增加了1.7万套挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至22.49万套。
南京上周二手房挂牌量增加了2961套。上海的二手房挂牌量也创下了过去一年来的高位，达到83927套。
合肥方面，根据链家网披露，目前的二手房挂牌量为11.1万套，相较于去年年末增加了0.9万套。诸葛找房披露，西安二手房挂牌量较去年年末增加了6766套。去年年末二手房挂牌量冲破10万套的佛山，目前也即将突破11万套。
其中虽然不乏一些置换需求和改善需求，但大多数应该都是解套的此前的炒房客。
03 | 成交量能否持续，还得继续观察
想要解套，到底是降价好，还是涨价好？这个见仁见智，但从京沪的业主操作来看，大多还是倾向于降价离场。
北京的二手房成交量冲破了荣枯线，上海逼近荣枯线，但北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。
上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。
可见，在超强调控没有解绑的背景下，京沪的业主对涨价的预期并不足，此时他们想得更多的是，让利降价套现离场。
广州其实局面也是一样，目前广州挂牌的二手房房源中，降价房源是涨价房源的3倍。
这是比较理智的做法。如果资金压力太大，此时借助行情抬头实现离场，是最明智的选择。
往后是否上涨谁知道呢，如果不涨，那就错过了最佳离场时机。即便还上涨，也无需懊恼，毕竟谁也不可能赚取所有的铜板。
更何况，在如今的大环境下，回暖能否持续，仍是个大问号。退一步说，如果后续能够持续，但房价根本没有大波动的力量，哪怕北上广深这样的城市。
人口见顶，城市化率见顶，土地财政转向，大多数城市供应整体大于需求，这样的背景下，房价还能有多大上涨的力量，能涨到天上去吗？
客观来说，目下是包括广州在内很多热点城市刚需入场的好时机。
但投资需要谨慎，需要长久打算，而且要选择在核心城市的核心圈。长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。
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