每日播报!楼市315｜厅改卧，小区三栋楼变长租公寓！业主：无法接受

发布时间：2023-02-28 13:01:53 文章来源：南方都市报

在龙岗最贵小区信义御珑豪园内，业主陈女士看着隔壁楼从商品房变成长租公寓，心情很复杂。“整整三栋楼变成经营性场所，开发商完全没有询问过

在龙岗最贵小区信义御珑豪园内，业主陈女士看着隔壁楼从商品房变成长租公寓，心情很复杂。“整整三栋楼变成经营性场所，开发商完全没有询问过业主们的意见。”

另一位业主刘先生告诉南都·湾财社记者，更让他们难以接受的是，已经装修好的楼栋内部，所有户型客厅都被隔出额外一间卧室。“套四变套五，套五变套六，要是一间卧室不止住一人，你想想小区会有多挤”，陈女士也说，随着长租公寓开始招租，车位紧张、花园内摩肩接踵的现象也将愈演愈烈。

关于涉事楼栋的经营性住房问题，龙岗住建局于去年出具情况说明显示，“涉事装修工程房屋仅用于个人、家庭日常生活居住使用，承租人不能使用住房从事具有商业服务、生产经营活动等经营性质的行为。”而深圳市住建局也在去年底认定涉事楼栋为“深圳市保障性租赁住房项目”。

【资料图】

针对客厅间隔为单个房间出租的问题，龙岗住建局在情况说明中表示，“根据现有法律法规以及政策导向，涉事住宅改造情形未违反相关禁止性规定。”

争议1

长租公寓是否为“经营性用房”？

业主和住建部门观点不一致

南都·湾财社记者了解到，御珑豪园位于龙岗坂田北，指导价7.7万元/㎡，是龙岗指导价最贵的小区。2022下半年，御珑豪园开发商将未开盘的10栋、7栋AB座（共计三栋楼）租给了招商蛇口旗下长租公寓品牌“壹间公寓”运营。

公开资料显示，信义御珑豪园是由深圳市信贤房地产开发有限公司开发，该公司由深圳市信义控股集团有限公司控股92%，背靠“玻璃大王”李贤义，是信义光伏产业成员（以下简称“信义”）。“壹间公寓”为招商蛇口旗下酒店及公寓运营管理公司“招商伊敦”的中长租公寓品牌之一。

刘先生告诉南都·湾财社记者，被出租的三栋楼目前产权仍在信义手里，壹间公寓只是承租运营。

“根据《民法典》第279条，业主若要将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”，从事法律工作的刘先生解释道。而根据最高法院案例中的定义，经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

业主们普遍认为，小区内凭空多出三栋出租房对生活质量影响很大，而壹间公寓作为“二房东”赚取利润属于经营性行为，故10栋、7栋AB座为经营性用房，信义应当提前经过业主们的同意。

但2022年11月，龙岗住建局在一份情况说明中给出不同看法。“所谓经营性用房，是指建筑物内用于商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋”，“涉事装修工程房屋仅用于个人、家庭日常生活居住使用，承租人不能使用住房从事具有商业服务、生产经营活动等经营性质的行为。”

同年12月，深圳市住建局进一步出具《保障性租赁住房项目认定书》，认定“招商公寓-信义御珑豪园7栋、10栋项目为深圳市保障性租赁住房项目”。

“其实最初协商时（同年8月）还没有这些文件。据我了解，壹间公寓出租价格比市面贵至少30%。”陈女士说。南都·湾财社记者亦以租客身份咨询壹间公寓管家后了解到，10栋89㎡户型租金分别为11100元、11400元，而据陈女士表示，目前相似户型整租市场价为7000-8000元，溢价38%以上。

刘先生认为，目前对三栋楼的性质存在争议，在法律上有很大辩论空间。“问过其他律师朋友，均认为起诉有胜诉可能。目前正在找合适的律师。”

而可以确定的是，涉事三栋楼在规划之初没有预设保障性租赁用房。刘先生向湾财社记者展示了2014年由深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局盖章的御珑豪园《建设工程规划许可证》，上面显示，信义御珑豪园6栋、7栋、10栋建筑性质为商住，全篇未见任何保障性用房的表述。

“2020年我曾问销售人员10栋会不会卖，对方也不知道，且销售过程中对于这三栋楼可能会被用作租赁没有任何风险提示。要知道，这在当时可以直接决定我是否购买”，陈女士回忆道。

争议2

整栋楼客厅改卧室出租，是否违规？

事实上，壹间公寓不是小区内首家租赁房运营商，自御珑豪园2016年入市以来，已有两批运营商进驻。

2018年，深圳人才安居集团旗下“人才安居社区”与建行CCB建融家园相继进驻御珑豪园3栋、5栋ABCDE座，及6栋。其中，人才安居社区具有保障房属性，而建融家园与壹间公寓性质相似，均为对外出租的长租公寓。

据悉，建融家园刚入驻时也曾引起骚动。“有业主跟我说，小区那时入住率不高，且听说建融家园属于建行，以为是给其工作人员当宿舍，虽然有人反对但不多”，陈女士表示。

然而后期业主发现，建融家园存在将客厅隔断成一间独立卧室的现象，也就是“n+1”模式。陈女士说，“曾有不少业主出面阻止，也取得过成效。但毕竟不能天天监视他们，之后有没有再修起来不得而知。”

受访者供图。

这次，壹间公寓在宣传资料中以“n+1”模式作为卖点，无疑触碰了业主们的“逆鳞”。据南都·湾财社记者现场观察，10栋共39层，5层及以上招租（目前仅开放至13层），两梯四户，每层两个89㎡四室一厅，125㎡五室一厅、130㎡五室一厅各一个，在此基础上，每户客厅隔出额外一间卧室。经记者初步估算，经改造后10栋可增加22%的租户容量。

对此，龙岗住建局在情况说明中表示，“根据现有法律法规以及政策导向，涉事住宅改造情形未违反相关禁止性规定。”

可目前最大问题是，新增房间直接增加了整栋楼的人口密度。“要是一间屋不止住一个人，你想想会有多挤”，陈女士说。关于这点，壹间公寓管家曾向南都·湾财社记者表示，会严格控制每间屋的人数，“只有主卧允许2人长期居住”。

另一方面，人口的“挤”还将不仅局限在某套房子以内。陈女士指出，小区目前车位比远不达1：1，“大概只有1：0.7至0.8的水平”。不少业主反映，在10栋没完全招租的情况下，车位已非常紧张，若租户都有车，未来还将因车位产生更多矛盾。此外，陈女士还指出，小区容积率高达4.4，“现在每天下楼遛弯跟‘下饺子’一样，之后住的人多了还会更严重。”

租客流动性强、背景良莠不齐等也引起业主担忧。壹间公寓管家曾告诉湾财社记者，租客会填写背景信息，“但不作强制要求”。

“加上人才安居社区和建融家园那几栋，御珑豪园十八栋楼中有十栋是出租房，占比超55%，这种情况全深圳都罕见”，业主们苦笑。

目前7栋未开启招租，而10栋招租尚不具规模，业主均认为，现在叫停对双方影响都小；而对于已经存在的人才安居社区与建融家园，他们没有提特别要求。据壹间公寓管家透露，他们与信义的合同期为12年，“目前只过了半年。”

据业主提供的信息显示，截至目前，坂田街道办共组织4次协商会议，首次于2022年8月15日，最终会议于今年2月8日，结论为，开发商出租行为及改建行为合法，且街道办宣布“调解工作到此为止”。2月24日南都·湾财社记者尝试致电坂田街道办信访办主任，但未获接听。

同日，湾财社记者又致电开发商“深圳市信贤房地产开发有限公司”公开电话，简单说明采访意图后，对方表示，“我们这边是财务部，不清楚。”至于是否能提供相关负责人联系方式，对方回复“不知道”。

律师说法

属于“住改商”行为，

多地业主已成功维权

经营性问题是围绕御珑豪园纠纷的核心问题。房产纠纷领域专家、广东华商律师事务所周争锋律师向南都·湾财社记者表示，开发商将整栋楼打包给商业公司，让后者对楼盘内部改造、对外招租、赚取利润，实际上就是商业经营行为，可能会对小区公共设施及其他业主生活居住带来不利影响。“不能以改造后房产保留居住功能，没有用于办公和商业经营，就否认房产的商业用途。”

他还指出，尚未出售的楼栋产权属于开发商，故开发商有权利决定如何使用，“但是必须符合房产原始规划用途。”周争锋表示，对整个小区而言，开发商已经由单一产权人变成小区业主，也要遵守《业主公约》，使用房产时不能损害其他业主的合法权益。

南都·湾财社记者从公开报道中留意到，“住改商”现象遍及全国，涉及商改类型包括民宿、日租公寓等，而近几年已有多起案例显示业主最终成功维权。

2018年珠海香洲，四名业主因不满小区房屋被他人改建为日租旅店，向香洲法院提起诉讼，最终法院宣判，该日租旅店停止经营，恢复房屋住宅用途。同年，成都万年场附近一小区内，多家民宿因未经大部分业主及业委会、物业同意，从事经营活动，判定属于“住改商”行为，被取缔处理。

政策动向

多地“n+1”模式合法化已落地，

但深圳暂未在其列

御珑豪园纠纷另一个值得关注的问题是，“n+1”模式的合法性。实际上，“n+1”模式经常与“群租房”概念混淆。所谓群租房，即住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割成若干小间、按间出租。而“n+1”模式强调改建部分为符合要求的客厅，且最多只能改一间卧室。

有声音认为，“n+1”模式能促进空间合理利用，快速增加住房租赁市场房源供给，盘活存量房市场，目前多地已对此合法化。南都·湾财社记者了解到，上海是全国最早一批合法化“n+1”模式的城市，此后南京、杭州、武汉、成都、广州等多个城市也相继推进“n+1”合法化工作。

深圳方面，湾财社记者留意到，2021年2月1日，市住建局曾就《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）公开征集意见。其中提到，将推进存量房屋改造租赁住房，“允许具有不少于两个可开启外门窗的起居室（厅）按照规定改造成符合标准的一个房间出租使用”。

深圳住建局官网相关文件。

次月反馈结果显示，“《若干措施》已明确将制定城中村住房规模化租赁改造指导意见、‘商改租’试点实施方案及‘n+1’改造指引。下一步，有关部门将结合我市实际情况，尽快出台相关细则。”

截至目前，南都·湾财社记者未在官网查询到相关细则。

2月23日，湾财社记者以租房名义就“客厅改卧室”致电龙岗住建局，工作人员表示，现行的《商品房屋租赁管理办法》第八条只要求厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。至于客厅是否能隔断成卧室，对方表示，“上面没有写。”

采写/摄影：南都·湾财社记者陈镜安

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