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2023，是不是楼市政策面很宽松的一年？
2023，值不值得买入一线和强二线城市？
对于这两个问题，答案无疑都是肯定的。
但是，有时候知道答案，不代表就一定能做对。尤其在当下，楼市进入结构性分化，真的不要再乱买房了。
01
先看一个案例。
最近有位读者朋友咨询，看着年后楼市回暖，心理上有点着急。
这位读者，坐标东莞，在莞城区有一套自住房，她近期打算在保留旧房学区的情况下，在中心片区再买一套改善房。
可由于资金有限，首付预算60万左右，于是她把目光投向了公寓市场。
通过样板房视频，她看中了一套保利的改善型公寓，均价1.3万，带精装。
另外，这套公寓隔壁有同一楼盘的1期住宅，单价3.2万，楼下有城轨连接地铁，周围商圈未来会完善。
公寓和住宅，价格相差一倍多，除了学校以外，享受一样的周边配套。这点让她颇为心动。
在她看来，这种户型比较少，未来容易转手，主要是东莞房价已经趋于平稳，估计也不会又什么下降的空间。
对于为何选择公寓，她坦诚地表示，感觉这个预算买商品房不现实，一来月供压力大，二来担心贷款不好批。
“同等价位除了小产权和老破小二手房，新楼盘就要远离市区，似乎没有更多选择。”她如是说道。
02
这位读者当前所面临的问题，其实很多小白刚需和投资客在买房时也曾面临过。
一般他们手里资金不多，在楼市复苏之际，害怕错过行情，又碍于缺少房产知识，然后在中介的怂恿下，很容易误入公寓市场。
特别是看到精装的房子出现在眼前，价格这么便宜，就更加心动了。
但请大家牢记一句话：资产不过亿，不要买公寓。
中介为了成交，他们肯定会无限的忽悠你，中介偏爱卖公寓，是因为公寓的佣金比住宅要高很多。
同样的，样板房越漂亮，宣传视频做得越精美，入户大堂做得越高档的这类房子就越危险，说明开发商不好卖，才会在这些地方绞尽脑汁。
反而是那些没有样板房，服务也不到位，销售一副爱买不买的那种房子才更有价值。
另外，贷款好不好批，不是购房者应该担心的问题，这个要让专业的人去做评估。
购房者最应该担心的问题，是未来几年后的房产价值。
如果你买的房子一直在贬值，哪怕是买得很便宜，你也会非常难受，特别是想置换的时候会吐血。
如果你买的房子一直在增值，30年的贷款只会让你还得很乐意。
03
这些年，买错公寓的惨痛教训，实在是太多了。
哪怕是一线城市深圳，公寓市场也没有底部，你以为自己抄底了，实际上可能还有很大的下跌空间。
比如最典型的龙光玖钻，某业主去年买入的时候，几乎是腰斩价，中介也说到底部了，可没想到半年时间，房价又继续断崖式下跌。
在一线大城市，除了极少数顶级豪宅公寓是稀缺资源，其他都不具备投资价值。
所以，98%以上的人买完公寓都会后悔，除非特别有钱无所谓，要不然还是尽量不要碰。
而且现在这个时间节点，像深圳、东莞，都是刚需比较好的买入时期，特别是那种首付不多，但月供能力比较强的人，简直是他们的春天。
原来100万，只能勉强买个300万的二手房，现在可能几十万就能买到300万的次新二手房。
回到这位读者朋友的案例，两个建议。
第一，直接pass掉公寓，坚定选择商品房，不用犹豫。
第二，锁定核心区的次新二手房，不介意面积，可以买小点；或者卖掉旧房，置换更大更有价值的房子。
几十万预算，通过低首付操作，完全可以在东莞买到还不错的房子，哪怕是核心区的老破小都比公寓强。
但这种低首付的机会，也不是什么时候都有。
就像2008年的时候，深圳遍地的房子都能做0首付，但仅仅只有那么几个月的时间。到2009年市场稍微一回暖，就不存在0首付了。
结
10年前，随便买房都能有很好的涨幅，但现在买房越来越难。
无脑买房就能致富的时代，已经一去不复返。接下来，会有越来越多人的财富，会因为买错房而被埋葬。
投资本身就是一种反人性的行为。
普通人买房，大部分都是受感性和跟风驱使，买的越贵越不容易出错，反而买的越便宜越容易进坑。
在市场比较低迷的时候，大部分普通人都被吓得根本不敢买房子。
但是普通人往往又会在市场火爆的时候，盲目冲进市场买入很贵的房子，这才是更扎心的。
本文完。
无论是刚需还是投资买房，如有具体需求，关注后可以私信我，解锁更多关于深圳、东莞和广州的买房黑科技。
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