最近有一个位粉丝和我交流，他说他在深圳的新房市场买不到合适的房子。
【资料图】
我说怎么可能呢？
“深圳这么多新房，还不够你选？”
仔细一问明白了，原来他是想在深圳买一套两房户型的新房。
但是他关注了一圈深圳的新盘，发现一个问题——
2房的户型太少了，根本没什么选择！
这位粉丝的无奈或许不是个例，我不知道关注新房市场的朋友有没有发现这个现象，反正我最近是有同样的观感。
就拿1月份准备入市的新房来说，11个新盘，只有一家的新盘有两房户型，而且位置还是在龙岗。
其余的户型产品，不是3房就是4房。
纯粹的2房，在深圳新房中成了稀缺动物。
深圳的2房似乎正在消失。
我第一次感受到新房开发商对两房的排斥，是在宝安尖岗山的万科未来之光。
第一次去看未来之光的时候，我就对未来之光的户型利用印象深刻，这盘是真正做到了能3房就绝对不2房。
73平做3房、98平做4房，未来之光的户型利用做到了极致。
后来我又在另外一个新盘南山悦时光感受到了同样的排斥。
这盘的位置在龙岗的宝荷，面积段并不大，只做了71-81平面积，按理说这个面积段，应该做个2房和3房户型搭配一下。
但是没想到开发商为了卖房，71平户型宁肯牺牲主卧和次卧的面积，也要硬挤出一个3房户型，打死都不做两房。
南山悦时光71平的3房户型
为什么如今的新房开发商宁可拼命挤一个3房，都不愿意踏踏实实地做一个2房？
我想了想，其实就是2个原因：
1、开发商竞争的噱头
2、需求的推动
如今新房之间的市场竞争实在是太激烈了，
开发商之间要拼价格、拼产品力、还要拼营销噱头。
从开发商的营销角度来说，是一个71平3房户型更有噱头还是一个71平2房更有噱头？
毫无疑问是前者。
此外，从交易数据上看，最近几年深圳的市场交易户型呈现的趋势是——
1房2房户型交易比例下降、3房4房户型交易比例明显上升
如果说买新房3-4房的人越来越多，那可能是产品本身就只有3-4房有关。
可我发现二手房市场中3-4房的成交比例也在上涨。
那就很能说明问题了。
现在深圳市场的主要需求已经是改善了。
开发商向来对变化更敏感，二手房需求都在升级，新房的需求自然也要跟上。
所以新房自然越来越多3-4房，更少刚需2房了。
比如沙井的网红盘海岸城。
前3期都有小于90平的刚需户型，最新加推的四期瀚府，面积最小的户型竟然是100平，没有给刚需客留下一套房子。
但即便如此，根据海岸城最新公布的数据，四期的诚意登记人数目前已经超过1200组。
数据不会说谎，改善客已经全面占领了新房市场。
实际上，这也算是一个正常的趋势。
我们团队小伙伴去全国考察回来，也和我们分享，当前二线城市的核心区已经越来越少刚需小户型了，3房基本都是120㎡起步的。
比如西安、武汉、长沙、重庆基本如此。
想买小面积3房，不好意思，只能到外围区域。
而深圳也开始出现相同的趋势，2房新房越来越少了。
或许——
现在的新房3房，就是等着那些买了2房的人来改善的吧。
市场现在这么一个情况，作为刚需，其实真的很无奈。
刚需为什么这么在意两房？
其实并不是大家多么喜欢两房，而是因为刚需手里没钱，没什么选择，只能买两房。
本来新房如果有两房产品，价格稍微便宜一些，刚需起码还有的选。
但现在真正好地段的新盘，动辄就是89平、90平以上面积的房子。
如今就连龙华、光明、宝安的新房都很少小户型，总价一算，好家伙，动辄400万、500万，价格门槛太高，刚需迈不过。
此刻，刚需能怎么办呢？
想来想去，也只有两个选择。
第一个选择，买“郊区”的新房。
比如龙岗、坪山这些位置的新房都还有小户型两房，而且总价不高，首付100来万甚至不用100万就能入手。
第二个选择，买二手房。
二手房的选择很多，无论是产品层面还是地段层面。
核心区罗湖、南山、福田有小户型，低总价，房子楼龄可能会老一些，但也有优质笋盘可淘
关外的选择就更多了，楼龄新一些的房源也不少。
我个人的建议是：
刚需宁可买二手房，也不要选“郊区”的新房。
别看“郊区”的新房便宜，但那地段，那产品，我想了一下，以后实在不知道找哪个大冤种接盘。
龙岗、坪山的边缘板块以及宝安靠近东莞的板块我都查过二手房的成交价格。
我发现这些位置的二手房有两个问题：
第一，房子不好卖，这些板块以新房市场为主，二手交易过户量不大；
第二，别看有些数据显示郊区位置的二手房挂牌价很高，实际成交其实很低，根本卖不出价格。
有人可能会说，刚需预算低，买到的二手房楼龄老，核心地段的小户型面积还非常小，以后很难转手。
这个情况确实存在，但我认为得分情况来看。
首先，买二手房不是叫你去买核心区的老破小，也不是让你什么楼盘都下手，一点都不挑。
我仔细研究过数据，发现核心区40-50平面积的二手房，流通性往往很不错。
因为这个户型的房子，居住性很强，不仅能做两房而且总价还非常低，周边配套也很齐全。
只要不是楼龄超过30年的老小区，基本上住个10年左右是没问题的。
如果是关外，比如龙华的民治、宝安的西乡、福永、龙岗的布吉、百鸽笼，这些区位的二手房流通性也很不错。
而且相比核心区，同价位能买到15-20年楼龄的小区，小区比核心区能买到的小区更新。
当然，这些小区等到你想卖的时候，我认为不难卖出去，但是你说要涨很多，那可就不好说了。
最后，我想说，当前刚需想在深圳上车，预算不足建议首选二手房的2房。
但记得一定要尽早置换到次新的3房。
这已经是楼市房产优化的规律了。
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