2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之珠三角篇。

珠三角是本轮市场调整最早的区域，自2021年深圳出台二手房指导价政策后，市场持续低迷，2022年，珠三角两大核心城市市场延续低迷态势，东莞、佛山等环都市圈城市也处于调整阶段。为了提振市场信心，珠三角三四线城市大幅放松调控政策，东莞、佛山、惠州、江门全面取消限购，政策的放松在短期内带动销售有所回升，但置业者对楼市信心不足以及对房价预期的改变，导致观望情绪浓厚，市场整体仍低位运行。

楼市尚未走出低迷阶段，

(资料图片仅供参考)

深度调整后2023市场有望稳步回升

■ 政策：深圳调控政策以局部微调放松为主，政策整体效果有限

2021年初，深圳出台二手房指导价政策，在国内率先收紧房地产调控，导致二手房市场迅速降温，整体市场进入调整通道。2022年，深圳出台父母子女等可共同申请公积金、鼓励二手房“带押过户”、配售人才安居房等调控政策，贷款利率伴随5年期以上LPR下行至4.6%，但更多实质性的限制性政策并未优化，短期政策效果有限。

■ 二手房市场：指导价未调整，市场延续低迷态势

图：2020-2022年深圳二手住宅供应成交情况

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2021年深圳二手房指导价机制落地后，购房者置业门槛上升，二手房交易规模持续走低。2022年，深圳二手住宅成交面积约207万㎡，同比下降超四成，绝对规模降至近年来最低水平。月度来看，2022年，二手房成交面积各月同比继续下降，上半年各月降幅普遍在20%以上，下半年受低基数及“带押过户”政策影响，同比降幅逐渐收窄，12月同比转正，但成交绝对规模仍处于低位，全年月均成交套数不足2000套。

价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年，深圳二手住宅价格累计下跌3.87%，降幅居百城前列，其中12月价格环比下跌0.28%，已连续下跌21个月。2022年，深圳二手房指导价并未调整，市场整体仍处在调整通道。

■ 新房市场：供需两端同比降幅明显，市场信心有待修复

2022年，受行业及疫情反复的影响，深圳新房市场表现相对低迷。全年新建商品住宅供应面积约402万㎡，成交面积约343万㎡，供需两端同比均下降近三成，年末出清周期约12个月，达近三年高位。新房价格整体表现稳定，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年深圳新建住宅价格累计下跌-0.12%，12月均价54107元/㎡，跌至4年内最低水平。

商品住宅成交分化态势明显，区域方面，福田、罗湖等核心区域新建住宅成交面积同比继续增长，其余区域成交规模下降；需求结构方面，改善盘入市去化较好，部分项目开盘当天售罄，刚需项目去化压力相对较大。

图：2011-2022年深圳新建商品住宅供应成交情况

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■ 土地市场：供求仍处高位，安居房热度较高，拿地主力以国企为主

近几年深圳加大保障性租赁住房、安居房等地块的供应力度，涉宅用地供求规模已连续三年处于高位。2022年，全市挂牌38宗居住用地，成功出让34宗，流拍率约11%，成交建筑面积达约472.5万㎡，成交楼面均价较2021年有所下降，平均溢价率亦降至十年来低位。土地热度分化明显，安居房地块竞争相对激烈，多以触顶价成交。

图：2014-2022年深圳住宅用地推出成交情况

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分批次来看，2022年一批次8宗地块全部成交，所有的地块均被举牌至封顶价。其中3宗地价格到达上限后转入竞配建面积成交，其余5宗地块则在地价和配建面积均触顶之后进入摇号环节，地块多由本地的国企央企竞得。第二批次部分优质地块备受市场关注，前海地块区位条件优越、周边配套成熟，吸引9家企业报名，市场认可度较高，经过8轮竞价，达到51.29亿元的最高限价后，又经过22轮竞面积，达到最高限制面积，最终由招商摇号竞得该地块。第三批次居住用地持续增加公共住房供应，还增加了安居型商品房，切实拓宽了公共住房供应渠道。第四批次主要表现为取消“竞自持”，改为竞可售安居房面积。

近日深圳住建局、司法局发布通知，拟停止安排建设安居房，共有产权住房将逐步取代安居房，成为保障房的主要供给之一，未来安居房用地将停止供应，共有产权房用地供应将加大力度。

整体来看，相比北京、上海，深圳市场活跃度较弱，2022年受疫情等多因素影响，新房、二手房成交规模均大幅收缩。2023年，深圳政策仍有优化空间，在限购、限贷等方面存在预期，叠加经济持续修复，市场经历长时间调整后有望逐渐企稳恢复。中长期来看，深圳人口持续流入，人才聚集能力突出，青年人口占比较高，为房地产市场均提供了较强支撑，伴随着深圳市场逐步好转，周边城市的市场情绪亦有望得到带动。

市场低位运行，2023年有望筑底回升

2022年广州楼市整体“低位运行”，全年市场发展呈现“供求萎缩”态势。一季度受春节假期影响，成交较弱，但2月份在“豪宅”的备案价政策放松下，高价楼盘成交迎来一波高峰；二季度在房企借助年中节点冲刺下，成交逐步恢复，但整体规模仍处在低位；三季度“金九”表现不佳，即使开发商加大推货力度，成交依然毫无起色；四季度受疫情封控及感染高峰冲击，成交跌至谷底。

■ 政策：调控政策边际放松，带动楼市成交有限

2022年在房地产市场成交持续下行的背景下，广州相继出台了房地产边际放松政策，如放松限价政策、允许外地户籍购房社保断缴3个月、放宽人才落户政策、鼓励二手房“带押过户”等，实质性放松限购、限贷、限售等政策并未出台，对于楼市成交带动作用有限。当前广州仍然执行较为严格的限购限贷政策，未来政策调整存在较大空间。

■ 土地市场：全年土地成交持续低迷，国央企及地方城投公司成拿地主力

2022年，广州土地市场整体遇冷，涉宅用地供求规模降幅明显。全年涉宅用地供应58宗，供应建面918万㎡，同比下降近六成；成交48宗，成交建面820万㎡，同比下降超四成。在成交地块中，有9宗溢价成交，其中溢价率最高为15%，3宗地块溢价率不足1%。

2022年广州先后进行了四轮集中供地，从市场热度来看，第一轮集中供地热度稍好于后三轮，第一轮共推出18宗，成交17宗，其中有两宗地块为民企竞得；第二轮共推出14宗，成交11宗，流拍3宗；第三轮推出20宗地块，2宗提前取消交易，成交15宗；第二轮及第三轮均为国央企及地方城投公司拿地，第四轮推出6宗地块，成交5宗，其中1宗为民企及地方国企共同竞得。

图：广州2022年四批次供地情况

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在土地市场持续低迷的背景下，为吸引房企积极参拍，地方政府推出的地块也以中心区域为主，除越秀无宅地供应外，天河、荔湾、海珠、白云、黄埔五区推出宗数达35宗，占比达六成。同时受中心地块推出增多影响，成交楼面均价结构性走高。

■ 新房市场：整体成交规模萎缩显著

2022年广州新房市场整体供求规模处在近十年低位水平，全年商品住宅供应面积987.5万㎡，同比下降19.3%，成交面积791.1万㎡，同比下降34.2%。从月度来看，2月份受春节假期影响，市场成交量有所下滑，5、6月份在开发商年中冲刺下，成交逐步恢复。7、8月传统成交淡季成交回落，“金九银十”成交不如预期，11月受疫情封控管理，成交创年内新低，12月成交虽有所恢复，但仍处在低位水平。

图：广州市2022年1月-2022年12月商品住宅月度供求情况

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整体维持低位运行的2022年已经过去，展望2023年，广州调控政策继续优化的可能性加大，经过较长时间的调整后，广州楼市也有望迎来筑底回升态势。

限购取消，土地、新房市场有望迎来改善

政策调控逐步加深。2022年，为维持房地产市场平稳发展，佛山限购政策基本实现应解尽解，先是满5年的二手房不再计入限购套数，6月中旬将限购范围从11个镇街缩小至3个镇街，12月初，全市全面放开限购。

土拍市场持续低迷。2022年佛山土地市场表现平淡，供求均有明显下滑，房企拿地意愿不强，多宗地块由国资房企兜底。全年成交涉宅用地仅29宗，成交总建筑面积仅396.6万㎡，同比下降55%，成交总建面为近年来最低。平均溢价率仅0.91%，地块基本以底价成交。

新房市场成交量缩价稳。2022年新建住宅成交总面积约818.6万㎡，同比下降27%，潜在置业者入市意愿不高。分月来看，6月、12月由于限购政策的解绑，当月成交环比出现一定提升，但持续时间较短，其余月份成交相对低迷。新房全年成交均价18600元/㎡，同比基本持平。

2023年，随着限购政策的全部放开，有望带动广州外溢需求重新释放，临广区域或将率先复苏，佛山市场有望逐步企稳回暖。

政策持续放松，需求缓慢释放，

2023市场有望企稳

2022年政策持续发力，不断加大对房地产市场的支持力度。截至2022年底，东莞全域已取消限购，首付比例下降，最低降至20%，另有增值税免征年限5年改为2年、新房限售从3年改为2年、二孩及三孩家庭可新增购买一套住房等，政策托底意味较浓。

土地市场方面，2022年东莞土拍较2021年降温明显，房企拿地趋于谨慎。全年共进行4次集中出让，成交涉宅用地仅20宗，成交总建筑面积仅249万㎡，同比下降49.5%，平均溢价率仅3.3%，较2021年的22.4%明显下滑。

新房市场方面，全年成交整体低迷，商品住宅总成交面积约314.1万㎡，同比下降33%。分月来看，7、8月多项支持类政策出台，成交量出现一定幅度的上行，随着政策影响减弱，成交量逐步回落。全年成交均价29149元/㎡，同比上升4.2%，网签多集中于中心城区及临深等均价较高区域，导致成交均价出现一定的上行。

限购放松后，东莞市场新房成交并未出现明显变化，但看房量有所增加，随着宏观预期和行业环境的改善，前期积压的需求或将缓慢释放，预计2023年东莞市场有望企稳，主城区以及松山湖供应提升，成交或将集中在以上区域。

【总结】

2022年，珠三角整体房地产市场低位运行，延续了2021年下半年以来的调整态势，购房信心明显不足，深圳、广州、东莞等重点城市新建商品住宅整体成交规模降幅超三成，土地市场也出现持续低迷态势。展望2023年，在中央多次释放房地产政策利好以及信贷环境持续改善背景下，各城市或继续加快落实因城施策，深圳、广州仍有政策空间，东莞、佛山目前已执行较为宽松的限购、限贷政策，未来可调整的政策空间已不大，但在贷款利率方面仍有下调预期。2023年在促经济发展及多项政策利好共振下，预计区域主要城市市场成交有望筑底恢复。

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年度盘点：

2022年中国房地产销售百亿企业排行榜

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2022年房企融资盘点：腰斩与翘尾

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2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展

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扩大内需战略规划发布，对楼市有哪些影响？

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中国房地产政策跟踪报告（2022年12月）

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“三支箭”：房企融资排行榜

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“第一支箭” 4 万亿花落谁家？

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房地产市场：

中国房地产市场月报2022年12月

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中国300城市土地市场交易情报（2022年12月）

https://u.fang.com/yst9pa/

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）

https://u.fang.com/yst9pe/

物业研究：

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://u.fang.com/yszk6u/

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://u.fang.com/yszk6t/

2022中国房地产服务品牌价值研究报告

https://u.fang.com/ytcstt/

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