乐居新媒体 张宗镛 讯
2022年，东莞楼市经历面临着一波接一波挑战，受疫情反复、经济低迷等多重因素影响，客户购买力和购买意愿大幅下降，加上东莞二手房增值税免征年限5年改2年，令到二手房市场抛压比较大，价格大幅跳水，对新房市场形成较大的冲击，许多项目推迟入市计划，需求的萎缩导致在售的项目库存不断积压，据瑞城搜数据显示，截至2022年12月，东莞新建住宅存量已到达435万㎡，去化周期为19.2个月。
由此可见，在需求萎缩以及供应减少的相互影响下，东莞的新房市场似乎进入恶性循环。
(相关资料图)
新房成交面积创新低，一手房价明升实跌
据中原地产研究院数据显示，2022年，东莞全年新房住宅成交286万㎡，同比下跌4.2成，创2008年以来新低，住宅成交金额813亿元，同比大幅锐减4.4成。
价格方面，2022年东莞住宅成交均价29433元/㎡，同比小幅上涨1%，成交均价虽同比去年略微上涨，实际市场价格分化下行调整，特价房促销频出，低至9折甚至75折，部分新项目低开入市走量，以价换量成市场主基调，最终成交均价坚挺主要是由于松山湖万科松樾、深业松湖云城、南城华润润府等热门区域高端优质项目作为去年新房的价格支撑。
二手房延续去年低迷行情，次新房入市拉高房价
二手方面，据东莞住建局发布的二手住宅网签数据情况，2022年1-11月，东莞二手住宅网签总量为17812套，据估计全年二手住宅网签量约2万套，而东莞2021年二手房全年网签21087套，2022年同比去年减少约7%。
价格方面，11月东莞二手住宅网签均价为21972元/㎡，预计全年二手房网签均价约2.1万元/㎡，同比去年还涨幅接近15%。
可以发现，东莞二手住宅交易出现量降价升的情况，东莞二手住宅成交在2021年2月加强限购条件以及发布二手房参考价以来进入长达2年的低迷期，虽然在去年5月份调整了限售年限，大量二手房的抛压，使得二手市场的观望情绪陡增，另外次新房的入市无形提高了二手住宅价格，而东莞的新房成交均价在2019年就已经突破均价2万/㎡的大关，如今这部分次新房已陆续进入二手房源市场，进一步拉高二手住宅的网签均价。
据贝壳网显示，截至2023年1月，东莞二手住宅挂牌量为48219套，按去年11月份的网签量，东莞的二手住宅去化周期将达到21个月。
政策宽松前所未有，23年城区成供应主力
进入2023年，东莞楼市呈现与过去5年不同的新局面，随着全域限购解绑，二手房“带押过户”政策落地，东莞的购房环境前所未有的宽松，全面进入买家市场。
乐居君整理了2023年即将入市的新盘汇总，共39个纯新盘将陆续入市，明年城区片区将成为新盘供应主力，热门楼盘华润悦府、万科龙湾旧改、瑞天莞太印象等也将在今年入市，并且近期城区片区取消限购，不需要购房名额。
同样刚刚解除限购的松山湖也将有两个新盘入市，华侨城松月文化广场、华润松润府，其中华侨城松月文化广场前身为松山湖创意生活城，作为充满松山湖情怀的项目，预计在5-6月份入市，预计将引起不少热度。
东莞其他镇街也将陆续有新盘入市，2023年有计划置业的朋友可以提前关注起来！
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