扒光成交数据！挤掉水分，黄埔二手盘还有哪些能跑？

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发布时间：2022-11-01 18:38:06 文章来源：广州PLUS

上个月，广州二手房的挂牌量，正式突破12万套。一个月过去，挂牌套数又往前迈进了一大步，达到了12.37万套。二手房挂牌量不断增加，各区二手房

上个月，广州二手房的挂牌量，正式突破12万套。

一个月过去，挂牌套数又往前迈进了一大步，达到了12.37万套。

(资料图片仅供参考)

二手房挂牌量不断增加，各区二手房又如何洗牌？市场政策利好不断，区域市场成交趋势如何？

今天，我们先从黄埔扒起。

从最近黄埔人气小区的成交情况来看，科学城二手小区热度依旧，七个小区霸榜，占比最高。金碧世纪花园、万科东荟城、万科金色梦想以及中海誉城北苑小区成交比较亮眼，表现不俗。

今天，我们就挑几个科学城小区，万科东荟城、中海誉城北苑、万科新里程，万科金色梦想，多维度对比，深入分析一下应该怎么选。

人气二手房PK

区位与交通

万科东荟城、中海誉城北苑以及万科金色梦想，这三个盘位置比较接近，靠近科学城、香雪商圈。

万科东荟城与地铁6号线的香雪站的直线距离约1.1公里，可公交换乘。

中海誉城北苑以及万科金色梦想小区是挨着的，靠近开源大道，与地铁6号线的香雪站的直线距离约2.8公里，需要公交或其他交通工具接驳。（数据来源：百度地图）

万科新里程与地铁6号线的金峰站的直线距离约800米左右，挨着广汕公路、开创大道，较多楼栋受噪音、粉尘影响。（数据来源：百度地图）

从公共出行便捷性来看，推荐选择顺序为万科新里程＞万科东荟城＞中海誉城北苑=万科金色梦想。

配套

配套方面，万科东荟城、中海誉城北苑以及万科金色梦想共享万达广场、香雪城、飞晟汇、等科学城、香雪商圈配套。

万科东荟城小区内部有2所幼儿园，东荟幼儿园和加拿达幼儿园，对口小学是东荟花园小学，距离小区约50米，周边临街商业有不少，可满足日常需求。

中海誉城北苑以及万科金色梦想，虽然这个位置离大型商业有点远，但周边有华润万家、菜市场、钱大妈等商店，已经可以满足居民日常生活需求。学校的话，附近有黄埔区玉城幼儿园、金梦加拿达幼儿园、玉泉学校(小学、初中部)等。

根据今年公办小学招生地段划分安排，这两个小区都是对应玉泉学校。

万科新里程周边临街商铺较多，大型商业东方汇广场就在对面，附近还有黄陂小学、科学城实验小学、黄埔军校中小学、广州市第一一七中学等，配套齐全。

根据今年公办小学招生地段划分安排，该小区对口的是黄陂小学、黄埔军校小学。

另外，东荟花园小学以及玉泉学校近年学位比较紧张。

但今年黄埔新建了不少公办学校，比如玉泉学校北校区、东荟花园小学（东校区）以及东荟花园小学（北校区）等。

玉泉学校北校区与东校区的招生路段大致相同，能缓解一定的学位压力。

而新增的东荟花园小学北校区以及东校区招生主要面向时代天境、时代天韵，对口路段不同，预计学位压力还是比较大的。

从配套规模等级、成熟度以及分布情况来看，推荐选择顺序为万科东荟城＞中海誉城北苑=万科金色梦想＞万科新里程。

挂牌以及成交情况

从挂牌量来看，万科东荟城挂牌房源最多，超300套，相对而言选择空间大一些。

万科新里程与中海誉城北苑还有别墅产品挂牌，产品类型丰富。挂牌房源方面，中海誉城北苑户型面积跨度较大，上车户型最小，五十多平的一房一厅户型就可上车，两百万以内选择就不少。

从各个小区最近成交价格来看，第一档是万科东荟城，约3.8-4万/㎡，也是四个中唯一一个近期有4字头成交的。

第二档：万科金色梦想（约3.4-3.9万/㎡）、万科新里程（约3.7-3.8万/㎡）

这两个小区成交均价属于中间水平，近期成交主要都是90㎡左右的户型。

第三档：中海誉城北苑（约2.9-3.2万/㎡）

这个小区是这四个项目中，性价比较突出的，近期成交还有一些“2字头”单价的，有一套96㎡左右的三房，成交总价308万。

整体来看，这几个小区近期成交单价还是有一定差距的，中海誉城北苑有2字头的成交，性价比高，万科东荟城均价四个最高，接近4字头。

综合而言，万科东荟城内部配套有两所幼儿园，东荟花园小学口碑不错，周边配套齐全，城市界面比较新，但与地铁距离超1公里，小区形状为带状，邻近主干道楼栋较多，或有一定噪音与粉尘影响，综合实力出挑，均价水平较高，适合科学城、天河的上班族。

中海誉城北苑以及万科金色梦想位置接近，配套齐全，幼儿园、小学都在小区附近，接送方便，但与地铁直线距离超2公里，距离大型商圈核心区域较远，可换乘公交或自驾出行，小区靠近开源大道的部分楼栋或有一定噪音粉尘影响。

相比而言中海誉城北苑均价更低，性价比更高，户型选择面积广。万科金色梦想均价略高一些，挂牌房源主要集中在刚需面积段。

万科新里程配套齐全，学校、商业都很近，也靠近地铁，步行可达，居住氛围感不错。但小区楼龄比较旧一些，北侧西侧都是主干道，而且经常会有大货车经过，噪音粉尘影响相对大一些，适合在科学城周边或者天河上班的朋友。

二手房，还值得入手吗？

对于要不要入手黄埔二手房，市场上也有很多各种各样的声音。

“黄埔的二手标杆盘最高可以去到6万/㎡，而现在科学城新房3字头还能上车，价差近2.7万/㎡，还买二手吗？”

“二手一直跌，现在不是站岗吗？”

“现在买二手房，相当于自己给自己挖坑”

首先，确实今年二手市场的行情比较冷淡，这不仅仅是黄埔，很多区域都有。

而降价也是多方面的综合作用，比如市场整体的心态，同一个小区相同户型的挂牌量，选择空间等等。

另外，一二手倒挂区域不少。但新房、二手房都有自己的价格体系，项目的区位地段、配套，户型产品等都是支撑价格的基础，区位地段较好的二手房往往也比较坚挺。

购房者需要从自身实际需求出发，衡量利弊，不能单看价格。

新房楼龄更新，生活体验感更好，但可能还要担心后续收楼等问题。

二手房税费多，户型可能会落后一些，可能需要牺牲一定生活品质，但学位确定性更强，社区生活氛围更成熟。

从市场面来看，二手房降价出售已经成为市场的常态，近期也是各种利好政策不断，不停刺激楼市。

比如对卖一买一的换房者予以退税优惠、推进带押过户，放宽落户门槛等等，详细可戳链接回顾：

政策解读！换房享退税优惠！怎么退，退多少？

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各种礼包、优惠不停派发，但关键政策增值税“2改5”还没有放松的苗头。

现在的行情，对于想要上车二手房的朋友来说，反而是个机会。

毕竟在市场普遍缺乏信心的时候，就是买方市场，购房者主导，议价空间大。多去市场看看，说不定有机会捡笋。如果是担心后面价格下跌的话，建议置业先考虑核心板块、地段的房子，综合自身需求、地段规划等再做决定。

如果你想了解更多买房资讯，可以添加客服VX：plusxiaomei6，备注买房，拉你入群。

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标签：万科东荟城万科新里程

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